כמה זמן לוקח פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא שמו של אחד הפרויקטים שנמצאים תחת כותרת הגג – "התחדשות עירונית". במסגרתו מפונים הדיירים ממתחם דיור מסוים, בנייני המגורים הישנים נהרסים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים, יציבים יותר, מוגנים יותר וגדולים יותר. מדובר בפרויקט מורכב בעל מספר שלבים, שזמן ההימשכות שלו עלול להשפיע על כדאיותו, אז כמה זמן לוקח פינוי בינוי? על כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.

פינוי בינוי

ראשית נתחיל בהסבר כללי על מהו בכלל פינוי בינוי. כפי שמשתמע משמו, פינוי בינוי הוא פרויקט שבמסגרתו מפנים שכונות ישנות מדייריהם, הורסים את הבניינים הישנים ובונים במקומם מבנים חדישים יותר.

לפרויקט כזה מספר מטרות עיקריות, והן:

בניית מבנים העמידים בפני רעידות אדמה

בניגוד לאלו הישנים. מדובר במטרה קריטית כשמדברים על מדינת ישראל, ששטחה הגיאוגרפי מועד לרעידות אדמה.

בניית מבנים חדשים בעלי חדרי מיגון מפני טילים (ממ"דים)

גם מטרה זו עשויה להיות קריטית במדינת ישראל הקטנה למודת המלחמות, במיוחד באזורים הקרובים לגבול.

ניצול טוב יותר של שטח המגורים מבחינת מספר הדיירים

מבנים ישנים הם לרוב בעלי קומה נמוכה, מה שלא מאפשר ניצול מקסימלי של הקרקע. זוהי מטרה חשובה בעיקר כשאנו מדברים על אזורי פינוי בינוי הנמצאים באזורי הביקוש.

שלבי התהליך של פרויקט פינוי בינוי

פרויקט של פינוי בינוי הוא מטבעו פרויקט מורכב המערב בתוכו גורמים רבים ושונים, שהאינטרסים שלהם אינם תמיד חופפים. להלן נפרוט את עיקרי שלבי התהליך ואת הגורם האחראי על כל שלב:

שלב ראשון: הכרזה על מתחם או שכונה כמיועדים לפינוי בינוי

היוזמה להכרזה כזו יכולה שתגיע מהיזם, מדיירי המתחם או מהעירייה, אך החלטה מתקבלת על ידי משרד הבינוי והשיכון.

שלב שני: הכנת תכנית בניין עיר חדשה

הכנת התב"ע למתחם המיועד לפינוי בינוי יכולה שתיעשה בידי היזם, ויכולה שתיעשה בידי העיריה, והכל תלוי בשאלת יוזם התהליך.

שלב שלישי: אישור התב"ע בוועדות

בשלב השלישי צריכה תכנית בניין העיר לקבל אישור הן מוועדת התכנון והבנייה המקומית, והן מוועדת התכנון והבנייה האזורית. הגורם שאחראי על העברת התוכנית לאישור בוועדות הוא העירייה, אך הדבר נעשה בדרך כלל בשיתוף היזם או נציג הדיירים.

שלב רביעי: יידוע בעלי הדירות

בשלב הרביעי, לאחר שהתוכנית מוכנה, יש לאתר וליידע את כל בעלי הדירות במתחם המיועד לגבי התוכנית. שלב זה יבוצע על ידי יוזם התוכנית.

שלב חמישי: בחירת חברת בנייה

בשלב החמישי יש לבחור חברת בנייה שתבצע את הפרויקט. בחירה זו נעשית על ידי הנציג המקצועי של הדיירים.

שלב שישי: משא ומתן וחתימת ההסכם

בשלב השישי מתבצע הליך המו"מ בין הדיירים לחברת הבנייה. אם משא ומתן זה מצליח הרי שהצדדים כולם חותמים על חוזה מחייב.

שלב שביעי: התפנות הדיירים בהסכמה

במסגרת החוזה שנחתם בין הצדדים מתחייבים דיירי המתחם המיועד להתפנות מביתם בהסכמה בשלב מסוים של התקדמות הפרויקט. האחריות על ביצוע הפינוי מוטלת על חברת הבנייה.

שלב שמיני: היתרי הריסה ובניית המבנים

לאחר פינוי הדיירים יכולה חברת הבנייה לקבל היתרי הריסה, בהתאם לתוכנית התב"ע שאושרה מכבר, ולהתחיל בבניית המבנים החדשים. כמובן שחברת הבנייה היא שאחראית על ביצועו של שלב זה.

