עוברים דירה בקרוב או מתכננים להשכיר את הדירה שבבעלותכם? זה הזמן לבדוק את הסכמי השכירות שלכם. במאמר זה נפרט אודות חשיבות הליווי המשפטי במסגרת עריכה וחתימה על הסכמי שכירות, נסביר כיצד יכול עורך דין מקרקעין לסייע בנושא של הסכם שכירות ונעבור על עיקרי הנקודות שיש לקחת בחשבון בעת יצירת הסכם שכירות חוקי, יסודי והוגן כלפי שני הצדדים.
מדוע חשוב לקבל ליווי משפטי בעת יצירה וחתימה של הסכם שכירות
למי שלא מכיר את המושג, הסכם שכירות משמש כחוזה משפטי המתאר את חובותיהם וזכויותיהם של בעלי הנכס (משכירים) ושל השוכרים. חשוב לשים לב היטב לפרטי הסכם שכירות, בדומה לאופן שבו בודקים רכב לפני רכישתו. כדי להבטיח השכרת דירה חלקה, רבים פונים לשירותי עורך דין לענייני מקרקעין. אנשי מקצוע אלה מבצעים בדיקות מקדימות לנכס ולצדדים בעסקה, כדי להגן על כל הצדדים המעורבים.
|
זקוקים לליווי משפטי איכותי בעריכת הסכם שכירות? פנו כעת למשרד עורך דין יוני לוי לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות. |
כיצד יכול עורך דין נדל"ן לסייע בנושא של הסכם שכירות?
בהסכם שכירות מעורבים שני גורמים עיקריים: המשכיר (בעל הנכס) והשוכר (מי שמעוניין להתגורר בנכס), כל אחד עם אינטרסים נפרדים משלו. תפקידו של עורך דין נדל"ן ומקרקעין הוא לשמור על זכויות הצד שהוא מייצג בעסקה. כאשר עו"ד מקרקעין מצד השוכר, מסייע למרשו באמצעות בדיקה יסודית של הסכם השכירות שהוכן בידי עורך הדין של המשכיר. מנגד – עו"ד המייצג את המשכיר, אחראי לנסח הסכם שכירות מטעם מרשו. בנוסף מסייע עורך דין להסכמי שכירות בביצוע בדיקות רקע נדרשות, הן למשכיר והן לשוכרים.
תפקידו של עו"ד המייצג את המשכיר
כבעלי נכס, מציאת דיירים אמינים לדירה שלכם יכולה להיות משימה מאתגרת. כדי למנוע בעיות פוטנציאליות ואיחור בתשלומים, ישנן מספר בדיקות שתוכלו לבצע לפני החתימה על חוזה השכירות. עורך דין מקרקעין יכול להדריך אתכם בתהליך של סינון שוכרים פוטנציאליים באמצעות שורה של בדיקות מקדמיות:
- בדיקת מערכת היחסים של שוכרים פוטנציאליים עם משכירים קודמים.
- אימות ערבוית: אימות הזהות והיציבות הפיננסית של הערבים של השוכרים על ידי בדיקת שכרם.
- אימות הכנסותיו של הדייר: לעורכי דין למקרקעין גישה למסד נתונים המכיל פרטים על הכנסותיו האחרונות של השוכר מעבודה, הלוואות בנקאיות שלא שולמו, צ'קים חוזרים וכל הערבויות האחרות שיש להם.
