בין אם אתם נמצאים כעת בתהליך של רכישת דירה חדשה מקבלן ומודאגים מן האפשרות של איחור במסירת דירה, ובין אם האיחור במסירת הדירה הוא כבר מצב נתון – המדריך הבא הוא בדיוק עבורכם. בשורות הבאות תמצאו מידע רב ערך בנוגע לזכויות שהחוק מעמיד לרשותכם בתרחיש של עיכוב במסירת הדירה והפיצוי שניתן לבקש מהקבלן במקרים כאלו.
איחור במסירת דירה – החשש של כל מי שרוכש דירה חדשה מקבלןלרכישת דירת מגורים בישראל יש משמעות עצומה עבור כל אחד ואחת מאיתנו, כאשר בין הגורמים המכריעים השונים המשפיעים על רוכשי דירות חדשות, מועד המסירה מהקבלן, המסמל את המוכנות של הנכס למגורים, בולט בחשיבותו.
תהליך הבנייה של בתים משותפים בישראל הוא עניין מורכב שלוקח זמן, במהלכו על הרוכשים להקצות כספים ניכרים עבור הדירה החדשה. במקרים רבים, הרוכשים נאלצים לשלם פעמיים – הן עבור הדירה החדשה והן עבור בית המגורים שבו הם מתגוררים בשלב הבנייה, בין אם באמצעות משכנתא או דמי שכירות.
איחור בקבלת הדירה מהקבלן, עלול לגרום להפסדים משמעותיים לרוכשים. הם מסתמכים על הסכם המכר עם הקבלן וממשיכים בעסקאות אחרות, כגון מכירת דירתם הקיימת או השכרת בית מגורים אחר, כאשר כל התאריכים מותנים בתנאים המפורטים בהסכם המכר החתום מול הקבלן בפרויקט החדש.
בהתאם לכך, עיכובים כאלה עלולים להותיר את הרוכשים ללא בית לתקופה לא ודאית, לגרום ללחץ כלכלי ולעורר תחושת אי ודאות מעיקה לגבי מועד המסירה.
כיצד מערכת המשפט והחוק בישראל חותרים למנוע איחורים במסירת דירות קבלן?
מתוך הכרה בפער הכוחות העצום בין קבלני בניין לרוכשי דירות, הן החוק במדינת ישראל והן בתי המשפט\ קבעו אמצעי הגנה לרוכשי דירות חדשות מקבלנים. חוק המכר (דירות) משרטט את חובות הקבלנים כלפי רוכשי דירות, ובתי המשפט משלימים הגנה זו באמצעות הלכה פסוקה ופסיקות תקדימיות, שכן מדובר בעניין בעל עניין ציבורי רב.
למרות קיומם של אמצעי הגנה כאלה, חלק מהיזמים והקבלנים עדיין מזלזלים בחוק ופוגעים שוב ושוב בזכויותיהם של רוכשי דירות חדשות.
לכן החוק מתמקד באחת הזכויות העיקריות של הרוכשים – קבלת החזקה בדירה בזמן ובמצב ראוי למגורים. בשורות הבאות נרחיב על ההגדרה והפרשנות המשפטית של מועד מסירת החזקה, הנסיבות המצדיקות דחיית מסירה של דירות קבלן והפיצוי המגיע לרוכשים במקרה של איחור במסירה. מעבר לכך, נציע המלצות חיוניות וטיפים חשובים כיצד להתנהל מול קבלנים, ובאיזה אופן הרוכשים יכולים לעמוד על זכויותיהם במצבים בהם מסירת הדירה מתעכבת.
מה קובע חוק המכר דירות לגבי איחור במסירת דירה?
לפי סעיף 5 א' לחוק המכר (דירות), חלות ההוראות הבאות לגבי מסירת חזקה בדירה לרוכשים:
במידה ולא מסר המוכר את הדירה לקונה לאחר שחלפו שישים יום ממועד המסירה החוזי הנקוב בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצוי ללא צורך להוכיח נזק כלשהו.
מה סכום הפיצוי שניתן לקבל על איחור במסירת דירות ומה מועד התשלום?
הפיצויים ייקבעו כדלהלן, עבור כל חודש או חלק ממנו, מהמועד בחוזה ועד קבלת החזקה בדירה, או עבור סכום הפיצוי המוסכם בחוזה המכר עקב האיחור, לפי הגבוה מביניהם:
- סכום השווה לפי 1.5 מדמי השכירות של דירה בגודל ומיקום דומה, לתקופה שמתחילה ממועד המסירה החוזי הנקוב ומסתיימת לאחר 8 חודשים מאותו מועד.
- סכום השווה לפי 1.25 מדמי השכירות של דירה בגודל ומיקום דומה, לתקופה שמתחילה 9 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי הנקוב ואילך.
לפי סעיף 5 ב' לחוק המכר (דירות), הפיצויים המפורטים בסעיף זה ישולמו בסוף כל חודש בגין אותו חודש. עם זאת, עבור התקופה הראשונית של 60 יום ממועד המסירה החוזי הנקוב, ישולם הפיצוי בתום 60 הימים.
