חוזי שכירות הם כנראה החוזים הנפוצים ביותר בישראל, דבר המגביר את הסיכוי של כל אזרח להיתקל בהם בחייו הבוגרים. מכיוון שכך, חשוב להגיע לחתימה על חוזה כזה מוכנים, כלומר כשאנו מכירים את כל זכויותינו וחובותינו המשפטיות ביחס אליו. אחת מן הזכויות הללו היא ביטול חד צדדי של חוזה השכירות, ובה נעסוק במאמר זה.
ביטול חד צדדי של חוזה השכירות – מדוע?
חוזי שכירות כרוכים בדרך כלל באופן בלתי נמנע בנסיבות החיים של הצדדים להם. בהתאם לכך, ייתכנו בהחלט מצבים בהם חוזה שהיו הצדדים מעוניינים בו בעת עריכתו אינו מתאים להם עוד.
באופן פשוט, חוזים יש לקיים, וחתימה על חוזה לעולם כרוכה בסיכונים מסוימים, אך במקרים מסוימים דווקא כן קיימת אפשרות לביטולו של החוזה, ולעיתים גם באופן חד צדדי, כלומר ללא הסכמתו של הצד השני לחוזה.
את אפשרויות הביטול החד צדדי ניתן לחלק ל-3 סוגים שונים: ביטול עקב פגם בכריתת החוזה, ביטול עקב הפרת החוזה וביטול על פי תנייה בחוזה. נפרט להלן את האפשרויות השונות:
סוג ראשון – ביטול עקב פגם בכריתת החוזה
הסוג הראשון של אפשרויות ביטול חד צדדיות נובעות מפגמים בכריתתו של החוזה, עניין שפרק שלם בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) עוסק בו.
ישנם מספר סוגי פגמים, ובכל אחד מהם זכויות ביטול שונות במקצת, נעמוד עליהם להלן:
פגם ראשון – טעות
הפגם הראשון שמקנה זכות ביטול הוא טעות, כלומר מצב בו אחד הצדדים לחוזה התקשר בו עקב טעות בהבנת מצב העניינים העובדתי.
כאשר הטעות של אותו צד הייתה ידועה, או שלכל הפחות היה עליו לדעת, לצד השני לחוזה, קיימת לצד הטועה זכות ביטול אוטומטית, כך שכל שעליו לעשות הוא להודיע על הביטול לצד השני לחוזה תוך זמן סביר מגילויה של הטעות.
אם גם הצד השני לא ידע, ולא היה עליו לדעת, על הטעות שגרמה להיקשרות בחוזה, רק בית המשפט יכול לבטל את החוזה, אם הצדק מחייב זאת לפי שיקול דעתו.
פגם שני – הטעיה
הפגם השני שמקנה זכות ביטול חד צדדית אוטומטית של חוזה השכירות הוא הטעיה, כלומר מצב בו אחד הצדדים לחוזה הטעה בכוונה את הצד השני, בצורה אקטיבית או פסיבית, ובכך גרם להיקשרותו בחוזה.
כאמור, ההטעיה איננה צריכה להיעשות באופן אקטיבי, ודי בכך שאחד הצדדים לחוזה לא חשף בפני הצד השני עובדות שהיה עליו לחשוף על פי דין או על פי הנוהג או הנסיבות.
פגם שלישי – כפייה
הפגם השלישי שמעניק זכות ביטול חד צדדית אוטומטית הוא כפייה, כלומר מצב בו אדם התקשר בחוזה עקב כפייה שהופעלה עליו על ידי הצד השני לחוזה או על ידי מישהו מטעמו.
פגם רביעי – עושק
הפגם הרביעי והאחרון שמעניק זכות ביטול חד צדדית אוטומטית הוא עושק, כלומר מצב בו אחד הצדדים לחוזה ניצל את מצוקתו של הצד השני, או את חולשתו הפיזית והשכלית על מנת להיקשר עימו בחוזה.
עם זאת, התקיימותם של תנאי העושק לבדם אינם מספיקים כדי להעניק לצד העשוק את זכות הביטול החד צדדית האוטומטית, ויש להוכיח גם כי תנאי החוזה שנחתם הינם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל.
סוג שני – ביטול עקב הפרת חוזה
הסוג השני של אפשרויות ביטול חד צדדיות נוגע לביטולים עקב הפרת החוזה על ידי הצד שכלפיו הופר החוזה, בין אם מדובר בשוכר ובין אם מדובר במשכיר.
סוג זה ניתן לחלק לשתי אפשרויות עיקריות:
אפשרות ראשונה – ביטול עקב הפרה יסודית
האפשרות הראשונה היא ביטולו של החוזה עקב הפרה יסודית של תנאיו, כאשר בדרך כלל ההחלטה אם מדובר בתנאי יסודי או לא כתובה במפורש בגוף החוזה עצמו. כאשר הדבר אינו מצוין בחוזה יש לנקוט על פי הכלל הקבוע בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק החוזים תרופות).
סעיף 6 לחוק החוזים תרופות קובע כי הפרה תיחשב ליסודית אם ניתן להניח כי אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ידע על ההפרה ועל השלכותיה.
כאשר מתקיימת הפרה יסודית כזו, רשאי הצד שכלפיו הופר החוזה לבטל את החוזה בהודעה לצד המפר, ובלבד שיעשה זאת בתוך זמן סביר מההפרה.
אפשרות שנייה – ביטול עקב הפרה לא יסודית
כאשר הפרת החוזה איננה הפרה יסודית זכות הביטול החד צדדית איננה אוטומטית, ויש להתריע בפני המפר ולתת לו הזדמנות לתקן את ההפרה. רק אם תיקון ההפרה אינו מתבצע בתוך זמן סביר תוענק לצד כלפיו הופר החוזה זכות הביטול.
סוג שלישי – ביטול על פי תניה בחוזה
לעיתים הצדדים צופים מראש מצב בו אחד הצדדים יבקש לבטל את החוזה באופן חד צדדי, ועל כן כוללים כבר בחוזה עצמו אפשרות ביטול חד צדדית.
לכאורה על פי עיקרון חופש החוזים יכולים הצדדים לבחור בכל הסדר שמוסכם עליהם, אך דווקא בנוגע לתניות ביטול חד צדדיות בחוזה שכירות מטיל המחוקק הגבלות מסוימות.
הגבלות אלו נובעות מתוך הבנה שלרוב הצדדים לחוזה השכירות אינם שווים ויש ביניהם פערי כוחות מובנים לטובת המשכיר. מכיוון שכך הוטלו על תניות כאלו 2 הגבלות:
- לא ניתן לכלול בחוזה שכירות תניית ביטול חד צדדית לטובת המשכיר בלבד, מקרה הפוך אפשרי.
- כל תנייה כזו כוללת חובת התראה מראש לפני ביטול החוזה, כאשר חובת ההתראה של המשכיר תעמוד על 90 יום לפחות, ללא אפשרות של קיצור התקופה, ושל השוכר על 60 יום, אך לגביו ניתן לקבוע בחוזה גם תקופה קצרה יותר.
חשוב להדגיש שמגבלות אלו אינן חלות על כל חוזי השכירות, אך הן בהחלט חלות על רובם. בין החוזים שלא נכללים ניתן למצוא:
חוזי שכירות לתקופה הקצרה מ-3 חודשים או העולה על 10 שנים, חוזי שכירות שבהם שכר הדירה החודשי עולה על 20,000 ₪, ועוד.
לייעוץ משפטי נוסף בחוזי שכירות פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין נדלן מומחה.
