הכניסה לפרויקט פינוי בינוי מהווה ללא ספק נקודת מפנה בחיי כלל הדיירים. ההחלטה על פרויקטים אלו לרוב מלווה בהתרגשות, אבל גם בלא מעט חששות. מי שאמור להפיג את החששות האלה הוא עו"ד מקרקעין שנבחר לשם כך. מה התפקיד של עורך הדין? כיצד נבחר נכון את עורך הדין לפינוי בינוי שילווה את הפרוייקט? על מה חשוב להקפיד בדרך להצלחה? להלן כל התשובות.
מה בעצם התפקיד של עורך דין מקרקעין בפרויקט פינוי בינוי?
פרויקט פינוי בינוי הוא, בהרבה מובנים, מסובך יותר מאשר פרויקט בנייה רגיל. אם בפרויקט רגיל הקבלן או היזם יכולים, באופן תיאורטי, להתנהל בקצב שלהם, הרי שבפרויקט פינוי בינוי המצב איננו כך. בגלל הדיירים המעורבים, נושא הזמנים הופך לעניין קריטי.
להלן סוגי המכשולים העיקריים שעורך דין מקרקעין בפרויקטי פינוי-בינוי, נועד לסייע במניעתם:
- נזקים לדיירים הקיימים: איחור בפרויקט עלול לגרום נזקים של ממש לדיירים הקיימים, שהופכים לאורך תקופת הבנייה לשוכרי דירות לכל דבר ועניין. איחור, עלול לגרום להם לצורך לעבור דירה, שלא לדבר על הבעייתיות במציאת דירה לתקופות קצרות.
- נזק כספי לקבלן: לאורך כל תקופת הבניה אמור הקבלן לממן את שכר הדירה של הדיירים. מדובר בעשרות אלפי שקלים בכל חודש, כך שאיחור של חצי שנה בלבד פירושו הוצאה בלתי צפויה של מאות אלפי שקלים. זאת, עוד בטרם מנינו הוצאות אחרות, שכר עובדים וכיוצא באלה
על מנת להקל על הדיירים, מתעורר הצורך כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט לשכור את השירותים הטובים של עורך דין נדל"ן אש ייצג אותם וידאג לאינטרסים שלהם. זאת, אל מול הקבלן ועורכי הדין שלו, שמטבע הדברים ידאגו בראש ובראשונה לאינטרסים שלו.
מהם השירותים שמספק עורך דין נדל"ן הפועל כמייצג של הדיירים בפרויקט?
התפקיד של משרד עו"ד מקרקעין אשר נשכר על ידי הדיירים, מורכב מכמה חלקים:
- בדיקת היזם בפרויקט: עורך הדין יעשה ככל שניתן על מנת להשיג את המידע המהימן ביותר על הקבלן והיזם בפרויקט. מאליו מובן שמלאכת השגת המידע צריכה להתבצע עוד לפני החתימה על הפרויקט. אחרת כל הדיירים במבנה שאמור להיהרס עלולים למצוא את עצמם בתוך עסקה ללא מוצא. הבדיקה אמ7רה לכלול גגם פרויקטים קודמים של אותו היזם ואיך הם התנהלו. ככל שהניסיון של היזם מוצלח יותר, כך הביטחון של הדיירים בהצלחת הפרויקט יהיה גדול יותר.
- בדיקת ההתנהלות הפיננסית והערבויות: מעבר לבדיקה הכללית של היזם, עו"ד נדל"ן ומקרקעין שנבחר על ידי הדיירים, צריך לבדוק שהקבלן אכן עומד בדרישות הפיננסיות לפרויקט. בין השאר – האם יש בנק מלווה, והאם הוא יוכל להשיג ערבויות פיננסיות מתאימות. אם הקבלן מתחיל למכור דירות בפרויקט עד לפני שהתחיל, יש צורך לוודא שהכספים מוקדים לחשבון מיוחד, שלא ניתן לעשות בו שימוש אלא לצורך הבנייה.
- פיקוח על ההתנהלות הפיננסית של היזם: עורך הדין הממונה אמור לעשות כל שניתן על מנת לפקח על ההתנהלות של היזם. הפיקוח אמור לכלול הן את הפן הפיננסי של הפרויקט מצד אחד, והן את הפן המקצועי מצד שני. כשאנו שואלים את עצמנו כיצד נבחר נכון את עורך הדין לפינוי בינוי שילווה את הפרויקט התשובה ברורה – יש לבחור את עורך הדין המקצועי והמיומן ביותר מצד אחד, ומצד שני כזה שאכן ייקח את התפקיד שלו ברצינות. עורך הדין לא צריך רק לעקוב אחרי הקבלן, אלא גם לנסות לדרבן אותו ולדחוף את הפרויקט קדימה.
