לא כל הבתים הם בתים חדשים, ואנשים רבים קונים בתים לא מחברות קבלנות גדולות, אלא מאנשים פרטיים כמוני וכמוך. רכישת דירה שכזו נקראת "רכישת דירת יד שנייה" (בשל כך שהקונה הנוכחי הוא "היד השנייה" שמחזיקה בנכס), וכוללת בתוכה מספר דברים שכדאי להקפיד עליהם כקונים, בכדי לוודא שהמוצר שאתם קונים שווה את הכסף שאתם משלמים. כאן תוכלו לקרוא על כלל התהליך, יחד עם כל הבדיקות שכדאי לעשות.
למה רכישת דירה יד שנייה שונה מרכישה מקבלן?
רכישת דירת יד שנייה היא מסוכנת בהרבה מרכישת דירה מקבלן ממגוון סיבות, שהמרכזיות ביניהן הן גיל הדירה (כאשר דירות חדשות מהקבלן אינן כוללות בתוכן פגמים של שחיקה וזמן), וזהות המוכר (כאשר מוכרים פרטיים הם פחות אמינים מחברות קבלן שיש להן שם ומוניטין שהם צריכים להגן עליהם).
סיכונים אלו מובילים לכך שרכישת דירה יד שנייה יכולה פעמים רבות להיות רכישה של "חתול בשק", שכדאי להתייחס אליה בזהירות רבה בכדי לא להתחרט לאחר מכן בסכומים של מיליוני שקלים. עורך דין רכישת דירה טוב יכול להגן עליכם מהסכנות הללו, ולהסביר לכם למה חשוב לשים לב וכיצד.
לייעוץ עם עו"ד מקרקעין לחצו כאן >>>
מהם השלבים בתהליך רכישת דירה יד שנייה?
ישנם מספר שלבים בתהליך הרכישה, שנועדו להגן על הקונה מסכנות שונות:
1. שלב זיהוי המוכר: אחת הסכנות ברכישת דירה יד שנייה היא שמי שמתיימר "למכור" לכם את הדירה הוא לא תמיד בעל הדירה עצמו, ויכול להיות שרלטן או זייפן שייצר כתב נסח מקרקעין פיקטיבי וערך אותו כך שיתאים לפרטי הנכס. חשוב לוודא מי הבעלים האמיתי של הדירה
2. שלב זיהוי הדירה: לכל דירה בישראל יש מספר זיהוי ייחודי, שמקשר אותה לתיק שלה במשרד המקרקעין, בו כתוב את זכויות המוכר בנכס, התחייבויות סותרות לגביו ועוד. מומלץ מאוד לוודא שאין לאף אדם זכויות סותרות על הנכס, שיגברו על זכויותיכם לאחר הקניה.
3. שכירת שמאי מקרקעין: בדיקת הדירה על ידי שמאי מקרקעין, שיוודא שאין בה תקלות רטיבות, בלאי ועוד, ויעריך את ערך הדירה בשוק כדי לוודא את התאמתו למחיר המבוקש.
4. אישור עקרוני למשכנתא: הוצאת אישור עקרוני מהבנק למשכנתא
5. חישוב מס רכישה: כל רכש דירה בישראל מחויב במס רכש, שיכול להוות נתח נכבד ממחיר הדירה הסופי. כדאי לברר את המחיר מראש כדי לא להיות מופתעים לאחר מכן.
6. תשלום מס שבח והיטל השבחה
7. רישום הערת אזהרה בטאבו: מעין רישום שקובע שיש לכם זכויות טנטטיביות על הנכס, ומזהיר אחרים מלעשות בו עסקאות. רישום זה מהווה אסמכתא בבית המשפט במקרה של טענות לעסקאות סותרות על הנכס.
8. פריסות תשלומים
9. מסירת החזקה ומפתח
לסיכום,
דירה היא נכס יקר מאוד, שיכול לשאת עליו פגמים שעולים הון תועפות לתיקון. אנחנו ממליצים לכל מי שרוכש דירה יד שנייה להשקיע את הכסף ואת המאמץ לוודא שהוא לא יתאכזב ויפגע לאחר מכן.
שאלות ותשובות:
האם כדאי לי לשכור עורך דין לתהליך רכישת דירה יד שנייה?
באופן עקרוני, אין חובה לעורך דין ואפשר לעשות את כל השלבים הללו לבד. בפועל – כדאי מאוד לשכור עורך דין מאורע בפרטים שיוכל לוודא שלא תפגעו בעת הרכישה. עורך דין זה בא גם עם תעודת אחריות – אפשר לתבוע אותו על רשלנות אם הוא לא ביצע את תפקידו כשורה ואתם נפגעתם כתוצאה מכך.
מה עליי לעשות אם אני מגלה שבעל הדירה שהוצג לי אינו הבעלים בפועל?
אם האדם שדיברתם אתו לגבי רכש הדירה הוא מתחזה כדאי לפנות למשטרה ולבעל הדירה האמיתי בכדי להתריע על העבירה. רכישת הדירה מאדם מתחזה לא מזכה בדירה – כי אי אפשר למכור את מה שלא שלך. רמאים רבים בורחים לאחר המכירה והכסף הולך איתם, לכן לעולם אסור להתחיל בתהליך מבלי לוודא שהמוכר הוא אכן המוכר.
מה עושים אם בעל הדירה הבטיח לעוד זוג את הדירה?
אם בעל הדירה הבטיח לעוד זוג את הדירה, צריך לברר למי ניתנה ההבטחה הראשונה, ולפני כמה זמן. אם תוכלו להוכיח שהנכס הובטח לכם תחילה, ושעשיתם מאמצים סבירים בזמן סביר לסיים את העסקה, הנכס יוגדר כשלכם.
מדוע חשוב לרשום אזהרה בטאבו?
אזהרה בטאבו נחשבת כראיה לכך שאתם מעוניינים לסיים את תהליך הרכישה, וסותרת כל טענה של אנשים אחרים שהדירה הובטחה לכם ולא להם.
