פינוי בינוי או תמ"א 38 – מה עדיף? מדובר בשאלה נפוצה שעולה לעיתים קרובות בהקשר לתוכניות התחדשות עירונית. אמנם שתי התוכניות מאפשרות לבעלי דירות בבניינים ישנים לקבל דירה משודרגת, גדולה יותר ובטוחה יותר. עם זאת, ישנם מספר הבדלים משמעותיים בין שתי התוכניות, יתרונות וחסרונות, אשר עשויים להשפיע על החלטת הדיירים באשר לתוכנית המתאימה, כפי שנסביר בסקירה הבאה.
פינוי בינוי או תמ"א 38 – מה עדיף לבעלי דירות?
פינוי בינוי ותמ"א 38 הן שני סוגים של תוכניות ממשלתיות שנועדו לקדם התחדשות עירונית. אנשים רבים בארץ תוהים לגבי פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 – מה עדיף? ודי בצדק. אף על פי ששני סוגי התוכניות מאפשרות לבעלי דירות בבניינים ישנים לקבל דירה משופרת, גדולה יותר וממוגנת יותר, ישנו שוני בין התוכניות במובנים שונים שיכולים להשפיע על ההחלטה.
מצד אחד, ישנם פרויקטי פינוי בינוי, הכוללים תהליך שבו הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. הדיירים בפרויקטים אלו, מקבלים דירה חדשה בבניין החדש, בגודל של לפחות 100% מהדירה הישנה. בנוסף, הדיירים עשויים לקבל פיצוי כספי בגין הוצאותיהם במהלך תקופת הבנייה, וכן דמי שכירות בגין תקופה זו.
מנגד, קיימים פרויקטי תמ"א 38. מדובר בתוכנית ממשלתית שבמהותה, נועדה לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. אולם בנוסף לכך, במסגרת התוכנית, ניתן ונהוג במקרים רבים, לבצע שינויים ושדרוגים בבניין שלרוב תורמים להעלאת ערך הדירות בו, כגון הוספת ממ"ד, מרפסות שמש ועוד.
מהאמור לעיל, קל להבין כי הבחירה בין פינוי בינוי לתמ"א 38 היא החלטה חשובה בעלת השלכות משמעותיות על חיי בעלי הדירות במבנה. לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית לפני קבלת החלטה לכאן או לכאן.
שוקלים לחתום על הסכם פינוי-בינוי או תמ"א 38 ולא בטוחים מה עדיף? זה הזמן לתאם פגישת ייעוץ מול עורך דין יוני לוי.
יתרונות וחסרונות בפרויקטי פינוי בינוי
יתרונות פינוי-בינוי:
- הקבלן אחראי לכל ההוצאות הכרוכות בפרויקט, לרבות הריסה, בנייה ופיתוח.
- הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר.
- הדיירים עשויים לקבל פיצוי כספי בגין הוצאותיהם במהלך תקופת הבנייה.
חסרונות פינוי-בינוי:
- הפרויקט אורך מספר שנים, במהלכן הדיירים נאלצים לגור בדיור חלופי.
- יש צורך בהסכמה של 66% מהדיירים בבניין כדי לקדם את הפרויקט.
יתרונות וחסרונות בפרויקטי תמ"א 38
יתרונות תמ"א 38:
- הבניין הישן מחוזק וממוגן יותר.
- ניתן לבצע שינויים בבניין כדי לשפר את איכות החיים.
- הפרויקט אורך פרק זמן קצר יותר מאשר פינוי בינוי.
חסרונות תמ"א 38:
- היזם אינו אחראי לכל ההוצאות הכרוכות בפרויקט, לרבות הריסה, בנייה ופיתוח.
- הדיירים אינם מקבלים דירה חדשה, אלא דירה משופצת.
- יש צורך בהסכמה של 66% מהדיירים בבניין כדי לקדם את הפרויקט.
גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון בבחירת תוכנית התחדשות עירונית
בנוסף להבדלים העיקריים שצוינו לעיל, ישנם מספר גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון בבחירת תוכנית ההתחדשות העירונית הרצויה לכם:
- מיקום הבניין: אם הבניין ממוקם באזור מבוקש, ייתכן שתוכנית פינוי בינוי תהיה כדאית יותר, מכיוון שהדיירים יקבלו דירה חדשה באותו אזור. לעומת זאת, אם הבניין ממוקם באזור פחות מבוקש, ייתכן שתוכנית תמ"א 38 תהיה כדאית יותר, מכיוון שהדיירים יוכלו להמשיך לגור באותו אזור מבלי להידרש למהלך ממושך ומורכב כפי שכרוך בפינוי-בינוי.