- פיקוח על ההתנהלות השוטפת: עו"ד נדל"ן ומקרקעין אמור לעקוב גם אחרי ההתנהלות השוטפת של הקבלן. אמנם לא מדובר במהנדס, שאמור ללוות את הפרויקט, אבל עורך הדין בהחלט חייב להיות מסוגל להעריך את התנהלות השוטפת של הקבלן בכל נקודת זמן. כאמור, כל עיכוב בהשלמת הפרויקט הוא משמעותי מאד לכלל המעורבים, ובראש וראשונה הדיירים שביתם נהרס לטובת הפרויקט.
ככלל, עורך דין לענייני נדל"ן מסחרי-עסקי אשר מייצג את הדיירים, צריך להיות עם האצבע על הדופק בכל עת, ולמנוע מהקבלן ומהיזם את האפשרות לעכב את הבנייה, או לחילופין לעשות שימוש לא נאות בכספים שנועדו מלכתחילה להוציא אותה אל הפועל.
אז כיצד נבחר נכון את עורך הדין לפינוי בינוי שילווה את הפרוייקט שלנו?
התשובה לשאלה כיצד נבחר נכון את עורך הדין לפינוי בינוי שילווה את הפרוייקט היא שעורך הדין שייבחר לצורך העניין, צריך לעמוד בכמה אמות מידע חשובות:
- היכרות עם עולם הנדל"ן, בדגש על תחום הפינוי בינוי: אי אפשר לבחור עורך דין חסר ניסיון, או כזה שהגיע מתחומים אחרים. זאת, גם אם בתחומים הללו הוא הוכיח בקיאות ויכולת. תחום הנדל"ן, בדגש על פינוי בינוי, דורש היכרות מעמיקה וניסיון רב.
- ניסיון קודם: חשוב מאוד לבחור עורך דין מנוסה, שאי אפשר "לתחמן" אותו או למרוח אותו בסיפורי בדים. רק עורך דין מנוסה יכול לקרוא בין השורות ולזהות נקודות תורפה אצל היזם כבר בשלבים הראשונים, ובכל שלב לאורך הפרויקט.
- מקצועיות: עורך הדין חייב להיות מסוגל לבדוק בעצמו, או באמצעות אנשי מקצוע מיומנים המייצגים אותו, את מצבו האמיתי של הפרויקט ואת הסבירות לכך שיושלם במועד הקבוע מראש. כל חריגה חייבת להיות מטופלת והדיירים שפונו מהמבנה אמורים לדעת עליה ולהיות מוכנים שלה.
למעשה, השאלה כיצד נבחר נכון את עורך הדין לפינוי בינוי שילווה את הפרוייקט היא מורכבת. עורך הדין שנבחר צריך לגלם שילוב של יכולת גבוהה ליצור את התמונה הכללית על סמך הפרטים הקטנים, ביחד עם היכולת לדחוף את הפרויקט קדימה בעת הצורך. לא מדובר במשימה קלה, אבל עורך דין מנוסה עשוי להיות ההבדל בין פרויקט פינוי בינוי מוצלח, לבין פרויקט כושל, או כזה שחלילה ייתקע באמצע.
לסיכום
אם יש לכם עניין לבחור עורך דין איכותי לפרויקט פינוי בינוי, טוב שהגעתם אלינו. משרד עורך דין יוני לוי מתמחה בליווי פרויקטי פינוי-בינוי וישמח לסייע גם לכם להפיק את התועלת המרבית מן הדירה שבבעלותכם ולקבל את התמורה המקסימלית בעדה, במסגרת הפרויקט שלכם. זה הזמן לפנות אל משרד עו"ד יוני לוי לבדיקת היתכנות ראשונית של הפרויקט שעל הפרק ולקבלת הצעת מחיר משתלמת והוגנת לשירותי ייצוג בפרויקטי בינוי בינוי. אנו כאן כדי לסייע לכם בהגשמת החלום על הצד הטוב ביותר. ליצירת קשר לחצו כאן!
