ייעול הליכי תכנון ורישוי בניה

במסגרת פעולות הממשלה להתמודדות משופרת עם משבר הדיור במדינת ישראל ולטובת הגדלת היצע יחידות הדיור הזמינות עבור תושבי המדינה, הוצגה במסגרת תכנון התקציב לשנים 2023 עד 2024, הצעה לתיקון חוק התכנון והבנייה שנחקק בשנת 1965, באופן שיתרום לייעול הליכי תכנון ורישוי בניה בישראל בשנים הקרובות. בסקירה הבאה עו"ד יוני לוי יציג את העקרונות שעל פי הם אמורים מהלכים אלו להתבצע באם השינויים המוצעים יאושרו.

 

הצורך בייעול הליכי תכנון ורישוי בניה

שוק הדיור בישראל הוא בין השווקים הנתונים לשינויים בעלי ההשפעה המשמעותית ביותר על משפחות במדינת ישראל של ימינו. זאת מפאת גובה ההוצאות החודשיות הגבוהות שמרבית בתי האב נדרשים להוציא עבור דיור בשנים האחרונות, המגיעות בממוצע לכרבע מסך ההוצאה החודשית למשק בית. בשנים האחרונות נרשמה עליה דרמטית במחירי הדירות בישראל, שבחלקה נובעת מהיצע יחידות הדיור המוגבל בשוק הנדל"ן המקומי. מלבד זאת, היקף האוכלוסיה בארץ ממשיך לגדול בהתמדה – מה שמוביל מטבע הדברים לצורך בהגדלת היצע הדירות הזמין לתושבי המדינה. אולם הגדלת ההיצע מחייבת התייעלות במכלול השלבים שפרויקטי דיור עוברים דרכם. לשם כך במסגרת התקציב לשנים 2023-2024, הוצעו בידי ממשלת ישראל כמה צעדים לייעול הליכי ייצור הדירות – עוד משלב התכנון ורישוי הבניה.

 

כיצד מתכננת הממשלה לייעל את הליכי התכנון בוועדות המחוזיות?

ועדות התכנון והבנייה המחוזיות הן הגופים האחראים לאישור הבנייה של מרבית המבנים למגורים בישראל. אולם ניתוח של סוג תוכניות הבניה המובאות לאישור בוועדות המחוזיות, הוליד את המסקנה כי חלק בלתי מבוטל מהתוכניות כוללות כמות יחידות דיור מצומצמת, שהעיסוק בהן מוביל לדחיית הטיפול בתוכניות בניה שיזרימו לשוק הדיור כמות יחידות דיור משמעותית באמת.

בהתאם לכך, במסגרת הצעת התיקון לחוק התכנון והבניה, הוצע שתכניות בניה הכוללות תוספת בת פחות מ- 15 יחידות דיור ועד שטח של 1,500 מ"ר המיועד למגורים, יוכלו להיות מובאות לאישור בוועדות התכנון המקומיות, בעוד שתוכניות בנייה הכוללות תוספת בת עד 30 יחידות דיור עד לשטח של 3,000 מ"ר למגורים, תובאנה לאישור בוועדה מקומית עצמאית. הדבר יהיה תקף גם עבור ועדות מרחביות, שהן בפועל ועדות מקומיות בהתאם לסעיף 19 בחוק התכנון והבנייה.

במידה וועדה מקומית לא תמלא את תפקידה זה, סעיף 28 בחוק התכנון והבנייה יאפשר לשר הפנים להפנות את הטיפול אל הוועדה המחוזית, כדי להימנע מעיכוב באישור התוכניות הללו שלא לצורך.

עוד יצויין כי נכון להיום, סעיף 109 בחוק התכנון והבנייה, מחייב את הוועדות המחוזיות להגיע להחלטה לגבי התוכניות המובאות לאישורן בתוך לא יותר מ- 18 חודשים מתאריך הגשתן. אולם בפועל, כשליש מן התוכניות הנ"ל לא מוכרעות בפועל בידי הוועדות המחוזיות במסגרת הזמנים שהחוק קובע. כך שבמצב של עיכוב במתן החלטה במסגרת התקופה הקבועה בחוק, החוק מאפשר למגישי התוכנית לבקש ממזכיר הוועדה המחוזית שהתוכנית תועבר לאישור ועדת המשנה במועצה הארצית.

