הנחת בתשלום מס רכישה: על עולה המתגורר מחוץ לדירה

בבסיס ההנחה בתשלום מס רכישה הניתנת לעולים חדשים ניצבת תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה-1974 (להלן:

"תקנה 12" ו/או "תקנות מס רכישה") אשר למעשה מקנה לעולה פטור חלקי – הנחה בתשלום מס רכישה, בעת רכישת דירה החייבת בתשלום מס.

בהתאם להתפתחות הפסיקה והשימוש שעושים עולים בהנחה המוצעת, עולה השאלה, האם על העולה החדש להתגורר *בפועל* בדירת המגורים או שמא עליו רק להוכיח כי בכוונתו להתגורר בה בעת השימוש בתקנה 12?

ישנן לא מעט שאלות משנה ששגרת החיים בעת השימוש בתקנה 12 יצרו ואלו מקצתן:

• כמה זה על העולה לגור בדירת המגורים?
• מה טיב השימוש שעושה העולה בדירה?
• באיזה תדירות העולה מתגורר בדירה? (לדוגמא, האם די ב-60 ימי מגורים בשנה כדי לענות על תנאי “המגורים”?)
• האם על העולה להעתיק את מרכז חייו לישראל?
• האם השתקעות של העולה בישראל מהווה תנאי לקבלת ההנחה בתשלום מס הרכישה?

 

הנחה במס רכישה לעולה חדש

שיעור מס רכישה מופחת חל על עולה חדש לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה. זו לשון התקנה (כנוסחה במועד רכישת הדירה):

12(א) (1) בתקנה זו, "עולה" – מי שנכנס לישראל אחרי יום ד' באדר   ה התשכ"ג (28 בפברואר 1963) ובידו אחת מאלה:

(א) אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, התש"י-1950 (להלן – חוק השבות);

(ב) תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות;

(ג)  אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד-1974;

12(ב)      מכירת זכות במקרקעין לעולה תהא חייבת במס רכישה על חלק השווי שעד 1,700,220 שקלים חדשים בשיעור של 0.5% ועל חלק השווי העולה על סכום כאמור בשיעור של 5%, ובלבד שרכש אותה העולה תוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני שנכנס לישראל, כאמור בתקנת משנה (א), לראשונה ומסתיימת שבע שנים לאחר כניסתו כאמור … החיוב במס רכישה לפי תקנת משנה זו יחול רק על מכירת זכות במקרקעין מאלה:

(1)      דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד;

[…]

מדובר על הענקת הנחה לפיה עולה חדש יישא בתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% וזאת כמובן בכפוף לתקרת השווי המתעדכנת מדי שנה. בהקשר הזה ראוי לציין כי עולה חדש יישא בתשלום מס רכישה בשיעור של 5% לכל סכום מעבר לשווי התקרה כאמור.

עוד ראוי לציון כי לעולה חדש הזכות לבקש כי שיעור המס יחול בהתאם למדרגות המס המוטבות החלות ברכישת דירת מגורים לפי סעיף 9 לחוק ולא לפי תקנה 12.

 

המשמעות בפועל למונח "על מנת שתשמש למגורי העולה"

אחד התנאים שבתקנה 12 קובע בין היתר כי הדירה הנרכשת על ידי העולה "תשמש למגורי העולה". דהיינו, בכדי להנות מההטבה המוצעת בתקנה 12 יש להוכיח כי העולה בעצמו יתגורר בדירה הנרכשת בלבד. ככל והעולה יתגורר בדירה אחרת בישראל אז הוא לא יוכל להנות מההטבה עבור הדירה הנרכשת שלא תשמש למגוריו.

דרישה זו ניתן למצוא גם בתקנה 11 ביחס להטבה בשיעור מס הרכישה עבור מגורי נכים הקובעת כי הדירה הנרכשת מיועדת לשיכונו של הנכה.

הרציונל בבסיס הדרישה הזאת הוא לסייע בידי עולים חדשים להשתקע בישראל ובכך אף לעודד את העלייה לישראל.

