פינוי-בינוי הוא הזדמנות מצוינת לשדרג את הדירה שלכם, להעלות את ערך הנכס וליהנות מבניין חדש ומודרני עם תשתיות מתקדמות. אבל לצד כל היתרונות, אחד הדברים שהכי מטרידים בעלי דירות הוא משך הזמן שלוקח לפרויקט להתממש בפועל. אני שומע את השאלה הזו לא פעם: "תוך כמה זמן נקבל את הדירות החדשות?"
האמת היא שאין תשובה אחת חד-משמעית. כל פרויקט פינוי-בינוי שונה, וזמן הביצוע תלוי בגורמים רבים – החל מהתארגנות הדיירים, דרך קבלת היתרי בנייה ועד להשלמת הבנייה עצמה. אבל כן יש טווחי זמן ממוצעים שאפשר להתייחס אליהם, ואני כאן כדי להסביר לכם מה בדיוק משפיע על משך הזמן של פרויקט פינוי-בינוי, ואיך ניתן לקצר תהליכים ולמנוע עיכובים מיותרים.
השלבים המרכזיים של פינוי-בינוי וכמה זמן הם נמשכים
1. שלב ההתארגנות והסכמת הדיירים
בשלב הראשון, בעלי הדירות צריכים להתארגן, להבין את משמעות הפרויקט ולבחור נציגות שתייצג אותם מול היזמים. זהו שלב קריטי, כי ככל שהדיירים מגיעים להסכמות מהר יותר, כך הפרויקט מתקדם בצורה חלקה יותר.
במקרים שבהם יש תמיכה רחבה מצד הדיירים, התהליך יכול לקחת כשנה. אבל אם יש התנגדויות פנימיות או דיירים סרבנים, זה עלול להימשך שנתיים ואף יותר.
2. בחירת יזם וחתימה על חוזה
אחרי שנציגות הדיירים נבחרה, מגיע שלב בחירת היזם. זהו שלב משמעותי, שכן יש לבחון את הניסיון של היזם, היציבות הפיננסית שלו והתנאים שהוא מציע.
בד"כ תהליך המשא ומתן והחתימה על ההסכם לוקח שנה עד שלוש שנים, תלוי בכמות ההצעות שנבחנות ובקצב המשא ומתן עם היזם.
3. קבלת רוב חוקי של הדיירים
חוק פינוי-בינוי מחייב חתימה של לפחות 80% מהדיירים כדי שהפרויקט יוכל להתקדם. אם הרוב מושג במהירות, השלב הזה יכול להסתיים תוך מספר חודשים. אבל אם יש התנגדויות ויש צורך לפנות לבית המשפט כדי להתמודד עם דיירים סרבנים, התהליך עשוי להתארך לשנה ואף יותר.
4. תכנון הפרויקט והוצאת היתרי בנייה
כאן אנחנו נכנסים לשלב הבירוקרטי של הפרויקט. היזם צריך להגיש תוכניות לרשות המקומית, לעבור ועדות תכנון ולקבל היתרי בנייה. זהו אחד השלבים הארוכים ביותר, מאחר שהרשויות המקומיות לא תמיד ממהרות לאשר פרויקטים חדשים.
בממוצע, השלב הזה אורך שנתיים עד חמש שנים, תלוי במדיניות העירייה, בגודל הפרויקט ובמורכבות ההיתרים הנדרשים.
5. פינוי הדיירים והריסת הבניין
כשההיתרים מוכנים, הדיירים מקבלים מועד פינוי רשמי ועוברים לדיור חלופי, בהתאם למה שהוסכם עם היזם. במקביל, מתחילים בהריסת המבנה הישן.
התהליך הזה יכול לקחת בין חצי שנה לשנה, כאשר חלק מהזמן מוקדש להתארגנות הדיירים למעבר, חתימה על חוזי שכירות עבור דיור חלופי וכדומה.
6. בניית הבניין החדש
לאחר הריסת הבניין הישן, מתחילה הבנייה בפועל. פרויקטים של פינוי-בינוי לרוב כוללים בניינים גבוהים יותר עם חניונים תת-קרקעיים, שטחים ציבוריים משודרגים ותשתיות חדשות – מה שהופך את הבנייה למורכבת יותר מאשר בניית בניין סטנדרטי.
תהליך הבנייה נמשך בין שנתיים לארבע שנים, תלוי בגודל הפרויקט ובאתגרים הנדסיים שונים.
7. קבלת טופס 4 ואכלוס הדיירים
עם סיום הבנייה, יש לקבל טופס 4, שהוא האישור הרשמי מהרשויות לאכלוס המבנה. גם כאן מדובר בהליך בירוקרטי שעלול לקחת כמה חודשים עד שנה, תלוי בעירייה ובמהירות הטיפול של היזם.
אז כמה זמן לוקח פינוי-בינוי בסך הכל?
אם מחברים את כל שלבי הפרויקט, מדובר בטווח של 7 עד 15 שנים, תלוי בגורמים שונים כמו התארגנות הדיירים, קצב האישור של ההיתרים, מורכבות הבנייה ועוד.
אבל החדשות הטובות הן שאפשר לקצר תהליכים אם פועלים נכון יחד עם עורך דין מקצועי!
איך ניתן לקצר את משך הזמן של פינוי-בינוי?
ליווי משפטי נכון כבר מההתחלה – עבודה עם עורך דין פינוי בינוי יכולה למנוע מחלוקות ולייעל את קבלת ההחלטות בין הדיירים.
בחירת יזם מנוסה עם יכולת כלכלית מוכחת – יזם עם ניסיון בפרויקטים דומים יידע לקדם את ההליכים במהירות ולמנוע עיכובים מיותרים.
השגת רוב דיירים במהירות – ככל שהדיירים יחתמו מוקדם יותר על ההסכם, כך הפרויקט יתקדם ללא התנגדויות וסחבת מיותרת.
מעקב צמוד אחרי שלבי התכנון וההיתרים – חשוב לוודא שהיזם לא מתמהמה עם ההגשות לרשויות, כדי שהתהליך לא יתארך מעבר לנדרש.
לסיכום – פינוי-בינוי זה תהליך ארוך, אבל אפשר לנהל אותו נכון
אין ספק שפינוי-בינוי לוקח זמן ודורש סבלנות, אבל אם מתנהלים נכון, אפשר לקצר את הדרך ולהבטיח שהתהליך יתבצע בצורה בטוחה, יעילה ומשתלמת.
כל פרויקט כזה הוא הזדמנות חד-פעמית לשדרג את הדירה שלכם, ואני כאן כדי לוודא שהזכויות שלכם מוגנות לכל אורך הדרך. אם אתם דיירים השוקלים להיכנס לתהליך פינוי-בינוי, אני מזמין אתכם לפנות אליי לייעוץ מקצועי וליווי משפטי, כדי שתוכלו לצאת לדרך בראש שקט.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
