המסמך המשפטי המוכר ביותר שנערך במסגרת עסקת רכישת דירה הוא כמובן חוזה המכר, אך למעשה ברוב העסקאות ישנו מסמך נוסף, חשוב לא פחות, שיש להכיר – זיכרון דברים. אז מהו זיכרון דברים, ממה הרוכש צריך להיזהר בנוגע אליו וכיצד עורך דין רכישת דירה קשור לכל העניין? על כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.
מהו זיכרון דברים?
ראשית לכול יש להקדים הסבר קצר בדבר מהותו של זיכרון דברים. זיכרון דברים הוא מסמך הבנות והסכמות עליו חותמים צדדים למשא ומתן, כמעין הקדמה לחוזה הקבע שעומד להיחתם. זיכרון הדברים יכלול בדרך כלל את ההסכמות המרכזיות בנוגע לעסקה, ובמקרה של עסקת רכישת דירה – מחירה של הדירה, מועד המסירה, מועדי התשלומים, ואת הכוונה של הצדדים לערוך חוזה מסודר בהמשך.
יתרונותיו של זיכרון דברים
היתרון הברור והעיקרי של חתימה על מסמך זיכרון דברים במסגרת משא ומתן הוא האפשרות לכבול את הצדדים להסכמות שהושגו. כך מופחת הסיכון שהמוכר יחזור בו מכוונתו למכור את הדירה או מהמחיר עליו הסכים להתפשר. מדובר כמובן ביתרון משמעותי לקונה, כל עוד הוא יודע כיצד להשתמש בו נכון. הצורך להשתמש בו נכון נובע מהמשמעויות המשפטיות השונות העשויות להתגבש לזיכרון דברים, משמעויות שלהן השלכות שעשויות להיות קריטיות לביצועה של העסקה.
משמעותו המשפטית של זיכרון דברים
ישנם הטועים לחשוב שזיכרון דברים לעולם אינו יכול להיחשב כחוזה, שהרי הדבר ברור משמו. למעשה פסיקותיו של בית המשפט בנושא הזה אינן כל כך חד משמעיות, ובהחלט ישנם מקרים בהם זיכרון הדברים עשוי להיחשב לחוזה לכל דבר ועניין.
זיכרון הדברים כחוזה
על פי דיני החוזים, על מנת שייווצר חוזה צריכות להתקיים גמירות דעת ומסוימות. גמירות הדעת היא כוונת הצדדים, כלומר האם הצדדים התכוונו להתקשר בחוזה מחייב או לא. עצם העובדה שהמסמך עליו חתמו מכיל את הכותרת "זיכרון דברים" ולא חוזה אינה מספיקה להפריך את קיומה של גמירות דעת. דרישת המסוימות כוללת בתוכה את הצורך שהמסמך עליו חתמו הצדדים יכיל את עיקרי העסקה, כמו למשל המחיר, מועדי התשלום או מועד המסירה. כאשר בכל זאת חסרים פרטים מסוימים, שוליים יותר, יכול בית המשפט להשלים אותם בעצמו, על פי שיקול דעתו ועל פי הנוהג העסקי בחוזים דומים.
דרישה נוספת, מיוחדת לחוזי מקרקעין, נוגעת לכך שהחוזה חייב להיעשות בכתב. מכיוון שזיכרון דברים כמעט תמיד נערך בכתב, אין קושי לענות על דרישה זו. נראה אם כן, שבהחלט ייתכן מצב שבו חתימה של שני הצדדים במשא ומתן לרכישת דירה על זיכרון דברים יכולה ליצור חוזה לכל דבר ועניין. המשמעות המשפטית של יצירת חוזה היא שניתנת לבית המשפט אפשרות לאכוף אותו או לחייב את המפר בתשלום פיצויים לצד השני. כך בעצם הופך זיכרון הדברים ממסמך הבנות למסמך מחייב משפטית לכל דבר ועניין.
זיכרון הדברים כמסמך הבנות
כאמור לעיל, מטרתו הראשונית של זיכרון דברים היא לשמש מסמך הבנות, ולא חוזה סופי. על מנת שמטרה זו אכן תתגשם יש צורך לנקוט באמצעי זהירות משפטיים, כמו למשל להבהיר שאין גמירות דעת, להשאיר פרטים מהותיים של העסקה מחוץ למסמך, או לכתוב במפורש שזהו אינו חוזה סופי ושחוזה סופי ייערך בהמשך.
סיכום: עורך דין רכישת דירה בפתח תקווה
זיכרון דברים הוא כוח משמעותי בכל משא ומתן לרכישת דירה, אך ככל כוח משמעותי – יש לנהוג בו בחכמה, על מנת שלא יפגע בסופו של דבר דווקא במפעילו. כאשר אנו מדברים על רוכש הדירה, יש צורך להבין קודם כל שזיכרון הדברים, כאשר הוא נערך בצורה מסוימת, עשוי לכבול אותו לעסקה באופן לא רצוי. על כן, לעולם אין לחתום על זיכרון דברים שכזה ללא היוועצות משפטית עם עורך דין רכישת דירה מומחה.
הכלל הזה תקף גם, ואולי דווקא, כאשר המוכר לוחץ על הרוכש לעשות זאת, ומאיים שאם לא יחתום הוא ימכור את הדירה לאחר. חתימה על זיכרון דברים צריכה להיעשות מתוך שיקול דעת ומחשבה, ולא בצורה פזיזה ומבלי לחשוב על ההשלכות. כאמור, לזיכרון הדברים עשויים להיות גם יתרונות בעבור הרוכש, יתרונות שמעניקים לו וודאות במהלך השלב המבלבל של המשא והמתן ולקראת החתימה על החוזה. מסיבה זו, לא מומלץ לוותר על הכלי הזה לחלוטין.
אם כן, כדי להנות מיתרונותיו של זיכרון דברים אך לא לסבול מחסרונותיו יש להיעזר בבעל מקצוע מיומן, במקרה הזה – עורך דין מקרקעין ונדל"ן שיש לו ניסיון בייצוגם של רוכשי דירות. עורך דין כזה יידע כיצד לנסח את זיכרון הדברים כך שתהיה בו את המידה הנכונה של כבילת הצדדים להסכמות שהושגו, אך ללא איבוד מוחלט של מרחב התמרון לקראת החתימה על החוזה הסופי.
מחפשים עורך דין רכישת דירה בפתח תקווה? פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה.
