פרויקט פינוי בינוי הוא אחד הפרויקטים המצליחים ביותר, אשר מעניקים תמורה הולמת הן לבעלי הנכסים והדיירים בבניין הקיים והן ליזמים הבונים את המבנה החדש. יחד עם זאת, מדובר בפרויקט מורכב, בו כל טעות בשיקול הדעת עלולה לגרום נזק לכל הצדדים ולפגוע בזכויות שלהם. במאמר שלפניכם, עורך דין פינוי בינוי – מסביר על הזכויות המשפטיות שמגיעות לכם הדיירים ובעלי הנכסים במבנה.
מה זה בעצם פינוי בינוי ומה היתרונות שלו לכל אחד מהצדדים?
פרויקט פינוי בינוי הוא למעשה פרויקט שבו מפונים הדיירים ובעלי הנכסים בבניין, לאחר שהיזם הגיע איתם להסכמה. מרגע הפינוי, היזם הורס את המבנה ובונה במקומו מבנה חדש, המכיל מספר גדול יותר של דירות או נכסים מסחריים. בתום התהליך, כל אחד מבעלי הנכסים מקבל במבנה החדש נכס זהה בגודלו, ולעיתים אף בצורתו, לנכס שפינה בבניין שנהרס. מנגד, לרשות היזם עומדים כלל הנכסים שנוספו למבנה, ואותם הוא יכול למכור כאוות נפשו, במטרה לייצר לעצמו רווחים. את הפרויקט מלווה בדרך כלל עורך דין מקרקעין, שסוגר את העסקאות הן עם הדיירים הקיימים והן עם הדיירים העתידים לבוא. עו"ד מקרקעין אחראי גם לכלל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט. כאמור, לכל אחד מהצדדים בעסקה קיימים ועומדים כמה וכמה יתרונות.
היתרונות ליזם בפרויקט פינוי בינוי
ממשלת ישראל הבינה כבר לפני כמה עשורים את הצורך בהתחדשות, הריסת מבנים ובניית אחרים תחתם. על מנת למנוע את הצורך בהתערבות של המדינה בנושא, הוחלט להעניק ליזמים כמה יתרונות שעשויים להפוך את הפרויקט למשתלם.
להלן כמה יתרונות מרכזיים ליזמים:
- הגדלת זכויות הבנייה: המשמעות היא שהיזם יכול להרוס בניין בן ארבע קומות ושישה עשר דיירים, ולבנות במקומו בניין בן שמונה קומות, ולעיתים גבוה יותר, עם מספר כפול של דירות ואף יותר. מכירה של חלק מהדירות הנוספות מכסה את עלויות הבנייה ואחזקת הדיירים לאורך תקופת הבינוי. החלק הנותר מגלם בתוכו את הרווח של היזם מהפרויקט.
- העדר הצורך בחכירה / רכישה של אדמות: בניית מבנה חדש מחייבת את היזם לרכוש או לחכור את הקרקע שעליה ייבנה המבנה. בפרויקט פינוי בינוי הקרקע שייכת, בדרך כלל, לדיירים, כל אחד לפי חלקו. לפיכך נחסכת מהקבלן ההוצאה בגין רכישת הקרקע.
- אישור מהיר יחסית של תוכניות: מרבית הרשויות המקומיות רואות בעין יפה פרויקטים של פינוי בינוי. לפיכך הן נוטות לאשר במהירות יחסית את התוכניות, אם הן עומדות באמות המידה ומשתלבות בתב"ע של הרשות המקומית.
עורך דין פינוי בינוי – מסביר על הזכויות המשפטיות שמגיעות לכם הדיירים
אל מול היזמים, גם לבעלי הנכסים במבנה יש לא מעט זכויות. בשורות להלן עורך דין פינוי בינוי – מסביר על הזכויות המשפטיות שמגיעות לכם בכל פרויקט כזה:
- הזכות לדירה בתמורה: כל דייר במבנה המפונה זכאי לדירה בפרויקט החדש, בתמורה לדירה שמבר במבנה הישן. בחלק ניכר מהמקרים מדובר בדירות דומות או זהות בגודלם לדירה המקורית. עם זאת, הדירה שתימסר לעולם לא תהיה קטנה יותר. עורך דין נדל"ן אשר מלווה את הפרויקט יבדוק בעזרת אנשי מקצוע את כלל התוכניות של הקבלן.
- זכות לבחור יזם: יש יזמים שנוטים לעורר אצל הדיירים את הרושם שהם עושים להם טובה לכאורה בעצם הרצון שלהם לבצע את הפרויקט. אבל האמת היא שיש הרבה מאד יזמים, וזכותם של הדיירים בכל מבנה לבחור את היזם המועדף עליהם.
- זכות לבדוק את היזם: למרבה הצער, הניסיון מלמד שיזמים רבים שהגיעו לא מוכנים לפרויקט פשטו את הרגל במהלך הבנייה. לפיכך חשוב לדעת שלדיירים קיימת ועומדת הזכות לבחור את היזם. גם כאן, עורך דין נדל"ן יכול לסייע ולבצע את הבדיקה במהירות וביעילות.
- עקרון אי האפליה: באופן עקרוני, אסור ליזם לעשות אפליה, ולהעניק לדייר אחד זכויות רבות יותר או נכס גדול יותר משאר הדיירים, אם לכולם יש דירות זהות בגודלן. שני בעלי דירות דומות יקבלו זכויות דומות גם במבנה החדש.
סירוב לפרויקט פינוי בינוי – האם זה אפשרי?
בגלל המלחמות הרבות שמתרחשות כמעט בכל פרויקט, עורך דין פינוי בינוי – מסביר על הזכויות המשפטיות שמגיעות לכם הדיירים אם אתם לא מעוניינים בפרויקט. כעיקרון, אם 20% מהדיירים מתנגדים לפרויקט, לא ניתן להוציא אותו אל הפועל.
