עסקת פינוי בינוי היא עסקה מורכבת שהצלחתה תלויה במתן תשומת הלב הראויה לפרטים הקטנים, ובמאמר להלן נציג חלק מהפרטים הללו. כמו כן נתעכב על זכויות הדיירים וכיצד ניתן להגן עליהן. עוד נדון בשאלה המתבקשת: למה דווקא פרויקט פינוי בינוי שתועלתו רבה לכל הצדדים, עלול להיתקל בקשיים? אילו זכויות של הדיירים חשוב לקחת בחשבון ואיך ניתן למצות אותן כראוי? קראו והחכימו – כך תגנו על זכויותיכם בפרוייקט פינוי בינוי.
למה דווקא פרויקט פינוי בינוי עלול להיתקל בקשיים?
המטרה המוצהרת והעיקרית של פרויקט פינוי בינוי היא לתת מענה לדיירים בבניינים ישנים ביטחון והגנה מפני הסכנות הכרוכות ברעידת אדמה חזקה, שהמבנה שבו הם מתגוררים לא יעמוד בה, קרוב לוודאי. זאת, בלי שמדינת ישראל תוציא ולו שקל אחד מכיסה למימוש ההגנה הזאת. הפתרון – מתן זכויות ליזמים לבניית מספר גדול יותר של דירות מגורים על פני שטח נתון. זאת, בתמורה לכך שהקבלן יבצע את מלאכת ההריסה והבנייה, תוך שהוא מוכר ברווח את הדירות שנוספו למבנה. יחד עם זאת, עצם העובדה שבמבנה מתגוררים דיירים שיש לדאוג להם, מסבכת את הנושא. עורך דין מקרקעין המצוי בנושא ידאג להגנה מיטבית על הדיירים.
כך תגנו על זכויותיכם בפרוייקט פינוי בינוי בצורה מיטבית
מהאמור לעיל ניתן להבין כי המורכבות של פרויקט פינוי בינוי מחייבת ליווי של אנשי מקצוע מיומנים המייצגים את הדיירים. איש המקצוע הנכון והמתאים ביותר לצורך העניין הוא עו"ד מקרקעין המכיר את הנושא לעומק ויכול לצפות מראש בעיות אפשריות ולדאוג לפתרון נכון ושלם שלהן בכל המישורים, לרבות:
- ייצוג הדיירים: עורך דין נדל"ן מייצג אך ורק את הדיירים ולא יהיה לו כל קשר ליזמים. לא אחת קורה שדיירים בפרויקטים מהסוג האמור מתפתים להיות מיוצגים על ידי העורך דין של היזם. מדובר בטעות, שכן המחויבות של איש המקצוע הזה היא בראש ובראשונה ליזם.
- זיהוי הבעיות הקיימות: בדרך כלל, משרד עו"ד מקרקעין העוסק באופן אינטנסיבי בפרויקטים של פינוי בינוי מזהה בתוך זמן קצר את הבעיות האפשריות. לרוב, אחת הבעיות העיקריות היא מתן ערבויות מצד הקבלן למרכיבים שונים בפרויקט. עם הערבונות הנדרשות ניתן למנות ערבות חוק המכר, המבטיחה את השקעתם של בעלי הדירות. ערבות נוספת היא ערבות ביצוע – ערבות בנקאית שנועדה להבטיח את ביצוע התוכנית כמתוכנן. ערבויות נוספות הן ערבות מיסים, בדק בית ורישום בטאבו, שכל אל נמנים על הצעדים שהקבלן מחויב לבצע.
- מניעת הסבת ההסכם לצד שלישי: אחת הבעיות שרווחו בשנים הראשונות שבהם יצאו פרויקטים של פינוי בינוי לפועל, היתה שקבלנים שזכו בפרויקט מיהרו להסב אותו לקבלן אחד, תמורת רווח כספי. לא אחת קרה שקבלן שרכש לכאורה פרויקט מוכל, לא סיים אותו והותיר את הדיירים קרחים מכאן ומכאן – ללא דירה וללא פרויקט. עו"ד נדל"ן ומקרקעין אמור לדאוג מראש למנוע את האפשרות הזאת, או לכל הפחות לצמצם את האפשרות שהיא תתקיים.
כך תגנו על זכויותיכם בפרוייקט פינוי בינוי מול היזם
בפרויקטי פינוי בינוי על היזם לדאוג לערבויות שונות ומגוונות, שנועדו להבטיח את עתיד הדיירים, גם אם חלילה לא תושלם הבנייה של המבנה. קריטי להסתייע בעורך דין מקרקעין מנוסה בליווי פרויקטי פינוי-בינוי בהקשרים אלו כדי שלא יתפספס שום היבט החיוני להגנה על זכויותיכם הכלכליות והרכושיות בפרויקט.