תפקידו של עו"ד המייצג את השוכר
השכרת דירה יכולה להיות חוויה מרתיעה עבור שוכרים, במיוחד עם סיפורי הזוועה על בעלי דירות שמבצעים ביקורים ללא הודעה מוקדמת או מחזיקים מפתחות נוספים לנכס. בעוד שרבים מקבלים זאת בהכנעה, חשוב לדעת כי עורך דין דיני מקרקעין יוכל לבצע בדיקות מקדימות על מנת שתהליך ההשכרה יהפוך פחות מלחיץ עבורכם כשוכרים:
- בעת עריכת הסכם שכירות, יש חשיבות מכרעת לאמת את הבעלות על הנכס כדי למנוע הפתעות לא נעימות.אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות בדיקת בעלות בנכסים, הכוללת הפקת נסח טאבו.מסמך זה מספק פרטים חיוניים כגון פרטי בעלי הדירה, גודל הנכס (במ"ר), עיקולים ועוד.בדרך כלל, עורך דין מקרקעין יוציא מסמך זה כחלק משירותיו ללקוחות הפונים לסיוע משפטי בבדיקת הסכמי שכירות.עם זאת, ניתן כיום להפיק נסח טאבו גם עצמאית באמצעות אתר משרד המשפטים.על ידי ביצוע בדיקת בעלות זו על הנכס, תוכלו לוודא שאתם מתמודדים עם הבעלים הלגיטימיים בדירה ולמנוע מחלוקות פוטנציאליות או התמודדות עם סוגיות משפטיות הקשורות לנכס שברצונכם להתגורר בו כשוכרים.
- כאשר בוחנים הסכם שכירות, חשוב לשים לב לפרטים הקטנים שניתן לפספס בקלות.אחד מתפקידיו של עורך דין מקרקעין הוא לבחון היטב את החוזה במטרה להבטיח כי אין בו אי אלו פרצות שיכולות לגרור מחלוקות עתידיות. אלו עשויות לנבוע מבעיות שצוינו במפורש בהסכם או שאינן מוגדרות בבירור.דוגמה נפוצה היא קביעה מי אחראי לתיקונים שונים בתוך הדירה המושכרת. כך לדוגמה, כאשר מזגן מתקלקל, בעל הדירה עשוי לטעון כי תיקונו אינו באחריותו מאחר שהחוזה אינו מציין זאת במפורש.מצד שני, מאחר שבעלי הדירה מחויבים לתחזק את הדירה, אפשר לטעון שהם אחראים גם על המזגן, המהווה חלק בלתי נפרד מהנכס. אחריותו של עורך הדין המייצג את השוכרים במקרים אלו, היא לעיין בהסכם השכירות וללבן אי הבנות מסוג זה.
נקודות שיש לקחת בחשבון בעת שעורכים הסכם שכירות ולפני שחותמים עליו
לקראת החתימה על הסכם שכירות, חשוב לשים לב היטב למספר מרכיבים מרכזיים:
סעיפים חיוניים בהסכם שכירות
לפני חתימה על הסכם שכירות, חשוב לוודא שהוא כולל את סעיפי החובה הבאים:
- תאריך התחלה וסיום של השכירות: התאריכים המדויקים שבהם השכירות מתחילה ומסתיימת.
- סכום שכירות חודשי: הסכום הספציפי המגיע לבעל הנכס מדי חודש עבור השכירות.
- חשבונות: מי אחראי על תשלום חשבונות הדירה והארנונה.
- אחריות לנזקים ותיקונים: הגדרה ברורה כיצד יטופלו נזקים בנכס, לרבות מי אחראי על תיקונים ותחזוקה שוטפת.
- ערבויות בהסכמי שכירות: ערבויות בהסכמי שכירות נועדו להגן הן על המשכיר והן על השוכר. מצד אחד, הם מגנים על המשכיר מהפסדים כספיים במקרה שהשוכר ייעלם או לא ישלם שכר דירה. מנגד, הם מגנים על השוכרים מפגיעה בזכויותיהם. חוק שכירות הוגנת נחקק כדי לאזן בין זכויותיהם של הצדדים. על פי החוק, המשכיר רשאי לדרוש פיקדון השווה לשלושה חודשי שכירות / שליש מדמי השכירות השנתיים, ובלבד שהפיקדון ניתן בצורת ערבות בנקאית או מזומן. במידה והפיקדון ניתן בצורת שיק בטחון / שטר בטחון, המשכיר רשאי לדרוש עד חצי שנה דמי שכירות.