- גיל הדיירים: אם הדיירים מבוגרים או נכים, ייתכן שהם יעדיפו להישאר בדירה שלהם ולא לעבור לדירה חדשה. במקרה זה, תוכנית תמ"א 38 עשויה להיות האופציה המועדפת.
- העלות של התוכנית: עלות התוכנית תלויה במספר גורמים, כגון מיקום הבניין, גודלו ומצבו. חשוב לקבל הצעות מחיר מיזמים שונים לפני קבלת החלטה.
חשוב לזכור כי בין שמדובר בפינוי בינוי או תמ"א 38, תוכניות ההתחדשות העירונית הן פרויקטים מורכבים, אשר עלולים להיות מלווים בקשיים ובעיכובים. לכן, חשוב להיערך מראש לתרחישים שונים ולהיוועץ במשרד עורך דין מקרקעין לקראת הפרויקט.
מה חשיבותו של הייעוץ המשפטי בבחירה בין פרויקט פינוי-בינוי לתוכנית תמ"א 38?
הבחירה בין פרויקט פינוי-בינוי לתוכנית תמ"א 38 היא החלטה חשובה בעלת השלכות משמעותיות ומרחיקות לכת על חיי בעלי הדירות בבניין והדיירים המאכלסים את הדירות בפועל. לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית לפני קבלת החלטה.
עורך הדין יוכל לספק לדיירים מידע מקיף על שתי התוכניות, כולל יתרונות וחסרונות, עלויות וזכויות. כמו כן, עורך הדין יוכל לסייע לדיירים בהליכי החתימה על ההסכמים עם היזם, במקסום התמורה שתתקבל, וכן בטיפול בבעיות משפטיות שעלולות להתעורר לקראת הפרויקט ו/או במהלכו.
מתלבטים בין פינוי בינוי או תמ"א 38? אתם לא צריכים להחליט לבד
להלן כמה מהסיבות העיקריות לחשיבותו של הייעוץ המשפטי בבחירה בין פרויקט פינוי-בינוי לתוכנית תמ"א 38:
- הבנת הזכויות והחובות של הדיירים: שתי התוכניות מעניקות לדיירים זכויות וחובות שונות. עורך הדין יוכל לסייע לדיירים להבין את הזכויות והחובות שלהם, וכן לוודא שהם מקבלים את הטיפול הטוב ביותר האפשרי מהיזם.
- מניעת הטעויות: תוכניות ההתחדשות העירונית הן פרויקטים מורכבים, אשר עלולים להיות מלווים בקשיים ובעיכובים. עורך הדין יוכל לסייע לדיירים למנוע טעויות שעלולות לעלות להם כסף או להקשות עליהם במהלך הפרויקט.
- קבלת ייצוג משפטי מקצועי: עורך הדין ייצג את האינטרסים של הדיירים מול היזם והרשויות. ייצוג משפטי מקצועי יסייע לדיירים לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורם, וכן להגן על זכויותיהם במהלך הפרויקט.
לסיכום
פינוי בינוי ותמ"א 38 הן שתי תוכניות ממשלתיות שנועדו לקדם התחדשות עירונית. שתי התוכניות מאפשרות לדיירים בבניינים ישנים לקבל דירה משודרגת, גדולה יותר ובטוחה יותר. עם זאת, ישנם מספר הבדלים משמעותיים בין שתי התוכניות, שאת חלקם סקרנו לעיל, אשר עשויים להשפיע על החלטת הדיירים באשר לתוכנית המתאימה להם.
ככלל, הבחירה בתוכנית המתאימה תלויה בצרכים וברצונות של הדיירים. אם הדיירים מעוניינים לקבל דירה חדשה וגדולה יותר, פינוי בינוי הוא האופציה המועדפת. לעומת זאת, אם הדיירים מעוניינים לשפר את עמידות הבניין ברעידות אדמה ולבצע שינויים בבניין, תמ"א 38 היא האופציה המועדפת. אולם מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין כדי להבין לעומק את המשמעויות וההשלכות של אחת מהאופציות, לפני שמחליטים לכאן או לכאן.
פנו לייעוץ עם משרד עו"ד יוני לוי עוד היום כדי לקבל מידע נוסף ולהגיע להחלטה מושכלת.
