קידום הליכי התחדשות עירונית

בשנים האחרונות, ממשלת ישראל חותרת לקידום הליכי התחדשות עירונית, ככלי להגדלת מספר יחידות הדיור בפריסה ארצית. כחלק ממאמצים אלו, הוסף תיקון מס' 139 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה 1965 וקודמו תוכניות תמ"א 38 לפי סעיף 23 לחוק, ברחבי ישראל. בשורות הבאות עו"ד יוני לוי יסביר בהרחבה אודות הצורך בקידום הליכי התחדשות עירונית ויסקור את תמצית השינויים המוצעים לטובת קידום הליכי התחדשות עירונית בישראל.

על הצורך בקידום הליכי התחדשות עירונית

התחדשות עירונית מציעה יתרונות רבים בתחום הכלכלי, העירוני והחברתי. פרויקטים אלו מאפשרים הוספת מספר ניכר של יחידות דיור, גם במרכזי הערים המאוכלסים בצפיפות, בתגובה לקצב גידול האוכלוסייה הטבעי הגבוה ולמגמת העיור הגוברת במהירות.

בנוסף, התחדשות עירונית במרכזי ערים, מגדילה את היצע המגורים עם גישה לתעסוקה איכותית ופרודוקטיבית, מצמצמת את זמן הנסיעה וצפויה להשפיע לטובה בצורה משמעותית על הפעילות הכלכלית והתמ"ג.

על ידי בנייה במסגרת התחדשות עירונית, מצטמצם הצורך בבנייה בשטחים פתוחים וממוזערת הפגיעה הסביבתית. כמו כן, התחדשות עירונית מאפשרת תכנון מיטבי ומודרני של שכונות מגורים ומרכזי ערים בטיחותיים ופונקציונליים יותר.

כיום ישנן בארץ עשרות אלפי יחידות דיור עצמאיות באזורים שונים במדינת ישראל. מדובר בבתים צמודי קרקע שרבים מהם ממוקמים באזורים בעלי פוטנציאל בנייה גבוה, שהם אידיאליים במיוחד לבנייה רוויה שיכולה לאלכס מספר לא מבוטל של יחידות דיור ליחידת שטח.

כאמור, עקב עליית המחירים בשוק הדיור המקומי בשנים האחרונות, מדיניות הממשלה בנושא הדיור שמה דגש משמעותי על הגדלת היצע הדיור, בין היתר באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית. לצורך זה, במסגרת חוק התכנית הכלכלית לשנים 2021 ו- 2022, קודמה במסגרת התקציב לשנת 2021 רפורמה מקיפה בתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת זו הוכנסו מספר תיקונים לחקיקה שמטרתם להקל על התקדמות מהירה ויעילה יותר בפרויקטים של פינוי בינוי.

קידום הליכי התחדשות עירונית בראי השינויים בתשתית התחבורה בישראל

נכון לעכשיו, ישנן תוכניות לפתח רשתות תחבורה ציבוריות הפרוסות באזורים מרכזיים בישראל, כולל קווי מטרו עתידיים. ברדיוס של 500 מטר מתחנות המטרו העתידיות הללו, יש בערך 4,500 בתים צמודי קרקע. הקמת נתיבי תחבורה ציבורית אלו, מצדיקה ציפוף ביחידות הדיור בסביבה על מנת לספק נגישות רבה יותר למערכות תחבורה, לשיפור משמעותי באיכות החיים של התושבים באזורים אלו. על רקע זה, ממשלת ישראל השכילה להבין כי הגיע הזמן לעשות צעד משלים בראיה עתידית באמצעות יצירת התשתית המקצועית, התכנונית והמשפטית הדרושה לקידום נרחב של פרויקטי פינוי-בינוי גם בשטחים שעליהם בנויים בתים פרטיים.

תמצית השינויים המוצעים לטובת קידום הליכי ההתחדשות העירונית

לפי סעיף 14 (א) (1) בחוק הרשות להתחדשות עירונית, רשאי מנהל הרשות להתחדשות עירונית להכריז על שטח כאתר פינוי בינוי ייעודי, בין אם לפי בקשתה של רשות מקומית או לפי שיקול דעתו של המנהל באישור הרשות המקומית. הכרזה זו אפשרית רק אם בשטח יש מינימום של 24 יח"ד ואם הוצעה תכנית לפינוי למטרות בינוי או הרחבה, שחייבת לכלול לפחות 70 יח"ד או כפולה ממספר היחידות הקיים, לפי האפשרות הגדולה יותר.

מספר היחידות המינימלי הנקוב בסעיף זה, 24 יחידות, מבוסס על שטחים בנויים בצפיפות עם מבנים משותפים בשטח קטן יחסית. עם זאת, עבור יחידות דיור צמודות קרקע הממוקמות בשטח גדול יחסית, יש להוריד את המספר המינימלי כדי לאפשר הכרזה על פרויקטי פינוי בינוי, גם אם מספר יחידות הדיור ליחידת שטח, נמוך מהדרישה בחוק הנוכחי.

לפיכך, מוצע תיקון לסעיף 14 של חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כך שיאפשר למנהל הרשות להכריז על שטחים כאתרי פינוי-בינוי גם אם מדובר בשטח שבו פחות מ- 24 יח"ד, כל עוד ישנן 8 יח"ד לפחות שהן צמודות קרקע.

לסיכום

קידום הליכי התחדשות עירונית, הוא בין הדרכים שבהן שואפת ממשלת ישראל הנוכחית – בדומה לקודמותיה, להתמודד עם משבר הדיור בארץ ולהגדיל את כמות יחידות המגורים הזמינות עבור תושבי המדינה. למהלכים אלו, כמובן, יש משמעויות מרחיקות לכת והשלכות שיכולות לתת את אותותיהן גם לגבי רוכשי דירות וגם לגבי בעלי דירות או בתים צמודי קרקע, בשטחים המיועדים לפינוי-בינוי.

אם תוכנית תמ"א 38 או פינוי-בינוי עומדת על הפרק גם בשכונת מגוריכם, כדאי מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בנושא, על מנת להבין כיצד מדיניות הממשלה הנוכחית, צפויה להשפיע עליכם.

משרד עו"ד יוני לוי מספק שירותים בתחומי נדל"ן ומקרקעין ללקוחות רבים בישראל וישמח לסייע גם לכם בכל סוגיה הנוגעת להליכי התחדשות עירונית וענייני נדל"ן נוספים.

לפרטים נוספים ותיאום שיחת ייעוץ עם עורך דין מקרקעין – פנו כעת למשרד עורך דין יוני לוי באמצעות הטופס באתר או בטלפון: 077-804-1632.