שוק הנדל"ן בישראל הוא שוק מאוד דינמי, וכזה שנמצא בעליית מחירים כמעט מתמדת. אנשים יודעים שכדאי מאוד להחזיק בנכס בישראל, שכן לרוב מדובר במתנה שלא מפסיקה לתת. בתוך כך, אנשים רבים מחליטים למכור או לקנות נכסים, וצריכים להבין מה הוא שווי הדירה, ולבצע בדיקת שווי דירה באופן מקצועי ואיכותי. אם אתם עומדים לקראת רכישת או מכירת דירה ותוהים לגבי בדיקת שווי דירה - מה זה אומר לגבינו? הנה מה שחשוב לדעת.
בדיקת שווי דירה – מה זה אומר לגבינו ומה זה כולל?
בדיקת שווי דירה הוא למעשה תהליך של הערכת שווי של נכס על ידי איש מקצוע מומחה. מטרת ההערכה היא לקבוע את שווי השוק ההוגן של הנכס, אשר יהווה את נקודת הפתיחה של המשא ומתן לשני הכיוונים. בדיקת שווי דירה משמשת לא רק להבנת ערך הנכס ככלי למשא ומתן והבנת השוק, אלא גם לנושאים שונים כמו שומות ארנונה, הלוואות משכנתא ואפילו במחלוקות משפטיות הנוגעות למעבר של נדל"ן בין גורמים שונים.
איך מתחילים לבדוק שווי של דירה?
אנשים רבים שואלים את עצמם לגבי בדיקת שווי דירה – מה זה אומר לגבינו ומגלים כי יש הרבה אלמנטים שמשקללים את המחיר הסופי. בדיקת שווי דירה מהווה תהליך שכולל ניתוח יסודי של המאפיינים השונים של הנכס. שמאים של נדל"ן ומקרקעין לוקחים בחשבון גורמים כמו גודל הנכס, גילו, מצבו וגם של הכשלים שבו. הם גם לוקחים בחשבון את מיקומו של הנכס, לרבות קרבתו לבתי ספר, גנים, גינות ציבוריות, מרכזי קניות ומתקנים אחרים כמו מוסדות רפואיים וכו'. לבסוף, הם מנתחים מכירות דומות באזור, בוחנים נכסים דומים שנמכרו לאחרונה ולבסוף, קובעים את שווי השוק ההוגן של הנכס.
מה עושה שמאי מקרקעין כשהוא מגיע לבדוק שווי דירה?
תהליך ההערכה של בדיקת שווי דירה מתחיל בדרך כלל בבדיקת פיזית של הנכס. במהלך הבדיקה, השמאי יערוך מדידות, יציין מאפיינים או שירותים מיוחדים שכלולים בנכס, ואף יצלם אותו מהרבה מאוד זוויות, על מנת להבין באופן מלא מה עומד בפניו, גם בניתוח התמונות לאחר הביקור בדירה. השמאים גם יחפשו פגמים או בעיות בנכס שעלולים להשפיע על ערכו. לאחר סיום הבדיקה, ינתח השמאי את הנתונים שאסף ויכין דו"ח של אומדן שווי הנכס. דו"ח זה צריך לכלול תיאור של הנכס, סיכום של תהליך השמאות וחוות דעתו של השמאי לגבי שווי הנכס.
מדוע חשוב לבדוק את שווי הדירה?
בדיקת שווי דירה היא חשובה כאמור ממגוון סיבות שונות מעבר לקביעת מחיר לקראת עסקה. יש חשיבות לקביעת השווי בנושא ארנונה, שכן הסכום שיש לשלם למעשה נקבע גם לפי שווי הנכס. בתחום של הלוואת משכנתא, השמאות משמשת לקביעת שווי הנכס שישמש כבטוחה להלוואה. מידע זה הוא קריטי עבור המלווה כדי לקבוע את גובה ההלוואה והריבית שתיגבה על ידי המלווה. בנושא הסכסוכים המשפטיים, שמאות משמשות לרוב ליישוב מחלוקות על ערכי נכס, כבסיס למציאת פשרה או לחילופין – כבסיס להחלטת השופט בתום הדיון.
בסופו של דבר, בדיקת שווי דירה היא תהליך קריטי הקובע את שווי השוק ההוגן של נכס שנמצא בבעלות אדם שרוצה למכור אותו, או להבין את ההשלכות הכלכליות שלו. התהליך כרוך בניתוח יסודי של המאפיינים הפיזיים של הנכס, לצד פרמטרים רבים נוספים לרבות מיקום, עסקאות דומות, וקרבה למוסדות שונים אשר נותנים שירות לתושב. בין אם אתם קונים או מוכרים נכס, חשוב לבצע בדיקת שווי דירה באופן מקצועי על מנת להגדיל את הסיכוי שלכם למקסם את השימוש בנכס.
