לא תמיד משתלם או כדאי לקנות דירה חדשה מקבלן – בין אם בשל המחיר (שיכול להיות גבוה משמעותית מהמחיר של דירה יותר ישנה), בין אם בשל המיקום (שיכול להיות מרוחק, שולי ופחות טוב מהמיקום של דירות וותיקות במרכזי הערים), ובין אם בשל ההיצע (שהוא קטן משמעותית מהיצע הדירות ביד שנייה). נתונים אלו מובילים לכך שרבות מהדירות הנמכרות בשוק הן דירות יד שנייה, שחוזה המכירה שלהם הוא נשוא מאמר זה.
מהי דירה "יד שנייה"?
דירה "יד שנייה" היא דירה בנויה בבניין בנוי, שנקנית מבעליה הקודמים, שאינם הקבלן שבנה את הבניין. דירות אלו נקראות דירות יד שנייה בשל כך שהקונה הוא השני "ששם ידו" על הדירה.
במה שונה דירת יד שנייה מדירות חדשות?
דירת יד שנייה שונה מדירה חדשה במספר מאפיינים שרק עורך דין קניית דירה המתמחה בתחום מכיר לעומק, בשל המורכבות המשפטית הכרוכה בחוזי מכירה של דירות.
למרות קביעה זו, ניתן להצביע על מספר הבדלים פשוטים יחסית בין הדירות, שכוללים בתוכם בעיקר את זהות המוכר (שהוא אדם פרטי ולא חברה קבלנית המומחית בתחום), מצבה של הדירה (שאיננה חדשה ולכן דורשת בדיקות הנדסיות בטרם רכישתה לווידוא ערכה), קיומו של המוכר כדייר בדירה (שאיננו קיים בדירות חדשות, שלא אוכלסו בעבר) ועוד.
במה שונה חוזה הקנייה של דירות יד שנייה מחוזה הקניה של דירות חדשות? למה כדאי לשים לב בעת עריכת החוזה?
בהתאם להבדלים בין דירות חדשות לדירות ישנות, גם חוזי המכירה של שני הנכסים שונים אלו מאלו במספר מאפיינים, ביניהם צורך בהסכמות ספציפיות יותר בין המוכר לקונה על מספר פרטים שחשוב שיופיעו בחוזה המכר של הדירה:
1. הסכמה על זמן העזיבה של המוכר את הדירה: הסכמה שחשוב מאוד לרשום בחוזה – מתי מצופה מבעל הדירה הנוכחי לעזוב את הדירה? האם בעת העברת התשלום הראשון? האם לאחר העברת הבעלות? יש גם מוכרים שמעוניינים להתגורר בדירה לטווח ארוך, כאשר חוזה המכירה צריך לכלול בתוכו הסכמות גם על סוגיות עקרוניות שעולות מהחלטה זו.
2. הסכמה על איכות הממכר ומחירו בשוק: בניגוד לדירות חדשות, שנחשבות ככאלו שמצבן ההנדסי טוב, דירות ישנות הן דירות שיכולות להגיע במגוון משמעותי של איכויות הנדסיות, שחשוב לבדוק אותן ולהתאים אליהן את המחיר.
3. הסכמה על אופן הטיפול בשוכרים (אם קיימים): יש דירות שמגיעות עם שוכרים שיש להם חוזה שכירות המעניק להם זכויות בנכס. חשוב מאוד לברר אם קיימים שוכרים שכאלו ולקרוא את חוזה השכירות שלהם כדי לברר את תוקפו המשפטי. אם אכן קיימים שוכרים – חשוב מאוד להחליט אם אתם רוצים שיישארו או לא.
4. הסכמה על אופן פריסת התשלומים: בניגוד לחוזה קבלני, שמגיע מוכן מראש, בחוזים על דירות יד שנייה יש הרבה יותר גמישות בתשלום לפי צרכי הצדדים.
5. הסכמה על האחריות בזמן הביניים שבין העברת הבעלות להעברת ההחזקה: לא תמיד מקבלים את המפתח על הדירה ברגע העברת התשלום. חשוב מאוד לקבוע מי אחראי לכל נזק שנוצר בדירה בזמן הביניים.
לסיכום
רכישת דירה יד שנייה כוללת בתוכה פרטים טכניים רבים, שחשוב ללבן בחוזה המכירה באופן ברור ומפורט.
שאלות ותשובות:
מה עליי לעשות אם המוכר רוצה להישאר בדירה לזמן נוסף לאחר המכירה?
חשוב להבין אם זה מתאים לכם, ולתכנן את עצמכם בהתאם מבחינת החוזה – לקבוע בבירור מתי המוכר יעזוב, מי אחראי לנזקים שמתרחשים בזמן שהותו בדירה ומהם תנאי השכירות שאתם מעוניינים להציע.
האם כדאי לי לשכור את שירותיו של עורך דין לצורך כתיבת חוזה קניית דירה יד שנייה?
באופן עקרוני התשובה על השאלה "האם אני צריך עורך דין" היא תמיד ברורה במקרה של קניית דירות – כן. תשובה חד משמעית זו נובעת מסכומי העתק שמתגלגלים בשוק הדירות, והסיכון הגבוה לטעות משפטית שתעלה לכם ביוקר. רוב האנשים קונים דירה או שניים במהלך חייהם – תעשו לעצמכם טובה ותביאו לשולחן מישהו שיודע מה הוא עושה.
האם חוזה קניית דירה יד שנייה שנערך בעל פה תופס מבחינה משפטית?
חוזי קנייה של נדל"ן חייבים להיערך בכתב על פי חוק המכר וחוק החוזים! קביעה זו משמעותה שכל סיכום בע"פ אינו תקף כחלק מהחוזה, וחייב להירשם בכדי להיות בעל תוקף משפטי.
גיליתי לאחר הרכישה שתיאור הדירה שונה מהתיאור בחוזה. מה ניתן לעשות?
לתבוע את המוכר על חוסר תום לב / אי עמידה בתנאי החוזה. אין סיבה שתפגעו כלכלית מטעות או הטעיה מכוונת של מישהו אחר.
