אנשים רבים מחפשים ומנסים למצוא דרכים יצירתיות להתגבר על המחירים המטורפים בשוק הדירות הישראלי. אחד מהפתרונות היותר יצירתיים ודורשי השקעה שכאלו הוא הרעיון של קבוצת רכישה – שיכול להכיל בתוכו יתרונות רבים, אך גם חסרונות מסוכנים למשקיע שאינו זהיר דיו. בשביל לעזור לכם לעשות קצת סדר בדברים, ולהבין אם הרעיון של קבוצת רכישה מתאים לכם, קיבצנו כאן את המידע שתצטרכו.
מהי רכישה בקבוצת רכישה?
קבוצת רכישה לנדל"ן היא התאגדות של מספר אנשים פרטיים שמעוניינים להקים פרויקט מגורים משותף ללא התערבות של קבלן או יזם, במטרה לחסוך עלויות, לעצב מראש את אופי וסגנון המגורים בבניין, לעצב את ביתי המתגוררים בדיוק לפי טעמם ולאפשר לכל אחד מהדיירים לבחור את השכנים שלו.
איך עובדת קבוצת רכישה טיפוסית?
תהליך הרכישה הטיפוסי בקבוצת רכישה כולל בתוכו:
1. התאגדות: מציאת חברי הקבוצה. חשוב מאוד למצוא אנשים אמינים שאתם יכולים לסמוך עליהם בעניין כלכלי כל כך משמעותי.
2. איתור ורכישה של קרקע מאושרת לבנייה: מציאת שטח שמופשר לבניית מגורים ומתאים לצרכי הקבוצה. רכישת הקרקע נעשית במימון המותאם לחלקו של כל אחד מחברי הקבוצה בנכס – כאשר מי שמעוניין לבנות דירה יותר גדולה ישלם חלק יותר גדול מסכום הקנייה – ויקבל בהתאם זכויות על חלק יותר גדול מהשטח.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין רכישת דירה בשלב זה, כדי לוודא שהקרקע אכן מופשרת לבנייה.
3. התחלת הבנייה: החלק המורכב של התהליך – מציאת אנשי מקצוע לתכנון, רישוי ובנייה, ויצירת חוזים איתם. חשוב מאוד לוודא שמדובר באנשי מקצוע מוכרים ומוערכים.
מדוע מדובר ברעיון משתלם שיכול להיות כדאי עבור האדם הנכון?
קבוצות רכישה יכולות להיות מאוד משתלמות מבחינה כלכלית משום שהן "מוציאות" את הקבלן (שגוזר קופון נאה על יוזמת הבנייה) מהעסקה. חלק מהיתרונות המשמעותיים של השיטה הם:
1. חיסכון בתשלומים לקבלן: מכיוון שתפקידו של הקבלן בקבוצת רכישה מוגבל בהרבה מתפקידו בבנייה של בניין "רגיל", הוא יכול לדרוש פחות כסף על עבודתו.
חיסכון זה יכול להיות משמעותי – וזאת משום שיש חיסכון גדול בהוצאות הניהול של הפרויקט (שמנוהל על ידי מתנדבים מקבוצת הרכישה, או על ידי חברות ניהול שגובות אחוזים נמוכים בהרבה מהאחוזים של הקבלן), וחיסכון גם בהוצאות אחרות – כגון פרסום (הוצאה גדולה מאוד עבור פרויקטים של מגורים), שיווק ועוד.
2. חיסכון בתשלומי מיסים: החיסכון הכי משמעותי של קבוצות הבנייה, הפטורות ממס ערך מוסף, אגרות בנייה והיטלי פיתוח – המגיעים לאחוזים משמעותיים מעלויות הפרויקט. בנוסף, תשלום מס הרכישה מופחת משמעותית גם כן עבור קבוצות רכישה – וזאת משום שהן משלמות מס רכישה על השטח בלבד, ולא על ערכה של הדירה הבנויה (הגבוה משמעותית).
חשוב לציין! פטור זה ממס רלוונטי רק במקרים בהם קבוצת הרכישה יכולה להוכיח שהיא אכן התאגדות פרטית שאינה עוסקת בפעילות עסקית. קביעה זו מובילה לכך שאסור לעשות רווח מהפעילות של קבוצת הרכישה.
3. ביטחון מהתמוטטות של הקבלן: מכיוון שהשטח שייך לקבוצת הרכישה ולא לקבלן, התמוטטות הקבלן מובילה להחלפתו ולא לסגירה של הפרויקט.
לסיכום,
קבוצות רכישה יכולות להשתלם מאוד כלכלית, אבל צריך לעשות אותן נכון כדי לא להסתכן בטעויות גדולות.
שאלות ותשובות:
אם משתלם לבצע רכישה בקבוצת רכישה, למה לא כולם עושים את זה?
הסיבה שרוב האנשים נמנעים מיצירת קבוצת רכישה לצורך קניית דירה היא שמדובר בהתעסקות מאוד מאוד גדולה – שיכולה להוביל לתוצר משמעותית פחות טוב בסוף התהליך בשל חוסר המקצועיות של כל העוסקים בדבר.
מהם הסיכונים ברכישה בקבוצת רכישה?
סיבה נוספת להימנעות מקבוצות רכישה היא הסיכונים הגלומים בקבוצות הללו – שמתבטאים בעיקר בחוסר וודאות באשר לעלות הסופית של הפרויקט, לרצף תזרים המזומנים של הקבוצה (שיפסק אם מישהו יעזוב אותה או יפסיק לשלם), ולזמן הסיום של הפרויקט – שאינו מגובה בהתחייבות חוזית של קבלן.
סיכונים אלו מתגמדים אל מול הסיכון שהוצג לעיל, לפיו אפשר לנהל בצורה מאוד לא טובה את קבוצת הרכישה, ובכך להוביל לכישלון הפרויקט מבחינת איכותו.
האם חוקי לקנות דירה בקבוצת רכישה?
בניית בניין בעזרת קבוצת רכישה היא חוקית כל עוד עומדים בתנאים הכתובים בחוק – הקשורים בעיקר לזהות הקונים כאנשים פרטיים ולהיעדר מטרות הרווח בבסיס הפרויקט.
האם כדאי לי למצוא עורך דין לליווי קבוצת הרכישה?
מומלץ מאוד לשכור עורך דין לסידור היחסים המשפטיים בין כלל חלקי הקבוצה – וזאת בכדי לוודא שאף אחד לא יפגע. מומלץ גם להתייעץ עם עורך דין לגבי ענייני המיסים – שהם החיסכון העיקרי של קבוצת הרכישה.
