כעורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית, ברצוני להציג בפניכם את זכויות הדיירים המשמעותיות בפרויקט פינוי בינוי. הכרת הזכויות היא קריטית להצלחת הפרויקט ולהגנה על האינטרסים שלכם כדיירים במערך האינטרסים המורכב המאפיין פרויקטים אלו. במאמר זה אסקור את הזכויות המרכזיות ואדגיש כיצד תוכלו להגן עליהן.
פרויקט פינוי בינוי – מה זה אומר?
אני בטוח שאתם מכירים את עולם הפינוי והביני, ועל כן אך אזכיר בקצרה כי מדובר בפרויקט התחדשות עירונית מקיף עבור מתחם שלם של מבנים. במסגרת הפרויקט, המתחם נהרס ונבנה מחדש תוך שדרוג משמעותי של התשתיות, תוספת יחידות דיור ושיפור המרחב הציבורי כולו. מדובר בתהליך מורכב הדורש תכנון קפדני והתייחסות מעמיקה לזכויות כל הצדדים המעורבים.
כדי שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל, על הרשויות להכריז על מתחם המגורים כמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה יכולה להגיע ביוזמת הרשויות, במסלול הרשויות, או ביוזמת הדיירים הפונים לרשות, במסלול המיסוי. במסלול הרשויות האחריות להתקדמות התוכניות מוטלת על הרשות. במסלול המיסוי האחריות מוטלת על היזם ונציגות הדיירים. היזם ייהנה מהטבות מס משמעותיות יותר במסלול זה.
עו"ד נציגות דיירים – כך תגנו על הזכויות שלכם בפרויקט פינוי בינוי
מניסיוני בליווי עשרות פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ, אני יכול לקבוע כי ליווי משפטי מקצועי הוא קריטי להצלחת הפרויקט. לא מכבר ליוויתי נציגות דיירים שהצליחה להשיג תנאים משופרים, ולהימנע מסיכונים מיותרים, בזכות ליווי משפטי צמוד. עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית יידע לזהות את הסוגיות המרכזיות, להגן על זכויותיכם ולוודא שההסכם מול היזם משרת את האינטרסים שלכם.
אם כן, הדרך הבטוחה ביותר להגן על הזכויות המשפטיות שלכם בהליך היא לשכור עו"ד המוקדש לכך. עורך הדין מכיר את הזכויות המגיעות לכם וכן את משולש האינטרסים המתנגשים בפרויקט פינוי בינוי, בין הרשויות, היזם והדיירים. עורך הדין יידע כיצד לנווט בסבך של פרויקט פינוי בינוי כדי להבטיח הגנה אפקטיבית על הזכויות שלכם. ובכל זאת, כדי שתכירו גם אתם את הזכויות, אעבור כעת לסקירת זכויותיכם בפרויקט פינוי בינוי.
זכות ראשונה: דירה חדשה ומורחבת
הזכות הבסיסית ביותר שלכם כדיירים בפינוי בינוי היא קבלת דירה חדשה ומורחבת. היקף ההרחבה ייקבע במשא ומתן מול היזם, בהתאם לזכויות הבנייה במתחם ולכדאיות הכלכלית של הפרויקט. חשוב להקפיד שההסכם יכלול פירוט מדויק של מפרט הדירה החדשה, לרבות שטחה, קומת המגורים, כיווני האוויר והמפרט הטכני.
אתם מצדכם לא תידרשו כמובן לשלם כל סכום שהוא עבור הדירה החדשה. אכן תיאלצו לסגל את עצמכם למגורים חלופיים לאורך שנות העבודות, אך בסופו של דבר תקבלו דירה חדשה, גדולה וטובה יותר – בחינם.
כפי שכבר הדגשתי, קווי המתאר של הדירה החדשה יהיו תלויים בהסכם שלכם עם היזם. האינטרס שלכם יהיה כמובן להגדיל ולשפר את הדירה ככל הניתן. האינטרס של היזם עלול להיות הפוך. לכן, חשוב לי שתגיעו מיוצגים למו"מ עם היזם על ידי עו"ד מקרקעין הדואג לטובתכם ולאינטרסים שלכם, כדי להביא את התמורה למקסימום האפשרי.
זכות שנייה: מימון דיור חלופי
במהלך תקופת הבנייה, שעשויה להימשך מספר שנים, היזם מחויב לממן עבורכם דיור חלופי. המימון צריך לכלול שכר דירה ראוי בסביבת המגורים שלכם, הוצאות העברה והובלה, וכן הצמדה למדד המחירים לצרכן. חשוב להבטיח שכל הפרטים הללו מעוגנים בהסכם באופן ברור ומפורט.