להלן התנאים המאפשרים לדייר לסרב, גם אם הוא נמצא במיעוט:
- חוסר כדאיות כלכלית: אם ברור וידוע שהנכס שהדייר בפרויקט יקבל שווה פחות מהנכס הקיים, הוא יכול לסרב ולא ניתן לעקוף את הסירוב שלו. עם זאת, היזם יכול לנסות להציע לדייר פיצוי כספי.
- העדר בטחונות של היזם: כל יזם חייב להציג את הביטחונות הכספיים העומדים לרשותו. העדר בטחונות עשוי להיות סיבה מוצדקת לסירוב של דייר לחתום על הפרויקט.
- מגורים חלופיים: עורך דין פינוי בינוי – מסביר על הזכויות המשפטיות שמגיעות לכם ולדבריו, היזם חייב לספק לדיירים מגורים חליפיים, לכל אורך תקופת העבודה. לחילופין הוא יכול להעניק לכל דייר פיצוי בדמות תשלום שכר דירה, והדייר יחפש לעצמו מגורים הולמים.
- אחוז גבוה מהדיירים לא מעוניין: מספיק שעשרים אחוזים מהדיירים לא מעוניין, על מנת למנוע את הפרויקט. אם האחוז נמוך יותר, ואם הסיבות לסירוס אינן נמנות עם הסיבות לעיל, הסכמת הרוב תחייב גם את המיעוט.
מעבר לסיבות הנזכרות לעיל, קיימת ועומדת לדיירים הזכות לבדוק את החוסן הכלכלי של היזם ואת הכדאיות הכלכלית של העסקה. במקרים כאלה, הדיירים יכולים לשכור משרד עו"ד מקרקעין אשר יבצע עבורם את הבדיקה, בהתבסס על הידע והניסיון המצטבר שלו בפרויקטים דומים. בנוסף, זכותם של הדיירים לדרוש ולקבל ערבות בנקאית של היזם בשווי של הדירה החדשה. למעשה, העדר בטחונות וערבויות יכול להיות סיבה מספקת לביטול הפרויקט.
לסיכום
אם יש לכם עניין להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי, משרד עו"ד יוני לוי הוא בדיוק הכתובת עבורכם. למשרד עורך דין יוני לוי ניסיון עשיר בדיני מקרקעין ובליווי פרויקטי פינוי-בינוי ויכולת לספק למיוצגיו סיוע משפטי התורם למקסום הסיכויים להשלמת הפרויקט בהצלחה. עו"ד יוני לוי – עורך דין לענייני נדל"ן מסחרי-עסקי ילווה אתכם לאורך כל הדרך ויסייע לכם לצלוח את כל המכשולים בדרך להשלמתו.
למידע נוסף – חייגו אלינו או מלאו את פרטיכם בטופס להלן.
שאלות ששאלו אותנו בנושא של עורך דין פינוי בינוי
עורך דין פינוי בינוי הוא עורך דין המתמחה בתחום של פרויקטי התחדשות עירונית. פרויקט פינוי בינוי כולל הריסה של בניין ישן ובנייה מחדש של בניין חדש ומשופר תוך שימור זכויות הבעלות של הדיירים על דירותיהם. עורך הדין מייצג את בעלי הדירות, ועוזר להם לקבל את מלוא הזכויות והפיצויים על פי חוק. הוא מסייע במו"מ מול היזמים, מפקח על הסכמי הפינוי בינוי ומבטיח הגנה משפטית.
היתרונות העיקריים של פרויקט פינוי בינוי הם הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין, יצירת תשתיות חדשות, שיפור חזות הבניין, הגדלת שטח הדירות, שדרוג המפרט והחזות שלהן וכפועל יוצא – הגדלת ערכן ושיפור איכות החיים של הדיירים. בנוסף, הפרויקט ממומן בחלקו על ידי הרשויות ויזמים. אולם היתרון המשמעותי ביותר הוא הגדלת ערך הנכס של הדיירים.
החסרונות העיקריים הם הליך בירוקרטי מורכב וארוך שדורש שיתוף פעולה בין כל בעלי הדירות, פינוי זמני של הדיירים מבתיהם לתקופת ההריסה והבנייה – העלולה להימשך זמן רב, חשש מאי עמידה בלוחות זמנים, חוסר ודאות לגבי מחיר הדירות החדשות, ולעיתים גם התנגדויות מצד בעלי דירות שאינם מעוניינים להשתתף בפרויקט. חסרון נוסף הוא פגיעה באיכות החיים של הדיירים בזמן ההריסה והבנייה.
כדאי להיעזר בעורך דין פינוי בינוי כבר משלב הגישושים הראשוניים לקראת פרויקט פינוי בינוי. ההתייעצות עם עורך דין פינוי בינוי מנוסה וטובה, חיונית מאין כמוה על מנת להבטיח שתתבצע בחירה נבונה ביזם / קבלן עבור הפרויקט, שזכויות הדיירים בפרויקט יישמרו ושיקבלו את מלוא הפיצויים והתמורה המגיעה להם על פי חוק. עורך הדין יכול לסייע במשא ומתן מול היזמים והרשויות, להבין את מלוא הזכויות על פי חוק ולוודא שההסכמים החתומים אכן מגינים על הדיירים. כמו כן הוא יכול להביא לאישור הפרויקט במהירות האפשרית על מנת לצמצם את הפגיעה בדיירים. הדבר יכול לחסוך בעיות רבות בהמשך ולשפר את הסיכויים לקבלת הסכם פינוי בינוי טוב והוגן.