אף על פי כן, שימוש במנגנון האסקלציה הנ"ל איננו מתבצע בפועל כמעט, לאור הרתיעה הרווחת בקרב יזמי נדל"ן מפנייה לוועדה זו. לכן על מנת לאפשר את העברת של תוכניות בניה לאישור בוועדת המשנה מבלי שמגישי התוכניות יידרשו לבקש זאת ביוזמתם, בהצעת התיקון לחוק הוצע שתוכניות בניה המונות למעלה מ- 100 יחידות דיור, תועברנה להכרעת ועדת המשנה מבלי שהיזמים יידרשו לבקש זאת באופן יזום, ובתוך כך, תינתן ליושב ראש המועצה הארצית הסמכות לקבוע אם יש מקום לפסול את התוכנית בהינתן נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.

 

באיזה אופן התיקון בחקיקה יתרום להאצת הליכי הרישוי?

הליכי רישוי הבניה בארץ כרוכים בבירוקרטיה רבה, המאריכה מאוד את משך הזמן שאורכת קבלת היתר בניה. התארכותם של הליכי הרישוי יוצרת עומס בירוקרטי גדול על יזמי וקבלני נדל"ן, מגדילה את הוצאות המימון בפרויקטים ותורמת בפני עצמה לעליה במחירי הדיור בישראל.

כיום, בחוק התכנון והבנייה קיים מסלול רישוי חלופי המקביל למסלול הרישוי הרגיל, שבמסגרתו אדריכל המוסמך כמורשה להיתר, רשאי להעניק היתרי בנייה במקומה של רשות הרישוי. ההצעה המוצגת במסגרת התקציב הנוכחי, מציעה להכניס בחוק תיקון המבהיר שמסלול זה יהיה בתוקף בכל תחומיהן של הרשויות המקומיות כבר מינואר 2024.

מלבד זאת, על הפרק נמצאת גם ההצעה לאפשר מסלול רישוי שיתבצע בעזרת מורשים להיתר גם לטובת הקמת מבנים ציבוריים, ושלמורשה ההיתר תינתן גם הסמכות להכריע בעניינים שבהקשרם נקבע בחוק בתקנות או בתוכנית, שהם נתונים בשלב היתר הבניה להחלטתו של מהנדס הועדה, רשות הרישוי או הועדה המקומית – במידה והחלטתם בנושא לא הועברה למורשה להיתר.

לאור העובדה שתהליך הרישוי מתארך בחלק מהרשויות המקומיות בארץ אופן ניכר, על מנת למנוע עיכובים חמורים במימוש תוכניות בניה בעלות מספר יחידות דיור גדול, הצעת התיקון לחוק התכנון והבנייה מציעה להעניק לשר הפנים סמכות להכרזה על רשויות מקומיות שאינן מבצעות את תפקידן כראוי במתן היתרי בנייה, על פי המלצת המנהל במינהל התכנון. בהתאם לכך, במקרים של רשות רישוי מקומית שהוכרזה ככזו החורגת מההתנהלות הנדרשת במתן רישוי, ניתן יהיה להעביר את תהליך הרישוי עבור פרויקטי בנייה המונים יותר מ- 40 יחידות דיור, להכרעתה של רשות ארצית לרישוי שתפעל בכפוף לוועדת המשנה במועצה הארצית, כסמכות רישוי מקבילה.

לטיפול ברשות הרישוי הארצית, אפשר יהיה להפנות גם בקשות להיתרים שחלפו שנתיים ממועד הגשתן אך טרם ניתן עבורן אישור, רצוי להסתייע בעו"ד מומחה בנדל"ן – גם במקרה של רשויות רישוי אשר לגביהן לא הוכרז שהן אינן ממלאות כראוי את תפקידן במתן היתרי בנייה.

 

לסיכום

חוקי ותקנות התכנון ורישוי הבניה במדינת ישראל, נתונים לשינויים ולכן אם בכוונתכם לבנות נכס בזמן הקרוב, מומלץ ביותר להסתייע בליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה שנמצא עם האצבע על הדופן, בהיבטי חקיקה ותקינה.

משרד עו"ד יוני לוי מספק שירותים בתחומי נדל"ן ומקרקעין ללקוחות רבים בישראל וישמח לסייע גם לכם בייעול הליכי התכנון והשגת רישוי הבנייה בפרויקט שלכם.

לפרטים נוספים ותיאום שיחת ייעוץ עם עורך דין מקרקעין – פנו כעת למשרד עורך דין יוני לוי באמצעות הטופס באתר או בטלפון: 077-804-1632.