במקרים בהם השוכר יאנו מעמיד מזומן / ערבות בנקאית, למשכיר מומלץ לבקש מהשוכר ערבים בעלי הכנסת עבודה קבועה שישמשו כבטוחה בנוסף אל שטר הבטחון. אמצעי זה עוזר להפחית את הסיכון הפיננסי עבור המשכיר.
סעיפים חיוניים בהסכם שכירות שיש לקחת בחשבון
לצד הסעיפים הסטנדרטיים הנכללים בדרך כלל בהסכם שכירות, ישנם מספר סעיפים נוספים שאולי לא תמיד קיימים אך חשוב באותה מידה לקחת בחשבון. להלן מספר סעיפי מפתח שכדאי לקחת בחשבון:
- אפשרות להארכה ("אופציה"):סעיף זה מקנה לשוכר אפשרות להאריך את חוזה השכירות למשך שנה נוספת או, במקרים מסוימים אף לתקופה ארוכה מכך. חשוב לעיין בקפידה בסעיף זה כדי להימנע מהתחייבות לא מכוונת לתקופת שכירות ארוכה מהרצוי.
סעיף האופציה מפרט גם תנאים ספציפיים שעל השוכר לעמוד בהם לצורך מימוש האופציה, כגון עמידה בתשלומי השכירות. - חיות מחמד:אם אתם מתכננים להחזיק חיית מחמד בדירה השכורה שלכם, חיוני לוודא שבעל הבית מתיר להחזיק חיות מחמד בנכס.הסכם השכירות צריך לציין בבירור אם חיות מחמד מותרות וכל הגבלות או דרישות הנלוות להחזקתן בדירה.
- ביטוח מבנה:סעיף זה מפרט מי אחראי להשגת ביטוח למבנה לטובת כיסוי תקריות כמו שריפות ושיטפונות ומי נושא בעלויות הנלוות.חשוב להבהיר את האחריות הזו בהסכם השכירות כדי למנוע אי הבנות או מחלוקות.
- שכירות משנה:אם נשקלת אפשרות להשכיר את הדירה בשכירות משנה (סאבלט), חובה לציין זאת במפורש בהסכם השכירות.בהסכם יש לפרט את התנאים וההתניות של שכירות משנה, לרבות כל הגבלה או אישור הנדרש מבעל הדירה.בדומה לתהליך של דייר מלא, חשוב גם לטפל במסגרת הסכם השכירות בסוגיות הקשורות לתשלום דמי השכירות, תשלומי החשבונות, האחריות לתיקונים ולמשך תקופת שכירות המשנה.
לסיכום – ערכו הסכם שכירות בליווי עורך דין המתמחה בנדל"ן
בעת עריכת הסכמי שכירות, סעיפים מסוימים הם חיוניים, בעוד שאחרים עשויים שלא להיכלל בדרך כלל, אך כדאי לשקול אותם. לאחר הבנת הסעיפים הללו, חיוני להכין את המסמכים הרלוונטיים כדי "להתניע" את תהליך ההשכרה באופן חוקי ומסודר. בכל מקרה כדאי לבצע בדיקות מקדמיות לפני שחותמים על הסכם שכירות ולהסתייע בעריכת המסמך עצמו בשירותיו של עו"ד מקרקעין המתמחה בעריכת הסכמי שכירות לנכסים פרטיים או במידת הצורך בעריכת הסכמי שכירות עבור נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי. אנשי מקצוע אלה ממלאים תפקיד חיוני בשמירה על זכויותיהם של השוכר והמשכיר כאחד, תוך הבטחת חווית השכרה חלקה, הוגנת וחוקית.
לסיוע משפטי בעריכת הסכמי שכירות מפורטים, יסודיים ומקיפים, פנו כעת אל משרד עו"ד יוני לוי.
