תוכנית הריסת דירות והסכמת בעל זכויות בבית משותף

עסקינן בתכנית שעניינה הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38. נשאלת השאלה האם ניתן להגיש תכנית כאמור ללא הסכמה של כל בעלי הזכויות בבית המשותף? המקור החוקי בענייננו הינו תקנות התכנון והבניה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו-2016 (להלן: תקנות בעל דירה).

 

החוק היבש בנושא

נביא להלן את הוראות תקנה 2 לתקנות בעל דירה (ההדגשות אינן במקור):

"בעלי דירות בבית משותף שבבעלותם דירות בשיעור הקבוע להלן, רשאים להגיש תכנית בבית

המשותף, ובלבד שאין בתכנית שהם מבקשים להגיש פגיעה –

(1)   בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ-33% מהדירות בבית המשותף, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – וגם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים;

(2)   אם התכנית כוללת תוספת דירה, הריסה של דירה או חלק ממנה – בעלי דירות שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – וגם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים;

(3)   על אף האמור בפסקאות (1) או (2), אם התכנית כוללת רק אחד או יותר מאלה: בנייה בדירתו של בעל הדירה המגיש את התכנית, הרחבה של דירה כאמור, הריסה של דירה כאמור או של חלק ממנה, או תוספת דירה בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירתו בעל הדירה המגיש את התכנית כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין ובעל הדירה הוא הבעלים של מלוא זכויות הבנייה באותו השטח, רשאי בעל הדירה האמור להגיש את התכנית אף בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף;

(4)   אם התכנית היא תכנית פינוי ובינוי – בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ-60% מהדירות במתחם שעליו חלה התכנית ובלבד שבכל בית משותף במתחם תהיה הסכמה של 50% לפחות מבעלי הדירות להגשת התכנית".

מסקנה שהתכנית מושא הערר, המציעה הריסת דירות, חייבת את הסכמת בעלי הזכויות של כל דירה המיועדת להריסה. אכן, נוסח תקנות בעל דירה מעורר קשיים. עם זאת, חובה עלינו לקרוא את התקנות באופן קוהרנטי, והמעניק להם את הפרשנות המתבקשת מתוך הגיון הדברים.

תיקון 101

במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון"), תוקנו הוראות סעיף 61א לחוק התכנון, ונקבע לראשונה, שהפרט רשאי להגיש תכנית על קרקע של הזולת, בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף 61א(ב1).

עד לתיקון 101, הפרט היה רשאי לתכנן את מקרקעיו שלו בלבד. הזכות לתכנן את מקרקעי הזולת הוקנתה עד אז רק לגופים ציבוריים המנויים בסעיף 61א(ב) לחוק התכנון.

במסגרת תיקון 101 נקבע בסעיף 61א(ב1)(2) שביחס לקידום תכנית בבית משותף – רשאי יהיה להגיש תכנית "מי שמתקיימים בו תנאים שקבע שר המשפטים לאחר התייעצות עם שר האוצר…"

בהתאם לסמכותה זו התקינה שרת המשפטים את תקנות בעל דירה.

בבית משותף לעומת שותפות רגילה במקרקעין, מכיר חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") בבעלות נפרדת בדירות (ר' סעיף 54 לחוק המקרקעין) ובשטח המוצמד לדירות (ר' סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין).

בהתאם לכך, שינוי בדירה טעון את הסכמתו של בעל הדירה בלבד (להבדיל מההסכמות הנדרשות בבית המשותף לצורך שינויים ברכוש המשותף).

תוספת מחוק המקרקעין

בנוסף קובע חוק המקרקעין, שלצורך שינויים מסוימים ברכוש המשותף, על אף שהם חורגים מהניהול השוטף של הרכוש המשותף, לא תידרש הסכמה של כל השותפים. כך לדוגמה ביחס להרחבת דירה, או להקמת מרחב מוגן (ר' סעיף 71ב לחוק המקרקעין).

כאשר עסקינן בשותפות רגילה (מושע) אין לאף שותף חלק מסוים במקרקעין, וכל אחד מהשותפים רשאי להגיש תכנית על המקרקעין.

בבסיסן של תקנות בעל דירה, ההכרה שדירה היא בבעלותו הקניינית הפרטית של בעליה, על אף שהיא מצויה בבית משותף.

לפיכך, ככלל אין לבעלי הזכויות האחרים שבבית המשותף האפשרות לקדם תכנית שעניינה שינויים ביחס לדירה, אלא בהסכמת אותו בעל דירה.

מה הדין לעניין קידום תכנית לפרויקט פינוי בינוי (או בינוי פינוי)?

החריג הוא במקרה שבו מקודמת תכנית פינוי בינוי, כהגדרתה בתקנות בעל דירה:

"תכנית פינוי ובינוי" – תכנית לפינוי ובינוי בשטח שהוכרז מתחם פינוי ובינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק, או שניתנה לגביו החלטה מקדמית כמשמעותה בתקנה 3 לתקנות מיסוי מקרקעין, ולפיה בהתקיים התנאים לפי אותו סעיף בכוונת הוועדה להמליץ לממשלה להכריז עליו מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי.

רק במקרה זה, באופן חריג, ניתן לקדם תכנית גם ללא הסכמת בעל דירה שדירתו מיועדת להריסה. זאת כאמור אפשרות שקיימת רק בנסיבות הייחודיות של קידום תכנית בכפוף להכרזה של הממשלה על מתחם פינוי בינוי. אפשרות זו מוסדרת בפסקה (4) לתקנה 2 לתקנות בעל דירה.

הוראות פסקאות (1) עד (3) לתקנה 2 אינן משנות מהכלל, לפיו קידום תכנית שעניינה שינויים ברכוש פרטי (דירה והשטח המוצמד לה) מחויבים בהסכמת בעל הדירה.

פסקאות (1) עד (3) עוסקים ברוב הדרוש ביחס לשינויים ברכוש המשותף. ודוק, תוספת של דירה, הרחבת דירה וכן הריסת דירה מהווים גם שינוי ברכוש המשותף, שכן הם משנים, בין השאר, את חלקם היחסי של בעלי הזכויות ברכוש המשותף.

בנוסף, לעיתים תוספת הדירה או ההרחבה מוצעת על שטח משותף. הוראות פסקאות (1) עד (3) קובעות שמעבר להסכמת בעל הדירה בה מוצע השינוי, לא נדרשת הסכמת בעלי הזכויות של כל הדירות, ודי ברוב מופחת כדלקמן:

·             שינוי ברכוש משותף, הנובע מהרחבה, או הריסה או תוספת דירה, שאין בו הקטנת שטחי הרכוש המשותף, במקרה שהבניה היא רק על שטח מוצמד, ולבעל ההצמדה יש את מלוא זכויות הבניה לצורך כך – אין צורך בהסכמה של בעלי הרכוש המשותף – פסקה (3).

·             שינוי ברכוש המשותף, הנובע מהריסה של דירה או תוספת דירה – די בהסכמה של  60% מהדירות בבית – פסקה (2).

·             שינוי ברכוש המשותף שאינו כולל תוספת דירה או הריסת דירה – די בהסכמה של 33% מהדירות בבית – פסקה (1).

ודוק, ההסכמות המפורטות לעיל באות בנוסף להסכמה של בעל הדירה שהשינוי מוצע בה (הרחבה או הריסה).