עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בין בעלי קרקע שעליה זכויות בניה לבין יזם המעוניין לבנות. במסגרת ההסכם, היזם קונה זכויות חלקיות במקרקעין ומתחייב תמורתן לבנות על חשבונו ובסיום הבניה להעביר לבעלים דירות מגורים. התקבול לבעלים יהיה בהתאם להסכמה ביניהם, בין אם באחוזים או לפי מספר היחידות. במאמר זה נרחיב לגבי הנושא של שכר טרחת עורך דין בעסקת קומבינציה ובעסקה בכללותה.
מגוון ייעודים שונים
ניתן לבצע עסקאות קומבינציה במקרקעין במגוון של ייעודים שהנפוצה שבהם היא מגורים. עם זאת ניתן לבצע עסקאות מסוג זה גם בתעשייה, מלאכה, משרדים, מסחר ושימושים אחרים ונוספים. עבור בעלי המקרקעין להם משויכים זכויות בניה וממתינים לשינוי בייעוד הקרקע, עסקת הקומבינציה מאפשרת לממש את הזכויות במקרקעין שבבעלותם ולהרוויח.
מקסום הפוטנציאל על הקרקע
רוב עסקאות הקומבינציה כיום ראשיתן בקרקע הרשומה בייעוד חקלאי וצופים כי היא תופשר ויתבצע שינוי של הייעוד למגורים או תעשייה. על פי רוב קרקע חקלאית שכזו נרכשת על ידי מספר רב של בעלים, תוך רצון לפעול במשותף להכשרת הקרקע ולהביא למקסום הפוטנציאל שלה. כאשר יש ריבוי בעלים חשוב לערוך הסכם שיתוף שיסדיר את היחסים בין כלל הבעלים בקרקע.
שכר טרחת עורך דין בעסקת קומבינציה
כאשר מדובר על שכר טרחת עורך דין בעסקת קומבינציה מדובר בשאלה שהיא מסחרית ותלויה בסיכומים שבין שני הצדדים בהתאם להיקף הליווי המשפטי, המיומנות של העורך דין וכן הלאה. באופן עקרוני, לרוב טווח שכ"ט יכול לנוע החל מ-0.5% מהעסקה ועד ל-2%, לרבות תשלומי מקדמה. לא תמיד ניתן לחשב שכר טרחת עורך דין בעסקת קומבינציה ע"פ שווי העסקה בלבד.
הפסקת הטיפול
תשלום שכר טרחת עורך דין בעסקת קומבינציה משתנה בהתאם לשאלה אם העסקה הושלמה או לא. גובה התשלום כאשר העסקה בוטלה תלוי בנסיבות להפסקת הטיפול ומידת ההסכמה בין הצדדים. ההסכמות המסחריות בין הצדדים לרוב ייקחו בחשבון את ערך הקרקע, עלות שירותי בנייה ושווי המחיר הסופי של כל דירה בעסקה הספציפית.
ישנם מס' פרמטרים מרכזיים לקביעת גובה שכר טרחת עורך דין בעסקת קומבינציה כיום. השכר יכול להיות לפי תחשיב של נגזרת % משווי של הקרקע כולה, לפי תחשיב שווי כלל הדירות שנבנות או תחשיב של נגזרת % משווי הדירות הנוספות שיהוו התמורה לעסקת הקומבינציה.
סיכום שכ"ט עסקת קומבינציה
לסיכום הנושא, במאמר זה הסברנו מהי עסקת קומבינציה ולפי מה נקבע שכר טרחת עורך דין בעסקת קומבינציה מסוג זה. כפי שציינו, מדובר בשאלה מסחרית והדבר תלוי במשא ומתן שיתנהל ב הצדדים ובהיקף העבודה המשפטית שנדרש. פעמים רבות שכר טרחת עורך דין בעסקת קומבינציה נקבע בין 0.5% ו-2% משווי הדירות שיהוו את התמורה לבעלי הקרקע.
איך משנים ייעוד קרקע?
תהליך הפשרת קרקע מתחיל בהגשת בקשה לשינויי ייעוד לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתחום השיפוט של הרשות המקומית הרלוונטית. הוועדה דנה בתוכנית ומעבירה את המלצתה אל הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. הוועדה המחוזית בוחנת אם התוכנית עומדת בתנאי הסף שנקבעו מראש בהתאם לאופי הסביבתי של הקרקע, תוכניות המתאר ומדיניות הוועדה.
מי מבצע רישום בטאבו בעסקת קומבינציה?
כאשר מדובר על עסקת קומבינציה ורישום בטאבו, בדרך כלל האחריות על רישום העברת הזכויות על שם כלל הצדדים הינו באחריות משרד עוה"ד שמלווה את הקבלן או היזם בעסקת הקומבינציה. הדבר צריך להיות מוגדר מראש בחוזה בין היזם לבעלי הקרקע וכמו כל תנאי אחר בחוזה הוא מחייב את הצדדים.
אילו מסים חלים במסגרת עסקת קומבינציה?
בעסקת קומבינציה ישנם ארבעה סוגי מסים, מס רכישה, מס שבח, מע"מ והיטל השבחה. מס שבח מוטל על הרווח הממומש על זכויות הבניה שנמכרו ליזם. מס רכישה מוטל עבור הדירות שנבנות ונמכרות לאחר השלמת הבנייה. היטל השבחה משולם ישירות לרשות המקומית עבור השבחת הקרקע ומע"מ יש לשלם על שרותי הבניה והשירותים הנלווים.
מה לכלול בחוזה לעסקת קומבינציה?
חוזה בעסקת קומבינציה צריך לכלול, עסקת מכר, הסכם שירותי בנייה והסכם שתוף וחלוקה במקרקעין במידת הצורך. עסקת המכר כוללת העברה של חלק מזכויות הבנייה לקבלן. הסכם שירותי הבנייה מפרט אילו שירותי בנייה יינתנו על ידי הקבלן לצורך הקמת הנכס על גבי חלק מהקרקע האמורה. הסכם שיתוף וחלוקה במקרקעין מאפשר לבעל הקרקע לממש את זכויות הבנייה וליזם לבנות נכס למכירה ללא גיוס הון לרכישה של הקרקע.
