שלום, אני עורך הדין יוני לוי, ומאמר זה יעסוק בסוגיה חשובה ומורכבת בתחום השכירות – הפרת חוזה שכירות.
חוזי שכירות הם חלק בלתי נפרד מעולמנו המשפטי, ומשמשים להסדרת השימוש בנכסים בין משכירים לשוכרים.
אך מה קורה כאשר אחד הצדדים מפר את החוזה? בואו נעמיק ונבין את המשמעויות המשפטיות והמעשיות של הפרת חוזה שכירות.
מהי הפרת חוזה שכירות?
הפרת חוזה שכירות מתרחשת כאשר אחד הצדדים אינו עומד בתנאים שנקבעו בחוזה.
הפרות יכולות להיות שונות ומגוונות, כגון אי-תשלום דמי שכירות במועד, שימוש בנכס למטרות שאינן מותרות על פי החוזה, אי-ביצוע תיקונים נדרשים על ידי המשכיר, ועוד.
סוגי הפרות וכיצד לטפל בהן:
- אי-תשלום דמי שכירות: זוהי הפרה נפוצה. במצב זה, השוכר לא עומד בתשלומים החודשיים כפי שנקבעו בחוזה. במקרה כזה, על המשכיר להתריע בפני השוכר על ההפרה ולדרוש תשלום תוך זמן סביר. אם השוכר אינו נענה לדרישה, ניתן לפנות לבית המשפט לצורך פינוי השוכר ותביעה לפיצויים. (קראו כאן על תביעה לפינוי מושכר)
- שימוש לא חוקי בנכס: השימוש בנכס בניגוד לתנאים שנקבעו בחוזה, כגון שימוש לצורך עסקי בדירה שנועדה למגורים בלבד, מהווה הפרת חוזה. המשכיר רשאי לדרוש הפסקת השימוש הלא חוקי או לבטל את החוזה במקרים חמורים.
- אי-ביצוע תיקונים על ידי המשכיר: השוכר עשוי להיתקל במצב בו המשכיר אינו מבצע את התיקונים הנדרשים לשמירה על מצב הנכס. במצב זה, השוכר יכול לדרוש את ביצוע התיקונים, ואם הם לא מתבצעים, השוכר רשאי לפנות לבית המשפט לצורך אכיפת החוזה או תביעה לפיצויים.
קראו בהרחבה את המדריך המלא שהכנתי עבורכם על ביטול חוזה שכירות בהסכמה כאן <<<
ביטול חד צדדי של חוזה השכירות
חוזי שכירות כרוכים בדרך כלל באופן בלתי נמנע בנסיבות החיים של הצדדים להם (קראו עוד בנושא הסכמי שכירות כאן). בהתאם לכך, ייתכנו בהחלט מצבים בהם חוזה שהיו הצדדים מעוניינים בו בעת עריכתו אינו מתאים להם עוד.
באופן פשוט, חוזים יש לקיים, וחתימה על חוזה לעולם כרוכה בסיכונים מסוימים, אך במקרים מסוימים דווקא כן קיימת אפשרות לביטולו של החוזה, ולעיתים גם באופן חד צדדי, כלומר ללא הסכמתו של הצד השני לחוזה.
3 סוג ביטול חד צדדי של חוזה השכירות:
- ביטול עקב פגם בכריתת החוזה: מקרים בהם החוזה נחתם תחת תנאים שאינם חוקיים או נבעו מטעות, הטעיה, כפייה או עושק. במקרים אלה, הצד הנפגע יכול לבטל את החוזה בהודעה לצד השני.
- ביטול עקב הפרת החוזה: כאשר אחד הצדדים מפר את החוזה בצורה יסודית, כמו למשל אי-תשלום דמי שכירות, יש לצד השני את הזכות לבטל את החוזה בהודעה רשמית.
- ביטול על פי תנאי בחוזה: בחוזי שכירות רבים קיים סעיף המאפשר ביטול חד צדדי במקרים מסוימים. עם זאת, חשוב לזכור כי החוק מטיל מגבלות על תניות אלו, במיוחד כאשר מדובר בחוזים שנחתמו לתקופות קצרות או ארוכות במיוחד, או כאשר שכר הדירה החודשי גבוה.
כעת ארחיב על כל אחד מן המקרים.
ביטול עקב פגם בכריתת החוזה
הסוג הראשון של אפשרויות ביטול חד צדדיות נובעות מפגמים בכריתתו של החוזה, עניין שפרק שלם בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) עוסק בו.
ישנם מספר סוגי פגמים, ובכל אחד מהם זכויות ביטול שונות במקצת, נעמוד עליהם להלן:
פגם ראשון – טעות
הפגם הראשון שמקנה זכות ביטול הוא טעות, כלומר מצב בו אחד הצדדים לחוזה התקשר בו עקב טעות בהבנת מצב העניינים העובדתי.
כאשר הטעות של אותו צד הייתה ידועה, או שלכל הפחות היה עליו לדעת, לצד השני לחוזה, קיימת לצד הטועה זכות ביטול אוטומטית, כך שכל שעליו לעשות הוא להודיע על הביטול לצד השני לחוזה תוך זמן סביר מגילויה של הטעות.
אם גם הצד השני לא ידע, ולא היה עליו לדעת, על הטעות שגרמה להיקשרות בחוזה, רק בית המשפט יכול לבטל את החוזה, אם הצדק מחייב זאת לפי שיקול דעתו.
פגם שני – הטעיה
הפגם השני שמקנה זכות ביטול חד צדדית אוטומטית של חוזה השכירות הוא הטעיה, כלומר מצב בו אחד הצדדים לחוזה הטעה בכוונה את הצד השני, בצורה אקטיבית או פסיבית, ובכך גרם להיקשרותו בחוזה.