מה החשיבות של ייעוץ מטעם עורך דין מקרקעין מנוסה בהקשר של שמאות מקרקעין?
כדי להתמודד עם בדיקת שווי דירה באופן נכון ומקצועי, ולהמשיך את הליך הקנייה או המכירה בצורה טובה, יש ליצור קשר עם משרד עורך הדין שלנו. במשרדינו תמצאו עורך דין מקרקעין איכותי שמבין את התחום על בוריו, ויודע לתת ללקוחות שלו את הערך המוסף עם בדיקה מהירה, מקצועית, וכזו שמקיפה את כל הפרמטרים סביב הנכס.
בדיקת שווי דירה – סיכום
במאמר זה עסקנו בנושא של בדיקת שווי דירה ומשמעותו. היה ואתם מתכננים למכור או לרכוש דירה בקרוב, התייעצות עם עו"ד נדל"ן תסייע לכם להבין אילו פרמטרים יכולים להשפיע על שווי הדירה ולמה כדאי במיוחד לשים לב, כדי להפיק את המרב מעסקת הרכישה או המכירה שלכם.
משרד עו"ד יוני לוי מציע שירותים בעולמות של נדל"ן ומקרקעין ללקוחות רבים בארץ מזה תקופה ארוכה וישמח לעמוד גם לרשותם במסגרת ההיערכות לביצוע עסקת מקרקעין משתלמת ומוצלחת.
לפרטים נוספים ותיאום פגישת ייעוץ – צרו קשר עם עורך דין יוני לוי בטלפון: 077-804-1632.
שאלות ותשובות:
מהו פירוק שיתוף במקרקעין ומתי נדרש ההליך?
המושג פירוק שיתוף במקרקעין מתייחס לזכות הנתונה לכל צד בשותפות במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף ומכירת חלקו בנכס. הליך זה נדרש במקרים בהם אחד מהשותפים מעוניין בפירוק השותפות. הדבר שכיח בהליכי גירושין בין בני זוג בעלי נכס מקרקעין משותף, פירוק שיתוף בין אחים או בני משפחה שקיבלו נדל"ן בירושה וכיוצא באלו.
האם ניתן להתנגד לפירוק שיתוף במקרקעין?
אמנם ניתן להתנגד לפירוק שיתוף, אך ברוב המקרים, ההתנגדות לא תמנע את הפירוק. הזכות לפירוק שותפות נחשבת זכות יסוד של כל שותף. עם זאת, ישנם מקרים בהם נלקחת בחשבון התנגדות לפירוק, כגון כאשר קיים הסכם שיתוף המגביל את הפירוק או אם בקשת הפירוק נעשתה בחוסר תום לב כדי לעשות מניפולציה למחיר הנכס ולפגוע בשותפים האחרים.
למי יש לפנות לצורך פירוק שיתוף במקרקעין?
כדי ליזום פירוק שיתוף בנכס, יש להגיש בקשה לערכאה המתאימה על סמך רישום הנכס ושוויו. במידה והנכס רשום בטאבו יש לפנות לבית משפט השלום באזור רישום הנכס. במידה והנכס רשום במינהל מקרקעי ישראל, שווי הנכס קובע האם בית משפט השלום או המחוזי צריכים לטפל בהליך. במקרים בהם הצדדים הם בני משפחה, הדיון יועבר לבית המשפט לענייני משפחה.
מהו ההליך המעשי לפירוק שיתוף במקרקעין?
ההליך המעשי לפירוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע בשתי דרכים מקובלות, כאשר הראשונה בהן היא באמצעות פירוק "בעין" והשנייה היא מכירה של הנכס. פירוק בעין כרוך בחלוקה פיזית של הנכס בין השותפים, דבר שאפשרי כאשר ניתן לעשות זאת מבלי לגרום נזק לנכס המחולק או להביא להפחתת ערכו בעקבות החלוקה. שיטה זו ישימה, למשל, במקרים של בית דו משפחתי או חלקת אדמה גדולה מספיק. אולם אם לא ניתן לחלק את הנכס באופן כזה, פירוק השיתוף יתרחש באמצעות מכירת חלק מהנכס לשותפים האחרים או לצד שלישי. במצבים מסוימים, ייתכן שיהיה צורך למכור את כל הנכס ולחלק את התמורה בין השותפים. פנייה לייעוץ מקצועי מעו"ד מקרקעין מנוסה יכולה לספק הכוונה בפירוק שיתוף במקרקעין, תוך שמירה על הזכויות והאינטרסים של כל הצדדים המעורבים בתהליך זה.
