מיסוי מקרקעין הוא התשלום הנגבה על כל עסקה מיועדת במקרקעין. למעשה, התשובה לשאלה "מה הוא מיסוי מקרקעין?" הינה פשוטה לכאורה וכוללת שני מיסים עיקריים שיש להכיר. המס הראשון הנדרש מהמוכר הינו מס שבח, והשני, הנדרש מהקונה הינו מס רכישה. חוק מיסוי מקרקעין עבר תיקון בשנת 2013, אשר מטרתו העיקרית הייתה לנסות לצמצם את האפשרות לביטול או הפחתת מס השבח הנדרש.
מה הוא מיסוי מקרקעין ועל מי מוטלים מיסי מקרקעין?
כדי לענות על השאלה מה הוא מיסוי מקרקעין, יש להבין תחילה באילו תנאים מיסים אלה מוטלים. התנאי הראשון יהיה כאשר ישנה בעלות על הקרקע, המאפשרת לבעל הקרקע לסחור בקרקע, לרבות בניה, מכירה וכו'. ואילו ההתנאי השני הוא ביצוע מכירה, בין אם היא נעשית בתמורה מלאה ובין אם היא נעשית ללא תמורה.
כאשר מתקיימים התנאים הללו, יידרש המוכר לשלם מס שבח, ואילו הקונה, המעוניין לזכות בבעלות על הקרקע ישלם מס רכישה. מכיוון שלפעמים ניתן לזכות בפטורים שונים, או בחישוב מס מקל, מכל סיבה שהיא, כדאי להתייעץ עם עורך דין מיסי מקרקעין טרם הרכישה. עורך הדין ידע לענות באופן מדויק על השאלה מהו מיסוי מקרקעין ולחשב את המס המדויק שיהיה עליכם לשלם.
דרך החישוב של מס רכישה ומס שבח
מס רכישה, אשר מוטל על הקונה, מחושב על פי מדרגות מס אשר מתעדכנות אחת לשנה. מס זה גם משתנה על פי הנתונים הספציפיים של הקונה, למשל ביחס לשאלה על האם זו דירתו הראשונה, מיקום הנכס ועלותו, ועוד פרמטרים שונים. גם מוכר הנכס אינו פטור ממיסים, ולכן עליו לשלם מס שבח, או מס מכירה.
מס זה משקף את הרווח של המוכר, ולכן הוא מחושב כפער בין עלות קניית הנכס ומכירתו. אם בזמן שעבר בין הפעולות הללו, נוצר פער משמעותי בעלויות, יידרש המוכר לשלם מס על הרווחים. כאשר מחשבים מיסי נדל"ן יש להבין באופן מדויק מה הוא מיסוי מקרקעין, כדי לפעול על פי הנהלים והדרישות המקובלות.
עוגמת נפש גדולה עלולה להיגרם, הן לקונה והן למוכר, אם מיסים אלה לא יילקחו בחשבון כאשר מחשבים את סך כל העיסקה, מכיוון שפעמים רבות מדובר על סכומים גדולים וכבדים לתשלום.
האם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח?
כאמור, בשנת 2013 נעשו מספר תיקונים בניסוח חוק מיסוי מקרקעין, בעיקר במטרה לצמצם את הפטור ממס שבח, כאשר יעד המדינה היה צמצום המוטיבציה של המשקיעים להשקיע בנדל"ן. אחד מהתיקונים היותר משמעותיים הינו הדרישה מהמוכרים להיות בעליהם של דירה אחת בלבד. במידה ונרשמו שתי דירות ויותר על חשבון המוכרים, מס השבח יאמיר לעלות משמעותית מערך הנכס.
ניתן עדיין, לקבל, במצבים וסיטואציות מסוימות פטור מדמי שבח, אולם יש להתייעץ תחילה עם עורך דין מיסוי מקרקעין, אשר מבין ומנוסה בתחום זה. יש לקחת בחשבון כי החוקים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, בהתבסס על מטרות המדינה ויעדיה, ולכן יש לעקוב אחר הפרסומים הרלבנטיים.