כאמור, ההטעיה איננה צריכה להיעשות באופן אקטיבי, ודי בכך שאחד הצדדים לחוזה לא חשף בפני הצד השני עובדות שהיה עליו לחשוף על פי דין או על פי הנוהג או הנסיבות.
פגם שלישי – כפייה
הפגם השלישי שמעניק זכות ביטול חד צדדית אוטומטית הוא כפייה, כלומר מצב בו אדם התקשר בחוזה עקב כפייה שהופעלה עליו על ידי הצד השני לחוזה או על ידי מישהו מטעמו.
פגם רביעי – עושק
הפגם הרביעי והאחרון שמעניק זכות ביטול חד צדדית אוטומטית הוא עושק, כלומר מצב בו אחד הצדדים לחוזה ניצל את מצוקתו של הצד השני, או את חולשתו הפיזית והשכלית על מנת להיקשר עימו בחוזה.
עם זאת, התקיימותם של תנאי העושק לבדם אינם מספיקים כדי להעניק לצד העשוק את זכות הביטול החד צדדית האוטומטית, ויש להוכיח גם כי תנאי החוזה שנחתם הינם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל.
ביטול עקב הפרת חוזה
הסוג השני של אפשרויות ביטול חד צדדיות נוגע לביטולים עקב הפרת החוזה על ידי הצד שכלפיו הופר החוזה, בין אם מדובר בשוכר ובין אם מדובר במשכיר.
סוג זה ניתן לחלק לשתי אפשרויות עיקריות:
ביטול חוזה שכירות עקב הפרה יסודית
האפשרות הראשונה היא ביטולו של החוזה עקב הפרה יסודית של תנאיו, כאשר בדרך כלל ההחלטה אם מדובר בתנאי יסודי או לא כתובה במפורש בגוף החוזה עצמו. כאשר הדבר אינו מצוין בחוזה יש לנקוט על פי הכלל הקבוע בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק החוזים תרופות).
סעיף 6 לחוק החוזים תרופות קובע כי הפרה תיחשב ליסודית אם ניתן להניח כי אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ידע על ההפרה ועל השלכותיה.
כאשר מתקיימת הפרה יסודית כזו, רשאי הצד שכלפיו הופר החוזה לבטל את החוזה בהודעה לצד המפר, ובלבד שיעשה זאת בתוך זמן סביר מההפרה.
ביטול חוזה שכירות עקב הפרה לא יסודית
כאשר הפרת החוזה איננה הפרה יסודית זכות הביטול החד צדדית איננה אוטומטית, ויש להתריע בפני המפר ולתת לו הזדמנות לתקן את ההפרה. רק אם תיקון ההפרה אינו מתבצע בתוך זמן סביר תוענק לצד כלפיו הופר החוזה זכות הביטול.
ביטול חוזה שכירות על פי תניה בחוזה
לעיתים הצדדים צופים מראש מצב בו אחד הצדדים יבקש לבטל את החוזה באופן חד צדדי, ועל כן כוללים כבר בחוזה עצמו אפשרות ביטול חד צדדית.
לכאורה על פי עיקרון חופש החוזים יכולים הצדדים לבחור בכל הסדר שמוסכם עליהם, אך דווקא בנוגע לתניות ביטול חד צדדיות בחוזה שכירות מטיל המחוקק הגבלות מסוימות.
הגבלות אלו נובעות מתוך הבנה שלרוב הצדדים לחוזה השכירות אינם שווים ויש ביניהם פערי כוחות מובנים לטובת המשכיר. מכיוון שכך הוטלו על תניות כאלו 2 הגבלות:
- לא ניתן לכלול בחוזה שכירות תניית ביטול חד צדדית לטובת המשכיר בלבד, מקרה הפוך אפשרי.
- כל תנייה כזו כוללת חובת התראה מראש לפני ביטול החוזה, כאשר חובת ההתראה של המשכיר תעמוד על 90 יום לפחות, ללא אפשרות של קיצור התקופה, ושל השוכר על 60 יום, אך לגביו ניתן לקבוע בחוזה גם תקופה קצרה יותר.
חשוב להדגיש שמגבלות אלו אינן חלות על כל חוזי השכירות, אך הן בהחלט חלות על רובם. בין החוזים שלא נכללים ניתן למצוא:
חוזי שכירות לתקופה הקצרה מ-3 חודשים או העולה על 10 שנים, חוזי שכירות שבהם שכר הדירה החודשי עולה על 20,000 ₪, ועוד.
⭐טיפ זהב⭐כאשר אתם חותמים על חוזה שכירות, בין אם אתם השוכרים או המשכירים, חשוב להקפיד להבין היטב את כל התנאים שנקבעו בו. טיפ הזהב שלי הוא לשמור על תקשורת פתוחה וברורה בין הצדדים. אם מתעוררת בעיה, אל תחכו עד שהמצב יחמיר – פנו לשיח פתוח ומיידי, נסו למצוא פתרון מוסכם או לשקול את האופציות המשפטיות שלכם. תקשורת נכונה ומידתית יכולה למנוע סכסוכים ולחסוך הרבה זמן, כסף ומאמץ בעתיד. |
האם אפשרי להפר חוזה שכירות?
התשובה היא, שהפרת חוזה שכירות היא נושא רגיש שדורש טיפול מקצועי ומדוקדק.
אני מזמין אתכם ליצור קשר איתי לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף, כך שתוכלו להתמודד עם הפרות חוזה בצורה הטובה ביותר.
לקביעת פגישה ולייעוץ, אתם מוזמנים לפנות אליי,
עו"ד יוני לוי, טלפון: 077-804-1632 או במייל: [email protected].
משרדי ממוקם בהרצליה פיתוח, רחוב המנופים 2, בניין A, קומה 4.