לא אחת ליוויתי דיירים שנזכרו לפנות אל עו"ד מקרקעין רק לאחר שהבינו כי המימון שהם מקבלים אינו מספיק לשם שכירת דירה ראויה באזור מגוריהם. בשלב זה נאלצתי לפתוח מחדש את ההסכם אל מול היזם, הליך מורכב משפטית שבכלל לא מתאפשר בכל מצב. על כן, אני ממליץ לכם לעגן מפורשות את זכויותיכם למימון חלופי עוד קודם החתימה על ההסכם.
זכות שלישית: ערבויות וביטחונות
אחד הנושאים החשובים ביותר בפרויקט פינוי בינוי הוא מערך הערבויות והביטחונות. היזם מחויב להעמיד ערבויות לטובת בעלי הדירות בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). עם זאת, סל הערבויות שהיזם יכול להעמיד לבעלי הדירות – רחב יחסית. כמו כן, אין זה הכרחי שהיזם יעמיד ערבויות מיסוי, ערבויות רישום וכן הלאה. משכך, אני מציע לכם לתת דגש לנושא הערבויות במו"מ מול היזם ולהבטיח כיסוי מקסימלי.
זכות רביעית: תמורה ייחודית לקשישים ובעלי מוגבלויות
החוק מעניק הגנות מיוחדות לקשישים ובעלי מוגבלויות בפרויקט פינוי בינוי. אלו כוללות זכות לדיור חלופי מותאם, אפשרות לקבלת דירת תמורה מיידית או מעבר לדיור מוגן, וכן זכות לקבלת סיוע מיוחד בתהליך המעבר. היזם מחויב להציע מגוון חלופות המותאמות לצרכים הייחודיים של אוכלוסיות אלו.
אני רוצה להדגיש כי זכויות אלו נחשבות לזכויות ליבתיות. אם היזם לא יציע אותן באופן מלא, לבעלי הדירות תהיה זכות להתנגד לפרויקט וההתנגדות תיחשב לסבירה. על כן, חשוב לי שתכירו את אתן הזכויות ותדעו לוודא כי הן מוצעות במלואן מצד היזם לאותם דיירים העונים על הקריטריונים הקבועים בחוק.
זכות חמישית: נציגות דיירים
ארגון הדיירים והקמת נציגות פעילה הם מפתח להצלחת הפרויקט. הנציגות מייצגת את האינטרסים של כלל הדיירים מול היזם והרשויות, מנהלת את המשא ומתן על התנאים ומפקחת על התקדמות הפרויקט. חשוב לבחור נציגות מגוונת ואחראית, ולגבות את פעילותה בייעוץ משפטי מקצועי.
אני אוסיף כי בפרויקטים של פינוי בינוי חשיבות נציגות הדיירים עוד גדולה יותר מחשיבותה בתמ"א 38. זאת, מכיוון שמכלול הבירוקרטיה והאישורים בפינוי בינוי רחב משמעותית מבתמ"א 38. נציגות דיירים אפקטיבית תצליח לקדם שלבים בירוקרטים בצורה טובה בעוד שבהיעדר נציגות שכזו, ההליכים צפויים להתנהל בעצלתיים.
זכות שישית: הטבות מיסוי
אני אדגיש כי בפרויקט פינוי בינוי הדיירים פטורים ממס שבח על דירת התמורה הבסיסית, וכן ממס רכישה. כמו כן, תשלומי מס שכן חלים על העסקה ישולמו על ידי היזם. אני דואג כמובן לעגן זאת בהסכם אל מול היזם ולוודא כי הוא יישא בתשלומי המס באופן מלא.
יוני לוי עו"ד מקרקעין
הבניין שלכם מיועד לפינוי בינוי? צרו קשר וודאו כי אתם מקבלים את כלל זכויות הדיירים המגיעות לכם. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בעולם זה. לאורך השנים ליוויתי עשרות נציגויות דיירים בפרויקטי פינוי בינוי, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח. הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
"עורך דין יסודי ומקצועי, ליווה אותי בחוזה מכר מורכב ומייגע. לאורך כל הדרך הביע מקצועיות רבה, גמישות מחשבתית והרבה פניות וסבלנות. ממליץ בחום!!!" – ליאור
"זוהי הפעם השניה בה זכיתי לקבל שירות מיוני לוי במשך כמה חודשים במסגרת עסקת נדל"ן מסחרי-עסקי יוני הוא גם מקצוען ולא פחות חשוב מזה, אדם שתענוג לעבוד איתו, עם נכונות רבה לעזור ככל שניתן, זמינות, מהירות תגובה ואכפתיות מאוד מרשימה. בהחלט נכנס לרשימת אנשי המקצוע שאני לא מחליף!!! תודה" – אייל
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