סעיף 5 ג' לחוק המכר קובע שחרף האמור בסעיפים קטנים א' ו- ב', הצדדים המעורבים בחוזה המכר יכולים להסכים כי סעיפים קטנים אלה לא יחולו על איחור במסירה שנגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, והמוכר לא ישא בסיכון להתרחשות נסיבות כאלה והשלכותיהן.
במילים פשוטות יותר, החוק קובע כי אם קבלן מעכב את מסירת הדירה ביותר מ- 60 יום ממועד המסירה החוזי המוסכם (המועד הנזכר בחוזה המכר), הוא מחויב לפצות את רוכש הנכס. הפיצוי מחושב על בסיס עלות השכירות של דירה בגודל דומה הממוקמת במיקום דומה לדירה הקיימת של הרוכשים וישולם מדי חודש עד לקבלת החזקה בדירה החדשה שנרכשה. עם זאת, הצדדים יכולים להסכים לפטור את המוכר מפיצוי, אם האיחור נגרם בנסיבות שאינן בשליטתו, והמוכר אינו אחראי לסיכונים הכרוכים בנסיבות כאמור.
מהו תאריך מסירת הדירה אליו מחויב הקבלן לפי החוק?
האחריות הראשונית והמכרעת של קבלן כלפי רוכשי דירות חדשות, היא למסור את החזקה בדירה במסגרת הזמן המוסכם. למרות שזה עשוי להיראות כמו סעיף פשוט בחוזה, קביעת מועד המסירה בפועל יכולה להפוך לעניין מורכב כשלעצמו. לעיתים קרובות מתעוררות מחלוקות עובדתיות ומשפטיות, השואלות מהו בדיוק מועד המסירה. לכן כרוכשים פוטנציאליים של דירות חדשות, חיוני להיות פרואקטיביים בהיערכות למצבים כאלה ולחתור למזער מחלוקות בשלב המשא ומתן, עוד לפני החתימה על ההסכם. עם זאת, אם הכנה כזו לא נעשתה מראש, חובה להבין את זכויותיכם כקונים בשלבים השונים של בניית הדירה, ובמיוחד בהקשר של מועד המסירה.
כמו כל הסדר חוזי, נקודת ההתייחסות הראשונה היא לשון ההסכם עצמו. בכל הסכם מכר דירה מקבלן, מומלץ מאוד, אם לא חובה, להגדיר בצורה ברורה את מועד מסירת הדירה המדויק. הקבלן רשאי לציין תאריך מסוים או לקבוע תאריך ביחס לאירוע אחר, כגון 22 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה או מועד אספקה משוער.
לפיכך, כדאי מאוד להקפיד על קביעת תאריך מדויק בחוזה הרכישה, תוך הימנעות מכל אי בהירות או עמימות לגבי מועד המסירה הנקוב בחוזה, כדי למנוע מחלוקות ופרשנויות בלתי רצויות.
עם זאת, חשוב לציין כי עצם קביעת מועד ספציפי בהסכם המכר אינה מספיקה, שכן החוק מאפשר לקבלן שתי אפשרויות לדחות את מועד המסירה, כפי שנפרט בשורות הבאות.
באילו נסיבות איחור במסירת דירה מקבלן עשוי להיחשב לגיטימי?
הסכמי מכר עם קבלנים מאפשרים פעמים רבות דחייה למועד המסירה החוזי, עקב אירועי כוח עליון או נסיבות שאינן בשליטת הקבלן.
עיכוב במסירת דירה בנסיבות של כוח עליון
חוק המכר (דירות) מתיר לקבלנים לאחר במסירת דירות, בשל עיכובים שנגרמו כתוצאה מאירועים שאינם בשליטתם, כמו שביתות, מלחמות, מחסור כללי בחומרי גלם המשמשים לבנייה וגורמים בלתי צפויים נוספים. במקרים כאלה, ייתכן שהקונה לא יהיה זכאי לפיצוי כספי כלשהו.
כדי להתגונן מפני עיכובים פוטנציאליים ללא פיצויים, חיוני כי עורך דין נדל"ן הפועל כמייצג של הרוכשים בעסקה יבדוק את הנוסח של חוזה המכר במהלך תהליך רכישת הדירה. הוספת סעיפים ספציפיים המחייבים את הקבלן להודיע מיידית לקונים על אירועי עיכוב, יכולה לספק להם הגנה נוספת.
מנגד, חשוב לציין כי החוק ופסיקת בתי המשפט מדגישים כי קבלנים אינם יכולים לעשות שימוש לרעה בסעיף זה לטובתם. נטל ההוכחה מוטל על הקבלן, שיידרש להוכיח את הלגיטימיות של העיכוב שנגרם לטענתו מכוח עליון, ולוודא שהוא באמת לא יכל לעמוד במועד האספקה המוסכם.