אז כמה זמן לוקח פינוי בינוי?

לאחר שהבנו את שלבי פרויקט בינוי פינוי קל להבין מדוע לעיתים ביצוע של פרויקט כזה מתארך הרבה מעבר למתכונן.

ישנן מספר בעיות מרכזיות שעלולות להביא להתארכותו של הפרויקט מעבר למשוער:

בעיה ראשונה: בירוקרטיה

כפי שניתן לראות, שלביו הראשונים של פרויקט פינוי בינוי הם שלבים תכנוניים, כלומר כאלו שמערבים בתוכם בירוקרטיה רבה. בהליכי תכנון שכאלה עשויים להיות בעלי עניין רבים, הן פרטיים והן ציבוריים, שלהם הזכות להישמע בוועדות התכנון השונות.

הבירוקרטיה הזאת למעשה עשויה להימשך על פני 3-4 שנים, עד שבסופה תאושר התב"ע הנצרכת לצורך ביצוע הפרויקט.

בעיה שנייה: דיירים סרבנים

בעבר על מנת להוציא לפועל פרויקט של פינוי בינוי היה צורך בהסכמתם של 100% מדיירי המתחם. ההסדר הזה "תקע" תוכניות רבות, ולכן ב2006 נקבע בחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), כי מספיקה הסכמתם של 80% מדיירי המתחם, בתנאי שישנם לפחות 66% הסכמה בכל בניין בנפרד.

בנוסף מעניק חוק פינוי בינוי (פיצויים) אפשרות לשאר הדיירים להתמודד עם סרבנותם הבלתי סבירה של דיירים אחרים בעזרת תביעה נזיקית. במסגרת תביעה כזו הם יכולים לדרוש פיצוי בעבור הרווחים שהם מפסידים בעקבות סרבנותו.

למרות כלים אלו, עדיין סרבנותם של דיירים שונים במתחם עלולה ליצור עיכוב משמעותי בתהליכי הפרויקט. גם בחירה בכיוון של תביעה משפטית כנגד הסרבנים עלולה, כמרבית ההליכים המשפטיים, להימשך זמן רב.

בעיה שלישית: הגורם האנושי

בעיה נוספת שעלולה לעכב פרויקטים של פינוי בינוי היא בעיית הגורם האנושי. לעיתים מתקשרים דיירי המתחם עם יזם או מארגן עסקה שאינם מבצעים את עבודתם כמו שצריך. הדיירים בדרך כלל כבולים בחוזה לאותו יזם או מארגן, ולכן אינם יכולים להחליפו בקלות.

ישנן שתי דרכים להתמודד עם בעיה זו: אחת מהן היא על ידי הוראות בחוזה עצמו המאפשרות את ביטול ההסכם אם אין התקדמות מסוימת במועדים קבועים מראש.

דרך ההתמודדות השנייה היא בעזרת חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), שנחקק ב2017 בדיוק בשביל להתמודד עם בעיה זו. החוק קובע יעדים מסוימים אליהם חייב המארגן להגיע תוך זמן מסוים על מנת שיעמוד החוזה בתוקפו.

בנוסף קובע החוק, כי במקרה של עסקת פינוי בינוי יעמוד ההסכם עם היזם בתוקפו רק אם הצליח היזם להתקשר עם הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט תוך 5 שנים מיום חתימתו של הדייר הראשון.

לסיכום

פרויקט פינוי בינוי הוא עניין מורכב, בזאת אין ספק. אך על אף זאת יש הן לדיירים והן לגורמים האחרים המעורבים אינטרס ממשי שהפרויקט יהיה מהיר ככל האפשר. כאשר מדברים על דיירים מבוגרים למשל, שאלת הימשכותו של הפרויקט משפיעה באופן ישיר על הסיכוי שייהנו ממנו, ומתוך כך על הסיכוי שיסכימו לביצועו.

היעזרות בעורך דין מקצועי, אחד שיש לו ידע וניסיון הן בדיני המקרקעין והן בעסקאות פינוי בינוי, יכולה לסייע משמעותית בקיצור זמן הפרויקט. לצורך זאת כדאי שהדיירים ישכרו עזרה מקצועית עצמאית, ולא יסמכו על זו שמלווה את הגורמים האחרים המעורבים בפרויקט.

לייעוץ בנושא פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין ופינוי בינוי.