אנשים רבים בישראל המעורבים בעסקת נדל"ן בפעם הראשונה בחייהם, נתקלים במגוון מונחים חדשים מעולם המקרקעין ותוהים על קנקנם. אחת השאלות השכיחות שעולות בקרב רוכשי דירות, למשל, היא הערת אזהרה – מה זה? בשורות הבאות עו"ד יוני לוי יסביר בהרחבה על הנושא ומשמעותו בעסקאות מכר ורכישה, על מנת שתוכלו להגיע ערוכים ומוכנים לעסקת המקרקעין שלכם, ולהגן על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.
הערת אזהרה – מה זה ומתי זה נעשה רלוונטי בעצם?
הערת אזהרה מהווה רישום המתבצע מול לשכת רישום המקרקעין בישראל, הידועה בתור ה"טאבו". רישום זה מהווה למעשה התחייבות כתובה ומתועדת של בעלי הזכויות בנכס מקרקעין לבצע עסקה בנכס זה, ו/או התחייבות שימנעו מביצוע עסקאות הקשורות בו. את רישום הערה האזהרה בטאבו נהוג ואף מומלץ לבצע מיידית עם קניית המקרקעין, בין שמדובר בבית, דירה, חלקה, או נכס נדל"ני מסוגים אחרים. זאת לשם הבטחת זכויותיכם בנכס הנמכר לכם.
מה המטרה ברישום הערת אזהרה בטאבו?
המטרה ברישום הערות אזהרה בטאבו, היא כאמור להבטיח את זכויותיהם של הגורמים המעורבים בעסקת מקרקעין – בין שמדובר ברוכשים ובין שמדובר בגוף מימון המעמיד אשראי לטובת הרכישה.
להלן 3 המטרות המרכזיות שמשרתת הערת האזהרה הרשומה בטאבו:
- הערת האזהרה מתריעה בפני כל גורם שמתעניין בנכס שעליו נרשמה, שישנה התחייבות תלויה ועומדת מצד בעלי הזכויות בנכס זה לביצוע עסקה הקשורה בו או להימנע מביצועה.
- הערת האזהרה גם נועדה למנוע מבעלי נכסים לבצע עסקאות כפולות באותו הנכס באופן שיפגע ברוכשים שחתמו על הסכם מכר מולו וללא הסכמתם המפורשת לכך.
- הערת אזהרה מגנה על הרוכשים מסיכונים שונים, כדוגמת: עיקול הנכס, או כינוסו במסגרת הליכי חדלות פירעון ליחידים או פירוק חברות.
בקצרה, הערת האזהרה באה למנוע את ביצוען של עסקאות בנכס המדובר, המנוגדות להתחייבות של בעל הנכס או הרוכש כלפי אדם ו/או גוף מסוים. כאשר נרשמת בטאבו הערת אזהרה – עד הסרתה, אין אפשרות לרשום בטאבו אף עסקה בנכס העומדת בסתירה לרשום בהערה, אלא אם רושם ההערה נתן הסכמתו לכך או שהדבר אושר במסגרת צו בית משפט.
כיצד רישום הערות אזהרה בטאבו מתבצע הלכה למעשה?
רישום הערת האזהרה בטאבו מתבצע מול לשכת רישום המקרקעין על ידי הגשה של טופס בקשה לרישום הערת אזהרה. על טופס זה יש להחתים את שני הצדדים לעסקה, באימות עורך דין מקרקעין.
כאשר רושמים הערת אזהרה בטאבו, יש לשלם אגרת רישום באמצעות כרטיס אשראי. ניתן לעשות זאת בעמדת המחשב הממקומת בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין בישראל, כמו גם מהבית באופן מקוון, דרך האתר הממשלתי של הרשות לרישום והסדר מקרקעין. לאחר התשלום יש להדפיס את שובר התשלום ולצרפו כאסמכתא לתשלום האגרה אל תיק הבקשה שהגשתם לרישום הערת אזהרה בטאבו.
כמובן, גם עו"ד מקרקעין המייצג אתכם בעסקה יוכל לרשום למענכם את הערת האזהרה בטאבו באופן דיגיטלי, באתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), ולקצר למענכם תהליכים.
איך בודקים אם ישנה הערת אזהרה על נכס?
כדי לבדוק את קיומה של הערת אזהרה בטאבו הרשומה על נכס מקרקעין מסוים, יש להוציא נסח טאבו עבור הנכס. הדבר יאפשר לכם לבדוק מה מצב הזכויות בנכס זה בהתאם לסוג הערות האזהרה הרשומות עליו. לדוגמא, הערת אזהרה בגין משכנתא כנגד דירה, הערת אזהרה בנוגע לצו כינוס נכסים החל על הנכס, הערת אזהרה המודעיה על צו הריסה של הנכס, הערת אזהרה המגבילה את העברת הזכויות בנכס וכן הלאה.
האם יש דרך לבטל הערת אזהרה?
