עיקול דירה או חלוקת דירה כחלק מהליך הסכם גירושין, מי גובר?

מקרה שהיה כך היה. גבר ואישה נישאו כדת וכדין בשנת 2001. לאחר תקופה ארוכה, הקשר בין השניים עלה על שרטון והם החליטו להיפרד זה מזו על ידי הליך גירושין שנערך כדין.

במסגרת הסכם הגירושין, שקיבל תוקף של בית המשפט לענייני משפחה, נקבע כי חלקו של הגבר בדירת המגורים המשותפת תעבור לאישה בתנאים מסוימים. לצורך העניין, התמלאו התנאים ולפיהם חלקו של הגבר בדירה המשותפת יעבור לבעלות האישה. עבור הסכמות אלו, נרשמה לטובת האישה הערת אזהרה על חלקו של הגבר.

לימים, הוטל עיקול על הזכויות של הגבר בדירה. עיקול, שכאמור, נרשם במועד מאוחר יותר לרישום הערת אזהרה לטובת האישה. עוד ראוי לציין, העיקול נרשם עוד בטרם הספיקה האישה לממש את זכותה ולהעביר לבעלות שלה את זכויותיו של הגבר בדירת המגורים המשותפת.

 

תחרות בין זכויות מתנגשות

במצב דברים מעין זה, מתעוררת השאלה איזו זכות גוברת. מצד אחד, לאישה זכות בדירה מכוח הסכם גירושין שאף מגובה בהערת אזהרה שנרשמה לטובתה קודם בזמן. מצד השני, עיקול שנרשם בגין חוב שחב הגבר. העיקול כאמור, שנרשם רק על חלקו של הבעל בדירה ובמועד מאוחר יותר ממועד רישום הערת האזהרה.

 

עסקה שלא נגמרה ברישום

לאור העבודה כי האישה לא הספיקה להעביר את זכויותיו של הגבר על שמה מכוח הסכם הגירושין בשל העיקול שהוטל על זכויות הגבר, עסקינן בעסקה שלא נגמרה ברישום. דהיינו, עסקינן במקרה בו ישנה התחייבות לבצע עסקה אך זו לא נגמרה ברישום, כמפורט בסעיף 7(ב) לחוק המקרקעין.

במילים אחרות, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון ולאור העבודה כי העסקה לא נגמרה ברישום, הזכות שיש לאישה על זכויות הגבר בדירה היא 'זכות שביושר'.

כעת נשאלת השאלה האם 'הזכות שביושר' גוברת על העיקול שנרשם על זכויות בעלות של הגבר בנכס מקרקעין.

'זכות שביושר'

זכות שביושר מהווה זכות מהותית (אך לא זכות בעלות) בנכס ספציפי. אי לכך, הזכות שביושר תקפה לא רק כלפי המוכר (מעניק הזכות) אלא כלפי כל צד ג' אחר. ולכן, הזכות שביושר גוברת על העיקול שנרשם מאוחר למועד הענקת הזכות שביושר. יודגש, אין ברישום ו/או באי רישום העיקול או הערת האזהרה בכדי לסתור מסקנה זו.

יש להעיר כי המקרה היחיד בו הזכות שיושר לא תגבר הוא במקרה בו רוכש מאוחר בזמן רוכש את אותה זכות שביושר בתמורה ובתום לב והעסקה נגמרת ברישום הזכות על שם הקונה המאוחר.

 

הלכת 'אהרונוב'

בפרשת זו נבחנה הסוגיה האם 'הזכות שביושר' של גרושה לקבל חלק מדירה – שהוענקה לה במסגרת הסכם גירושין אך העברת הזכויות לא נגמרה ברישום – גוברת על זכויות נושה שהטיל עיקול על חלקו של הגבר בדירה בשל חוב של הגבר כלפיו.

בית המשפט העליון פסק כי הזכות שביושר שאותה קיבלה האישה במסגרת הסכם הגירושין תקפה גם כלפי צדדים שלישיים ומשכך כוחה עדיף גם על עיקול שנרשם על זכויות הגבר בדירה במועד מאוחר יותר למועד הענקת הזכות שביושר.

 

סעיף 127 לחוק המקרקעין

חוק המקרקעין מספק גם הוא תשובה לסיטואציה מעין זו.

סעיף 127 לחוק המקרקעין מסדיר סוגיה זו. במסגרת הסעיף נקבע כי אם נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו של פלוני לטובת אלמוני ולאחר מכן נרשם עיקול על זכויותיו של פלוני, במקרה זה הערת האזהרה תגבר ולא ניתן יהיה להביא את העיקול לידי מימוש.

מכאן, שאין בעיקול שרשם הבנק על זכויות הגבר בדירה בכדי לפגוע בזכות האישה לקבלת חלקו של הגבר במסגרת הסכם הגירושין, זכות שגובתה ברישום הערת אזהרה בתקופה שקדמה למועד הטלת העיקול על ידי הבנק.

 

לסיכום

זכות של צד כלשהו לקבלת זכויות בנכס מקרקעין מכוח הסכם גירושין גוברת על זכותו של נושה שהטיל עיקול במועד מאוחר יותר על הזכויות של הגבר בדירת המגורים.

כאמור, גם אם לא הייתה נרשמת הערת אזהרה לטובת האישה מכוח הסכם הגירושין, עדיין הזכויות שהוענקו לה היו גוברות על הזכויות של הנושה שהטיל את העיקול במועד מאוחר יותר.

עורך דין יוני לוי, עורך דין מקרקעין, מעניק לקהל לקוחותיו ייעוץ משפטי מקיף וכולל בדיני מקרקעין. לייעוץ משפטי ראשוני מוזמנים לפנות כעת כאן.