בעלות משותפת במקרקעין היא אחת מצורות הקניין הנפוצות בעולם. בעלות שכזאת נוצרת לעיתים באופן לא רצוני, כמו למשל במקרה של ירושה, אך פעמים רבות היא נוצרת באופן רצוני, לצורך עסקי כזה או אחר. בין שהיא רצונית ובין שאינה, הסכם שיתוף במקרקעין הוא דרך המלך לניהול של בעלות משותפת שכזו.
מהו הסכם שיתוף במקרקעין?
כאמור לעיל, בעלות משותפת במקרקעין היא צורת קניין מוכרת וידועה, ועל כן היא גם מוסדרת בחוק. המסגרת החוקית של שיתוף במקרקעין היא פרק ה' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).
במסגרת פרק זה מפרט החוק הסדרים שונים הנוגעים לזכויות הבעלים בקרקע, לאופן הניהול והשימוש של הקרקע, ואף לאופן סיומו של השיתוף. הסדרים אלו נחשבים להסדרים דיספוזיטיביים ברובם, כלומר הסדרים שניתן להתנות עליהם בחוזה בין הצדדים.
הסכם שיתוף במקרקעין מהווה התניה על סעיפי החוק הללו, אלו שברצונם של בעלי המקרקעין במשותף לשנות מהם. בנוסף לכך יכול כמובן ההסכם לכלול גם עניינים שלא מוזכרים כלל בחוק המקרקעין, או מוזכרים במידה שאינה מספקת, ויש רבים כאלו.
הנושאים שיש לכלול בהסכם שיתוף במקרקעין
על הסכם מקרקעין לכלול עניינים רבים, והדבר משתנה גם בהתאם לנסיבות, אך בהחלט אפשר להגדיר מספר נושאים שכל הסכם שיתוף מקרקעין מוצלח צריך להתייחס אליהם:
נושא ראשון: חלוקת הבעלות
סעיפים 27 ו-28 לחוק המקרקעין מגדירים חלוקת בעלות מסוימת שהיא ברירת מחדל. לפי חלוקה זו אין לבעלים משותף חלק מסוים בקרקע, אלא בעלותו של כל אחד מהם מתפשטת על השטח כולו. בנוסף על כך ישנה חזקה שכל עוד לא הוכח אחרת החלקים בקרקע של כל אחד משהשותפים שווים זה לזה.
זוהי כאמור ברירת המחדל, אך הסכם שיתוף מקרקעין יכול לכלול הסדר שונה. כך למשל במקרה של שותפים עסקיים שפעמים רבות חלקם בקרקע יהיה שונה זה מזה. על מנת למנוע בעיות וקשיים בהמשך יש לכתוב זאת בפירוש בהסכם.
מעבר לכך ניתן לכלול בהסכם שיתוף מקרקעין גם חלוקה בעין של המקרקעין המשותפים, כך שיהיה ברור לכל אחד מהשותפים עד היכן מגיע חלקו הפרטי בקרקע המשותפת.
נושא שני: אופן השימוש והניהול
חוק המקרקעין קובע כמובן גם גדרים לאופן השימוש והניהול בקרקע המשותפת, כך למשל הוא קובע כי בעלי הרוב במקרקעין רשאים להחליט כל דבר בנוגע לניהול ולשימוש הרגילים שבקרקע.
הסכם שיתוף במקרקעין יכול לכלול גם הסכמים אחרים, כמו החובה לקבל החלטה פה אחד, או הרחבה של הפעולות המותרות ליחיד לעשות בקרקע ללא אישורם של השותפים האחרים.
בעלות משותפת עלולה פעמים רבות ליצור אתגר ביחסים בין השותפים, בעיקר סביב ויכוחים שונים על אופן הניהול והשימוש. עריכת הסכם שיתוף מקרקעין מוצלח, שיקיף את כל העניינים הללו באופן שיימנע אחר כך ויכוחים, בהחלט מגדיל את הסיכוי שיחסי השיתוף יימשכו לאורך זמן.
נושא שלישי: זכות השותף לעשות בחלקו
בנוגע לזכות השותף לעשות בחלקו קובע חוק המקרקעין כי מדובר בזכות מוחלטת. כלומר, כל שותף יכול להעביר את חלקו במקרקעין או לעשות בו עסקה בכל זמן, גם ללא הסכמת השותפים.
הסדר כזה עלול כמובן להיות בעייתי במקרים רבים, שכן יכולת קיומו של שיתוף מוצלח תלויה פעמים רבות באנשים המשתייכים אליו. בנוסף לכך, העברה מהירה של הקרקע מיד ליד, ללא כל הגבלה, עשויה לפגוע בהתפתחותה ובאופן השימוש התקין בה.
על כן ניתן להגביל או לשלול את זכות השותף לעשות בחלקו ככל העולה על רוחו, אך כוחה של תנייה כזו יהיה יפה ל-5 שנים בלבד, בשל הפגיעה הכרוכה בה בזכות לקניין.