על מנת להגשים תכליות אלה נדרש כי העולה יתגורר מגורי קבע בדירה הנרכשת.

אי לכך ובהתאם לזאת, לא די שהעולה יוכיח כי בכוונתו להתגורר בדירה בעת רכישתה, גם אם מדובר בכוונה שבתום לב, אלא עליו להוכיח שהמיר את כוונתו למגורים בפועל. בהקשר הזה ראוי להדגיש כי בית המשפט שב והדגיש כי בכדי להנות מההטבה המוצעת בתקנה 12 יש להוכיח מגורי קבע בדירה ולא כי מדובר במגורים ארעיים או מזדמנים.

 

משך הזמן המינימאלי העונה על דרישת "המגורים" עבור עולה

חיי שגרה בדירה עם מגורי קבע יום יומיים מהווים את ההגדרה הטבעית והרגילה בלשון בני האדם למונח "מגורים" שבהגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה. וזאת כמובן, בניגוד, למגורים ארעיים, מזדמנים הדומים יותר לשהות בבית מלון לצורכי נופש.

יחד עם זאת, בנסיבות מסוימות עשוי בית המשפט לראות שהייה בחו"ל כהיעדרות לגיטימית שאינה מפסיקה את משך תקופת המגורים.

 

המונח "מגורים"

אופי השימוש

הרכיב הראשון מתייחס לאופן השימוש הצפוי שהעולה מתכוון לעשות בדירה והאם אותו שימוש הוא מאותו אופי של שימוש המקובל לדירה כמגורי קבע.

 

אינטנסיביות השימוש על ידי המשתמש המסוים

רכיב זה עוסק בשאלת תדירות השימוש בדירה בידי העולה לאורך כל תקופת השימוש.

 

אורכה של תקופת השימוש

במסגרת רכיב זה נבחנת השאלה מה אורך השימוש שעשה העולה בדירה למגורים.

 

מימוש מגורי קבע של העולה ממועד רכישת הדירה

המבחן שנקבע למענה לשאלה זו הוא: "זמן סביר נראה לעין". אם כן, נשאלת השאלה מהו זמן סביר? בהתאם לפסיקת בית המשפט ניסיון החיים והשכל הישר הם שיצקו תוכן למונח זה בכפוף לנסיבות העניין.

לדוגמא, סטודנטית שמחכה לסיום לימודיה מהווה זמן סביר והגיוני להמתנה עד מימוש הכוונה לעשות שימוש קבוע למגורים בדירה.

 

משמעות הביטוי "עולה"

ההקלה במס רכישה לפי תקנה 12 ניתנת רק למי שעונה להגדרת "עולה" שבתקנה.

"עולה" מוגדר בתקנה כמי שיש בידו אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות או תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג (א1) (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל.

הדרישה לפיה העולה ישתקע בישראל ויתגורר בה כדרך קבע מתחייבת גם ממשמעות מעמדו של "עולה", דהיינו אדם אשר מבצע 'עלייה' מתכוון להשתקע בישראל ולגור בה מגורי קבע.

 

המועד ממנו ניתן לעולה למכור או להשכיר את הדירה

בקצרה, התשובה לשאלה הזו תלויה בנסיבות העניין שלפנינו.

בהרחבה, על בית המשפט לבחון את הראיות שבפניו ולקבוע האם הן מעלות חשד שעל פיו יש לבטל את ההטבה שבתקנה 12. לדוגמא, במידה והעולה משכיר את הדירה מיד לאחר קבלת ההטבה וכיו"ב. מנגד, אם השכרת הדירה או מכירתה בזמן קצר לאחר קבלת ההטבה נעשות בשל נסיבות כוח עליון אזי במקרה זה עשויות נסיבות אלו להכשיר את פעולת המכירה ולא יביאו לביטול ההטבה.

לפסק הדין המלא: וע (ת"א) 29881-03-18 גרגורי אלל נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב