הסכם מכר מקרקעין הוא חוזה שקובע את כל תנאי עסקת המכירה והקנייה של נכס מקרקעין ומהווה את אחד המסמכים המהותיים והמשמעותיים ביותר בחייו של כל אחד. הסכם זה מכיל שורה של כללים ספציפיים שמוכרחים להימצא בו על פי חוק, אותן חשוב מאוד להכיר בכדי לבצע בדיקת חוקיות הסכם המכר ולעגן בכך את אמיתות ההסכם ותוקפו המשפטי.
דרישות בסיס לעריכת הסכם מכר
חוק המקרקעין וחוק החוזים מפרטים ומסדרים את עיקרי הדרישות לעריכה וכתיבה של הסכמי מכר. הדרישה המרכזית ביותר היא שהחוזה ייערך בכתב בלבד, אחרת לא ניתן לספק לו תוקף משפטי. במילים אחרות – גם כאשר קונה מעביר תמורה, לא ניתן להכיר בו חוקית בתור הבעלים בנכס, כל עוד לא נחתם חוזה כתוב.
דרישה עקרונית נוספת היא להסדיר בהסכם את כל הגורמים שלוקחים חלק בתהליך המכירה, מה שאמור ליצור הגנות הן כלפי המוכר והן כלפי הקונה. דרך ההסכם מסדירים הצדדים את הסכמותיהם והתחייבויותיהם, באופן שמאפשר להם לשמור על האינטרסים האישיים ולהימנע מסכסוכים מהותיים.
יש לזכור שהסכמי מכר הם חוזים פורמליים לכל דבר ועניין וככאלה, חלים עליהם גם כללי חובת תום הלב בניהול מו"מ ובחתימה, בדגש על גילוי אינפורמציה מלאה על הנכס, גם אם הדבר מנוגד לאינטרסים האישיים. כלל נוסף הוא הסדרת הזכויות בלשכת רישום מקרקעין, כתנאי למימוש החוזה בפועל.
בדיקת חוקיות הסכם המכר: כך תדעו האם ההסכם שלכם תקין
הדרך הראשונה "לסנן" הסכמים פסולים, תהיה לבדוק מול מי הם נערכו. אם למשל היה זה עורך דין הקבלן או עורך הדין של המוכר שערכו את הסכם המכר כך שהקונים נדרשו רק לעבור ולאשר אותו, הרי שקיימת כאן בעיה. שהרי עורך דין זה מייצג את הצד השני ושומר על האינטרסים שלו, בהחלט לא על שלכם.
כמו כן, חוזה מכר שלא מתייחס למאפיינים מהותיים, ייחודיים או מרכזיים בעסקה צריך להדליק נורה אדומה. כמובן שחשוב לבדוק בעצמכם את הנכס טרם ההסכם, אך מה שלא מופיע בתוכו, עלול לפגוע בזכויותיכם בהמשך הדרך.
פרקים מרכזיים בהסכמי מכר
חוזה מכר מגדיר במדויק את סוג הנכס הנמכר, מצבו, התמורה עבורו, לוח התשלומים, מועד המסירה, תשלומים נלווים ונושאי האחריות בכל אחד מהם ומסמכים נלווים לעסקה. לאחר מכן ייכתב תאריך החתימה וזהות הצדדים לעסקה.
- המכר – פרק שמפרט את מצבה התכנוני, הגיאוגרפי והמשפטי של הדירה.
- הצהרות והתחייבויות מוכר/ קונה – כל אחד מהם יובא בפרק נפרד, בכפוף להתחייבויות אותן מספק כל אחד מהצדדים לעסקה.
- התמורה – קביעת היקפי התשלומים, חלוקת התשלומים ולוח הזמנים, מסירת ביטחונות.
- מיסים ואגרות – הסדרה וחלוקה של חבויות המס וההוצאות השונות עד העברת הבעלות ולאחריה.
- תרופות ופיצוי מוסכם – זהו הפרק שקובע מנגנונים להפרת חוזה והדרך שהוסכמה על הצדדים להתמודד עמם.
האם הסכם המכר חוקי, תקין ותקף?
בדרך כלל הסכמי מכר מנוסחים על ידי עורך הדין של המוכר ולכן אי אפשר להגזים בחשיבות הבדיקה והייעוץ מצד עורך דין של הקונים, שיגן על האינטרסים והזכויות שלהם, ינהל מו"מ יעיל ויאשר את ההסכם רק בתום עריכה ותיקונים נדרשים. זה הזמן להתייעצות עם עו"ד יוני לוי – עורך דין רכישת דירה המתמחה בדיני מקרקעין ובליווי רוכשים מהצעד הראשון.
מה נכלל בהסכם המכר?
הסכם המכר מסדיר את פרטי הדירה והצדדים לעסקה, את התחייבויות הצדדים ואת כלל פרטי העסקה לרבות מועד המסירה, מועדי התשלום והיקף הכספים המשולמים בעת המכירה.
מתי חשוב לערב עו"ד הסכם מכר?
מומלץ לגייס לצידכם עורך דין נדל"ן כבר מרגע הבדיקות המקדמיות לגבי הנכס הפוטנציאלי, שיוכל לייעץ ולסקור כראוי את הסכם המכר ולהצביע על פערים, בעיות או פגיעה בזכויות.