כך תגנו על זכויותיכם בפרוייקט פינוי בינוי מול דיירים סרבנים או בעייתיים
התנגדות של יותר מעשרים אחוזים מהדיירים לא מאפשרת הוצאת הפרויקט אל הפועל. לפיכך יש דיירים רבים המנסים לנצל את המצב על מנת להפיק תועלת מיוחדת עבור עצמם.
בנוסף, דיירים בעייתיים יכולים להיות דיירים נכים או מבוגרים, שיש להקדיש תשומת לב ייחודית לבעיות שלהם ולדאוג לרווחתם. דיירים כאלה אפשר להעביר לדירה לחופית במבנה שעבר חידוש, או לתת להם פיצוי כספי שיאפשר להם לרכוש דירת מגורים חדשה. לחילופין, ניתן לבצע את הסידורים הנדרשים להעברת הדיירים הללו לבית אבות.
כמובן, את כלל המהלכים הללו חיוני לבצע בעזרת עורך דין מקרקעין מומחה לפרויקטי בינוי על מנת להבטיח שהם נעשים באופן חוקי ומבלי להפר את זכויותיו של מי מהצדדים.
חשיבות הליווי המשפטי להבטחת הביצוע של הפרויקט תוך עמידה בכל ההבטחות
אחת הסוגיות הבוערות בכל פרויקט פינוי בינוי, היא הדרך הנכונה לדאוג לכך שהקבלן אכן יפעל לפי ההבטחות שלו ויספק את הדירות בגודל המתאים וברמת הבנייה הדרושה. כך תגנו על זכויותיכם בפרוייקט פינוי בינוי מהבחינה הזאת:
- פנייה למשרד עורך דין לענייני נדל"ן מסחרי-עסקי אשר ילמד את החוזה בין הצדדים, וישווה אותו לתוכניות שהקבלן הגיש לרשות המקומית. לא אחת קורה שההבטחות דיירים נשארות על הנייר, ואילו לרשות המקומית מוגשת תוכנית שונה לגמרי. משרד עורכי הדין ישכור את השירותים של אנשי מקצוע מיומנים – בין השאר אדריכלים ומהנדסים שיכולים לזהות את הבעיות התוכנית של הקבלן.
- פנייה למומחה שיבדוק את הערבויות הקיימות של הקבלן: משרד עורכי הדין שמייצג את הדיירים יבדוק בצורה מדוקדקת את הערבויות שהקבלן נתן לרשויות השונות. כמו כן, חשוב לבדוק את הערבויות המבטיחות תשלום שכר דירה דיירים שפונו זמנית מביתם, ומניעת מצב שבו בשלב כלשהו יחדל הקבלן מלשלם שכירות. הדבר עלול להשפיע במיוחד על דיירים שממילא עדיין משלמים משכנתא על הדירה שפינו.
שימו לב גם לצורך למנוע אפשרות להטלת תשלומים מיותרים על הדיירים
לא אחת קורה שיזם מנסה להטיל על הדיירים המפונים תשלומים שהוא עצמו אמור לשלם. דוגמה אחת מני רבות היא תשלום לשמאי, אדריכל, מהנדס ואנשי מקצוע המלווים בשלב כזה או אחר את תהליך הבנייה. למען הסר ספק – אף דייר לא אמור לשאת בשום הוצאה עקב התנכון, או תוך כדי הבנייה של המבנה. כשהדיירים שוכרים עורך דין מלווה, הם מבטיחים לעצמם הגנה מיטבית מפני האפשרות לניצול כלכלי וכספי שלהם.
לסיכום
הצלחת פרויקטי פינוי-בינוי תלויה במידה רבה ביכולת לבחור עורך דין או משרד עורכי דין מנוסה. בנוסף לכך, אסור לשתף פעולה עם קבלן שמנסה להפנות חלק מהדיירים כנגד השאר. כל מחלוקת צריכה להיפתר בין הדיירים לבין עצמם. אחרת, מי שיצא נשכר הוא מי שעורר מלכתחילה את המחלוקות. בקצרה, אם יש לכם עניין בייצוג של עורך דין מיומן בפרויקט פינוי בינוי, אתם במקום הנכון. צרו קשר כבר כעת עם משרד עורך דין יוני לוי ונתאם עבורכם פגישת ייעוץ והתרשמות ראשונית – ללא התחייבות.
