שכר טרחת עו"ד ברכישת דירת קבלן נחלק לבין העו"ד של החברה הקבלנית והעו"ד של הקונה. העו"ד של הקונה אמור לעבור בצורה מדוקדקת על החוזה עם החברה הקבלנית ובמידת הצורך לדרוש שינויים. הסכם המכירה אינו תורה מסיני וניתן לערוך בו שינויים, הן בקשר למפרט דירה עצמו והן בקשר לצורת ומועדי התשלומים. על שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן במאמר שלפניכם.
רכישת דירה
שכר הטרחה הממוצע המשולם לעורך דין המייצג בעסקאות מקרקעין את הקונה, בין אם בדירה יד שנייה או בדירה חדשה מקבלן, עומד נכון לשנת 2022 על שיעור של כ- 0.5% + מע"מ משווי הנכס. לעיתים הדבר יכול להשתנות בהתאם לשוויו של הנכס ובמקרים ששווי הנכס הנרכש גבוה במיוחד, שכר הטרחה עשוי להיות נמוך מחצי אחוז + מע"מ.
במקרים של נכס במחיר נמוך משמעותית, גבוה יותר. בנוסף, שיעור שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן עשוי להשתנות גם בהתאם למהות העסקה, מורכבותה ומשכה.
שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן
כאשר מדובר על שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן בהתאם לתיקון של המחוקק בשנת 2014 הסכום מוגבל ל-5039 ₪ + מע"מ או לחצי אחוז ממחירה של הדירה, הנמוך מבין השניים. החוק החדש החריג דירות יוקרה שמחירן מעל 4,642,750 מיליון ₪. בעלות כזו, אין מניעה מגביית שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן גבוהה מכיוון שלרוכשים יש יכולת מיקוח משמעותית.
אובייקטיביות
חשוב להבין שבניגוד למה שהרוכש עלול לחשוב אין מדובר בעורך דין אובייקטיבי. העורך דין שהקבלן מציע עובד בשביל הקבלן ומכין עבורו את החוזים, בודק את הניסוחים והרישומים השונים ברשויות ואחראי גם על הרישום בטאבו. הוא לא עורך דין של הרוכשים ובמידה ואתם רוצים לעמוד על זכויותיכם כדאי שיהיה לכם עורך דין מטעמכם.
בדיקות ושינויים בהסכם המכר
כאשר הקונה מגיע לרכוש דירה חדשה מקבלן, הוא יקבל לעיון העתק הסכם רכישה "סטנדרטי" שניסח העורך דין של הקבלן בצירוף כל הנספחים, עליהם הוא יידרש לחתום מאוחר יותר. חשוב להבין שההסכם מטעם הקבלן מוטה לחלוטין לטובת הקבלן ולרוב הוא אינו מספק את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה.
לכן כדאי להיוועץ עם עורך דין מומחה לדיני מקרקעין ולנהל משא ומתן משפטי עם העורך דין של הקבלן, על מנת לערוך את השינויים המתאימים בהסכם המכר לפני החתימה על ההסכם לקניית הדירה מהקבלן.
סיכום שכ"ט עורך דין
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בנושא של שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן חדשה. כפי שציינו, עורך הדין של הקונה לרוב ייקח שכר טרחה של 0.5% משווי הנכס פלוס מע"מ. עבור ההוצאות המשפטיות של הקבלן ניתן לגבות גם כן 0.5% משווי הנכס פלוס מע"מ או כ-5000 ₪ הנמוך מבניהם.
אילו בדיקות עורך דין של הקונה צריך לבצע?
עורך הדין המייצג את הקונה צריך לבדוק את המצב הקנייני של הקרקע עליו ייבנה הבניין. עליו לבדוק את זכויות הקבלן על הקרקע, האם מדובר בקרקע פרטית או אדמת מנהל והאם מדובר בהסכם קומבינציה בין הקבלן ובעלי הקרקע. בהתאם לכל אלה הוא יוודא שאין מניעה משפטית או אחרת להתקשר בהסכם למכירת הדירה עם הקונה.
איך לבחור עורך דין מקרקעין?
חשוב לבחור בכזה שתחום ההתמחות המוביל שלו הוא מקרקעין. חשוב שיהיה לו ניסיון מעשי בתחום ומומלץ לבקש המלצות מלקוחות עבר שלו. חשוב לברר על השירות, החוויה והליווי המשפטי שהם קבלו מעורך הדין. עורך הדין צריך לייצג רק את הצד שלכם ולעמוד על האינטרסים שלכם ללא ניגוד עניינים. מומלץ לקחת עורך דין מקומי כדי שיהיה נגיש אליכם.
מהם היתרונות של רכישת דירה מקבלן על הנייר?
כאשר רוכשים דירה מקבלן על הנייר המחיר לרוב יהיה זול יחסית. ככל שעובר הזמן וככל שבניית הנכס מתקדמת, כך המחירים של הנכס יעלו. לעיתים הפער עשויי להיות של עשרות אחוזים. יתרון נוסף הוא שהדירה הנרכשת תהיה חדשה לגמרי ובדרך כלל לא תידרש בה השקעה נוספת מעבר לעלויות הרכישה.
מהם החסרונות של רכישת דירה מקבלן על הנייר?
בקניית דירה מקבלן על הנייר טמון סיכון כלכלי וחשש לאובדן התשלומים שיינתנו אם הקבלן ייתקל בקשיים ויפסיק את בניית הבניין. לעיתים גם הוועדה המקומית עשויה לערוך שינויים בתוכניות, כך שהדירה שתימסר לקונים לא בהכרח תהיה זהה למה שהובטח להם על הנייר. מרגע הרכישה עד לרגע שבו מתקבל האישור לאכלס את הדירה יכול להימשך זמן רב.