ניתן לבקש שהערת אזהרה בטאבו תוסר בתנאי שהצד שההערה נרשמה לטובתו מסכים לכך. אפשרות נוספת לביטול הערת אזהרה בטאבו, היא באמצעות בקשת צו מבית המשפט. זוהי למעשה אחת מהסיבות המרכזיות שבגינן לא מומלץ למוכרים בעסקאות נדל"ן לחתום על זכרון דברים מול הרוכשים. זאת מאחר ומסמך כזה עשוי לאפשר לרוכשים לרשום לטובת עצמם הערת אזהרה על הנכס. כך במידה ותיווצר בן הצדדים מחלוקת שתוביל לביטול העסקה, המוכרים יהיו "מסונדלים" עם הערת האזהרה הנ"ל במרשם ויהיו מנועים מלמכור את הנכס, עד שהערה בטאבו תבוטל בפועל.
מדוע חשוב להסתייע בעורך דין לענייני מקרקעין בהקשר לרישום הערת אזהרה בעסקת נדל"ן?
עסקאות מקרקעין, לרבות מכירת דירות הן מטבען תהליך מורכב שכרוך בסיכונים לא מבוטלים עבור המוכרים והרוכשים כאחד. בהתאם לכך, חשוב לוודא שהזכויות שלכם בעסקה ובנכס מעוגנות הן במישור החוזי והן במרשמים המתאימים.
רישום הערת אזהרה על הנכס באמצעות עורך דין מקרקעין טוב, תספק לכם שקט נפשי מבחינה משפטית, בידיעה שרשם המקרקעין ימנע ביצוע עסקאות נוגדות בנכס, כל עוד אותה הערת אזהרה קיימת. הליווי המשפטי יאפשר לכם להתקדם בביצוע העסקה, תוך ידיעה ברורה שאתם מוגנים ומכוסים היטב גם ביתר ההיבטים המשפטיים, הקנייניים, המיסויים והכלכליים הנוגעים למכירת הנכס – בהווה ובעתיד. עורך דין מקרקעין מומלץ ידע לחבר אתכם לכל בעלי המקצועות הרלוונטיים שמעורבותם נחוצה במסגרת התהליך למכירת הדירה, בין אם מדובר על מתווכי נדל"ן, שמאי מקרקעין, יועצי משכנתאות, סוכני ביטוח וכן הלאה.
סיכום
אם אתם עומדים לקראת קניית נדל"ן, סיוע מעו"ד לענייני מקרקעין מטעמכם, הוא חיוני לכך שרישום הערת האזהרה לטובתכם בטאבו, יהיה מעוגן כחלק מחוזה המכירה. הדבר יתבצע על ידי הפקדה של התשלום הראשון בגין הנכס, המשולם כמעין מקדמה על החשבון, בידי עו"ד המשמש כנאמן מטעם שני הצדדים בעסקה. באופן זה ניתן לוודא שלא יצוצו מכשולים שימנעו במפתיע את רישום הערת האזהרה על הנכס.
למידע נוסף על רישום הערת אזהרה ומימוש זכויות מלא בעסקאות מקרקעין – פנו למשרד עו"ד יוני לוי לפרטים.
שאלות ותשובות:
מהי הערת אזהרה בהקשר של עסקאות מקרקעין?
בהקשר של עסקאות מקרקעין בארץ, הערת אזהרה היא רישום שנעשה בלשכת רישום המקרקעין, המכונה גם "טאבו". זוהי התחייבות בכתב של בעלי הזכויות בנכס לבצע או להימנע מעסקאות מסוימות הקשורות בנכס זה.
מה מטרת רישום הערת אזהרה בטאבו?
מטרת רישום הערת אזהרה בטאבו היא להבטיח את זכויות הגורמים המעורבים בעסקת מקרקעין, כגון הרוכשים או גופי המימון המעניקים אשראי. היא משמשת להתריע בפני מתעניינים על התחייבויות תלויות ועומדות הקשורות בנכס ומונעת כפל עסקאות שעלולות לפגוע בקונים.
כיצד מתבצע רישום הערות אזהרה בטאבו בפועל?
רישום הערות האזהרה בטאבו נעשה באמצעות הגשת טופס בקשה חתום על ידי שני הצדדים המעורבים בעסקה. הטופס צריך להיות מאומת על ידי עורך דין מקרקעין. אגרת רישום משולמת, בין בעמדת מחשב בלשכות רישום המקרקעין ובין אם מקוונת דרך האתר הממשלתי של הרשות לרישום מקרקעין. לאחר מכן מודפס שובר תשלום ומצורף לקובץ הבקשה.
האם ניתן לבטל הערת אזהרה?
כן, ניתן לבטל הערת אזהרה אם הצד שלטובתו היא נרשמה מסכים להסרתה. לחילופין, ניתן לבקש צו בית משפט על הביטול. בדרך כלל מומלץ שלא לחתום על הסכם זכרון דברים עם רוכשים בעסקאות מקרקעין, שכן הוא עלול לאפשר להם לכתוב הערת אזהרה על הנכס, ולהקשות על המוכרים למכור את הנכס עד לביטול ההערה בטאבו.