כמו כן, יש לזכור שהתשובה לשאלה מה הוא מיסוי מקרקעין כוללת את כלל העסקאות שיכולות להיעשות על הקרקע, לרבות דיור, מסחר, מלונאות, כמו גם בניית מחסנים, שימוש חקלאי ועוד. מכיוון שכך, על כל מי שחושב ומתכנן עסקה צפויה חלה החובה להכיר את החוק ואת ההגדרות העוסקות בשאלה מה זה מיסוי מקרקעין.
בשורה התחתונה
ההמלצה היא להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין, בכל הקשור למיסים, כדי שמחד אפשר יהיה להפחית את גובהם ומנגד להימנע מתשלום מיסים כפולים או מיותרים.
שאלות ותשובות:
מהם שני סוגי המסים העיקריים הכרוכים במיסוי מקרקעין?
מיסוי בעסקאות מקרקעין כרוך בשני סוגים עיקריים של מיסים והם: מס מכירה המוטל על המוכר ומס רכישה המוטל על הקונה. בנוסף המוכר מחויב בתשלום מס שבח אשר מחושב לפי ההפרש בין עלות רכישת הנכס למחיר המכירה. מנגד, הקונה אחראי לתשלום מס הרכישה, המשתנה בהתאם לגורמים כמו מיקום הנכס, עלות, והאם מדובר בדירה הראשונה של הרוכש או דירה נוספת שאינה מזכה בפטור ממס שבח.
כיצד מחושבים מיסי מקרקעין ואילו גורמים משפיעים עליהם?
מיסי מקרקעין מחושבים על סמך גורמים ספציפיים לעסקה ושיעורי מס המעודכנים מעת לעת.
למשל, מס הרכישה המוטל על הרוכש מושפע מפרמטרים כמו מיקום הנכס, עלות, והאם מדובר בדירה הראשונה של הרוכש. מס שבח, המשולם על ידי המוכר, מחושב כהפרש בין עלות רכישת הנכס למחיר המכירה. אם יש הבדל משמעותי בעלויות בין שתי העסקאות הללו, ייתכן שהמוכר יידרש לשלם מס על הרווחים. ההבנה המדויקת של אופן חישוב מיסי מקרקעין מסוגים שונים, היא חיונית כדי לעמוד בדרישות התשלום הרלוונטיות עבורכם בעסקה.
האם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח?
בנסיבות מסוימות ניתן לקבל פטורים מתשלום מס שבח בכפוף לעמידה בתנאים המזכים. למשל, בעלי דירה יחידה יהיו לרוב זכאים לפטור ממס שבח במכירתה כמו גם אוכלוסיות מסוימות. אולם החוקים והנהלים בנושא מיסוי מקרקעין כפופים לעדכונים בהתאם למטרות וצרכי המדינה. לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין בעל מומחיות וניסיון בתחום כדי לקבוע האם נסיבותיכם הפרטניות עשויות לזכור אתכם בפטור.
מדוע מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין בנושא מיסוי מקרקעין ותכנון מס מקדים לעסקאות נדל"ן?
שימוש בשירותיו של עורך דין מקרקעין מומלץ לקראת עסקאות נדל"ן על מנת למזער את גובה המיסים שיחולו עליכם עקב העסקה וגם להימנע מתשלום מס כפול או מיותר. עורכי דין מקרקעין בקיאים במורכבויות של מיסוי מקרקעין ויכולים לספק הנחיות לגבי פטורים ממס, חישובים ודרישות משפטיות. המומחיות שלהם יכולה לעזור לאנשים לנווט בתוך המורכבות של עסקאות נדל"ן ולהבטיח ציות לחוקי המס, לצד האפשרות לחסוך סכומי כסף משמעותיים.