נושא רביעי: חלוקת הוצאות והכנסות
נושא נוסף שהסדרתו בצורה ברורה ומסודרת עשויה למנוע ויכוחים רבים בהמשך הוא נושא חלוקת ההכנסות וההוצאות. ברירת המחדל בחוק המקרקעין היא שהן ההכנסות והן ההוצאות מחולקות בין השותפים לפי חלקם היחסי בקרקע.
זהו כמובן הסדר הגיוני, אך לעיתים ההיגיון העסקי מחייב חלוקה אחרת של הכנסות או הוצאות, ואת זאת יש לעגן בהסכם שיתוף המקרקעין. בנוסף לכך כדאי לעגן בהסכם את אופן החלוקה, מועדי החלוקה, הדרך להיפרע ממי שלא עומד בחובותיו, ועוד.
נושא חמישי: פירוק השיתוף
הנושא החשוב השישי שי לכלול בהסכם שיתוף מקרקעין הוא כיצד יגיע השיתוף לסיומו, או במילים אחרות – אופן הפירוק שלו. על פי סעיף 37 לחוק המקרקעין כל אחד מן השותפים ראשי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת שיחפוץ.
בהסכם שיתוף מקרקעין אפשר לשנות מהסדר זה או להגביל אותו, אך אם התנייה שתעשה זו תעמוד מעל ל-3 שנים יהיה בית המשפט רשאי, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין, לצוות על פירוק השיתוף למרות האמור בה.
בנוסף לאפשרות להגביל או למנוע את פירוק השיתוף על ידי שותף אחד בכל זמן, חשוב לכלול בהסכם השיתוף גם את אופן פירוק השיתוף לכשיגיע, האם פירוק באמצעות חלוקה בעין או פירוק על ידי מכירה.
אי התייחסות לכך בהסכם תותיר את ההחלטה בבוא היום לשיקול דעתו של בית המשפט המונחה על ידי הוראות החוק, ולא תאפשר לשותפים להכריע ככל העולה על רוחם.
בקשה לרישום הסכם שיתוף
ככלל, הסכם שיתוף יכול שיהיה רשום בטאבו ויכול שיהיה לא רשום. אם מדובר בהסכם לא רשום כוחו יהיה יפה רק כלפי החתומים על ההסכם, ולא כלפי צדדי ג' שונים שהצטרפו לאחר מכן.
הסכם רשום לעומת זאת יחייב את כל השותפים, בהווה ובעתיד, וכוחו יפה גם כלפי צדדים שלישיים.
על מנת לזכות ביתרונות של הסכם שיתוף במקרקעין רשום יש להגיש בקשה לרישום ההסכם ברשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.
המסמכים הדרושים לבקשת רישום הסכם שיתוף
על מנת לרשום את הסכם השיתוף בטאבו יש להוסיף לבקשה מספר מסמכים. המסמך הראשון הוא כמובן בקשה לרישום ההסכם, חתומה בידי כל השותפים, ומאומתת על ידי עורך דין מוסמך.
בנוסף לכך יש לצרף כמובן את הסכם הרישום, בשני עותקים, הנושא את חתימותיהם של כל בעלי הקרקע. יש לצרף גם את תשריט החלקה, גם הוא חתום בחתימות השותפים, ומאושר על ידי מודד מוסמך.
הסוג השלישי של מסמכים שיש לצרף לבקשת רישום הסכם שיתוף הוא אישורי מיסים שונים, העשויים לכלול במקרים מסוימים תצהירים בדבר קיומם של תנאים המעניקים פטורים ממס.
במקרים מסוימים יידרשו מסמכים נוספים כמו במקרים בהם קטין או חסוי הם צד לפעולה, או במקרה שזכותו של אחד מהשותפים כפופה למשכנתא, ועוד.
סיכום
הסכם שיתוף במקרקעין הוא תנאי קריטי לקיומה של שותפות טובה וארוכת שנים. ההסדרים השונים בנוגע לשיתוף מקרקעין בחוק בהחלט אינם מספיקים לצורך זה, שכן הם אינם מכסים את כל ההיבטים הנוגעים לצורת הקניין המיוחדת הזו.
גם כאשר נראה בתחילת הדרך שהיחסים בין השותפים טובים, וכי יהיה ניתן לפתור כל סכסוך ברוח טובה, אל תתנו לעניין הזה לתעתע בכם. כל מערכת יחסים, גם הטובה ביותר, עשויה להישחק בסופו של דבר.
על כן מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה כבר בהתחלה, בזמן בו מערכת היחסים בשיאה והסיכוי להגיע להסכמות משותפות גבוה. לאחר מכן כבר יהיה קשה הרבה יותר ליצור הסכם שיתוף מקרקעין מוצלח.
לפרטים נוספים פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מומחה לדיני מקרקעין ונדל"ן.