איחור במסירת דירה עקב שינויים במפרט הדירה
קבלנים בדרך כלל מאפשרים לרוכשים לבצע שינויים בדירותיהם במהלך הבנייה, אך הדבר עשוי לבוא עם הוראה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה לפי שיקול דעתו במקרים כאלה. חשוב להתייחס גם לסעיפים הללו במהלך המשא ומתן ולפני החתימה על ההסכם.
ככלל, מומלץ מאוד לערוך בעזרת עורך דין נדל"ן את סעיף הרלוונטי בהסכם המכר, במקום להסתמך על גרסת הקבלן. אם אתם מתכננים לבצע שינויים פנימיים בדירה, יש לכלול בהסכם נספח שינויים שיפרט את מהות השינויים, התמורה עבורם, אחריות הקבלן לביצועם והתייחסות למסירה הדחויה בעקבותיהם – במידה ויש צפי לדחייתו.
מתי קבלן צריך לשלם פיצויים על איחור במסירת דירה?
על פי חוק המכר (דירות), קבלן מחויב בתשלום פיצויים בגין איחור במסירה במידה והדירה לא הועמדה לרשות הרוכש לאחר שחלפו 60 יום מתום המועד הנקוב בהסכם המכר.
חשוב להבין כי החוק מעניק לקבלן תקופת "גרייס", המאפשרת לו לדחות את מועד מסירתה החוזי של דירה חדשה ב-60 יום מבלי שהרוכש יהיה זכאי לפיצוי כלשהו.
כלומר, על פי לשון החוק, על הקבלן לפצות את הרוכשים רק אם חל איחור במסירה העולה על 60 יום מהמועד החוזי שנקבע להחזקה בדירה החדשה.
לסיכום
איחור במסירת דירה מקבלן עלול לגרום לפגיעה מרחיקת לכת ברוכשי דירות חדשות. הפיצוי הקבוע בחוק אמנם מעניק הגנה משמעותית לקונה, אך לא אחת יש צורך בסיוע משפטי של עורך דין מקרקעין מנוסה כדי לעמוד על זכויותיכם כרוכשים במצבים כאלה. לכן אם אתם מוצאים את עצמכם מתמודדים עם עיכוב במסירת הדירה החדשה שלכם או נתקלים בבעיות משפטיות כלשהן בהקשר לפרויקט, מומלץ מאוד לפנות לליווי משפטי מקצועי.
משרד עו"ד יוני לוי מתמחה בענייני מקרקעין ונמצא כאן כדי לספק לכם ייעוץ וסיוע מקצועי בהגנה על זכויותיכם מול הקבלן בפרויקט.
אם יש לכם שאלות כלשהן או שאתם זקוקים לסיוע בקבלת הפיצוי המגיע לכם, אל תהססו לפנות אל משרד עורך דין יוני לוי – עורך דין נדלן מסחרי ופרטי מוביל. צוות משרדנו כאן כדי לתמוך בכם לאורך כל הדרך ועד לקבלת טופס האכלוס המיוחל.
שאלות ותשובות:
אילו זכויות יש לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?
לדיירים בפרויקטי פינוי-בינוי יש מספר זכויות מרכזיות, לרבות הזכות לדירת תמורה, הזכות לדירת ביניים, הזכות לסרב השתתפות בתנאים מסוימים, הזכות לבחור את היזם המועדף עליהם, הזכות להעריך את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט וזכות לקבוע תנאים ומועדים במסגרת החוזה.
מהם התנאים לסירוב סביר בפרויקט פינוי-בינוי?
סירוב סביר בפרויקט פינוי-בינוי יכול להתרחש אם העסקה אינה כדאית כלכלית, אם ליזם אין מספיק בטחונות, אם אין מגורים או פיצויים מתאימים במהלך הפינוי, או אם 20% מדיירי המתחם דוחים את העסקה. כמו כן, ניתן להצדיק סירוב אם החלופה המוצעת אינה עונה על צרכי הדייר עקב גורמים פיזיים או נפשיים, או בנסיבות אישיות ייחודיות.
אילו אמצעי הגנה יש לדיירים מבחינת יציבות פיננסית ופיצוי בפרויקטים כאלה?
הדיירים זכאים לקבל בטחונות שווי ערך לשווי דירתם החדשה וערבות בנקאית אוטונומית מיזם ההתחדשות העירונית. הוראות אלו מבטיחות ודאות כלכלית גבוהה יותר לדיירים הנכנסים לפרויקט, תשלום דמי שכירות במגורים ארעיים וקבלת הדירה החלופית.
האם הדיירים יכולים להציב תנאים ליזמים בפרויקטי פינוי-בינוי?
כן, השוכרים יכולים לציין בחוזה תנאים המסדירים את ההסכם שלהם עם היזם, כגון קביעת לוחות זמנים לשלבי הפרויקט השונים וכן סעיפים לביטול הסכם ופיצוי אם לא יתקיימו תנאי החוזה כמוסכם.
