תפקידו של עורך הדין בפרויקט פינוי בינוי

אנשים רבים העומדים לקראת פרויקט פינוי-בינוי תוהים לגבי תפקידו של עורך הדין בפרויקט פינוי בינוי. במאמר הבא, עורך דין יוני לוי יסביר בפרוטרוט על התפקיד של עורך דין פינוי בינוי כמייצג של בעלי הדירות בפרויקט, אל מול תפקידו כאשר הוא פועל כמייצג של היזם. מומלץ לקרוא ולהכיר.

מה תפקידו של עורך הדין בפרויקט פינוי בינוי?

פרויקט פינוי-בינוי הוא משימה מורכבת וארוכה ביותר, שמתחילה בהתעניינות ראשונית באפשרות של פרויקט כזה ומגיעה לשיא בסיומו המוצלח ובאיכלוס יחידות הדיור שנבנו במסגרתו. על פניו נראה כי מדובר במיזם עם תועלות לכל הצדדים המעורבים – הן היזם והן בעלי הדירות. עם זאת, הרווחיות לבעלי הזכויות אינה מובטחת, ומחייבת הקפדה יתרה על ביצוע הפרויקט באופן שייטיב עם בעלי הדירות. כאן בדיוק תפקידו של עורך הדין בפרויקט פינוי בינוי הופך להיות בעל חשיבות עליונה.

בכל פרויקט פינוי ובינוי מיוצג היזם על ידי עורך דין משלו, מה שמדגיש את החשיבות הגדולה לכך שלבעלי הדירות המעורבים בפרויקט כזה, יהיה עורך דין פינוי-בינוי משלהם. עורך דין זה צריך להיות מעורב מרגע שבעלי הדירות שוקלים את הפרויקט ולהמשיך לספק ייצוג לאורך כל תהליך קבלת ההחלטה לגבי יציאת הפרויקט לדרך, עוד לפני ההתקשרות עם היזם בהסכם פורמלי.

אמנם לא קיים חוק המחייב את בעלי הדירות בייצוג משפטי במהלך חתימת הסכמי פינוי-בינוי, אך היעדר עורך דין מטעם בעלי הדירות בפרויקטים אלו, חושפת אותם לסיכונים משמעותיים ומיותרים. חשוב לזכור שרוב ההסכמים, בהיעדר נסיבות קיצוניות, עדיין מחייבים מבחינה משפטית – גם כאשר הם נחתמים ללא ייעוץ משפטי. לכן, הכרחי לבקש הכוונה משפטית מתאימה לפני שחותמים על הסכם גדול ומשמעותי כמו הסכם פינוי-בינוי.

תפקידו העיקרי של עורך הדין בפרויקט פינוי בינוי, הוא לדאוג לאינטרסים של בעלי הדירות במהלך המשא ומתן על התמורה שהם עתידים לקבל מהיזם. יחד עם זאת, עליו להבטיח שדרישות בעלי הדירות בפרויקט תהיינה ריאליות מספיק כדי שהפרויקט יישאר כדאי כלכלית עבור היזם.

מאחר שההסכם בין בעלי הדירות ליזם מגובש בשלב מוקדם, עוד בטרם עברה הקרקע תהליכי ייעוד ולפני שניתן היתר בנייה, קיימת אי ודאות רבה לגבי היקף זכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקט.
אי ודאות זו משתרעת על מספר וגודל הדירות שיוקמו, וכתוצאה מכך נוצרת אי בהירות לגבי הירף התמורה שבעלי הדירות יכולים לצפות לקבל.

כדי לשמור על עצמם במקרה שהפרויקט יחרוג ממהלכו המתוכנן, על בעלי הדירות להבטיח ערבויות בנקאיות מהיזם, הן לתקופת הבנייה והן לאחריה. חשוב לכלול גם ערבות חוק מכר, הקובעת כי אם היזם לא ימסור את הדירה המובטחת, תינתן לבעלי הדירות דירה חדשה ושוות ערך לזו שצפויה הייתה להיבנות בתחילה. עורך דין בינוי בינוי אחראי לסייע לבעלי הדירות לוודא שהם מקבלים את כלל הביטחונות והערבויות הנחוצות להגנה על זכויותיהם בפרויקט וכן לאכוף את מימוש הזכויות הללו, במידת הצורך.

תפקידו של עורך הדין בפרויקט פינוי בינוי הפועל כמייצג של בעלי הדירות בפרויקט

עורך דין פינוי בינוי נוטל על עצמו מספר תפקידים מכריעים בשלביו השונים של הפרויקט. להלן העיקריים בהם:

• סיוע בבחירת היזם: עורך הדין מטעם בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי, מסייע לבעלי הדירות לבחון הצעות של יזמים פוטנציאליים. הוא מספק הבהרות לבעלי הדירות המשתתפים בתהליך בחירת היזם ומפקח על החתמתם על הסכם הפינוי-בינוי.
• אסיפות דיירים: עורכי דין בפרויקטי פינוי בינוי לוקחים חלק פעיל באסיפות דיירים, תוך הסבר על ההשלכות המשפטיות של סעיפי ההסכם בפרויקט ועל המשמעות של חתימה או אי חתימה עליו.
• סקירת חוזים ותוכניות: שלב זה הוא מכריע, שכן הוא קובע את שווי הפיצוי לבעלי הזכויות בבניין החדש. עורך הדין מנהל משא ומתן על מועדי הפינוי, הבינוי והאכלוס עם היזם בשם בעלי הדירות.
• תכנון התחדשות עירונית: בשלב התכנון תורמים עורכי דין בפרויקטי פינוי בינוי, להכנת תכנית ההתחדשות העירונית במסגרת הוועדה המקומית. הם משתפים פעולה עם מפקח הבנייה המייצג את בעלי הדירות, כדי להבטיח את ייעוד המתחם לפינוי-בינוי תוך הקפדה על הגנה על זכויות בעלי הדירות.
• טיפול בדיירים סרבנים: אם יש בעלי דירות שמהססים או מסרבים לחתום על ההסכם, עורך הדין מנהל את המצב, אשר עשוי לכלול הגשת תביעת נזיקין נגד דייר שממאן לחתום על ההסכם מטעמים שאינם בגדר סירוב סביר לפי החוק.
• עריכת חוזים וביטוח: עורכי דין פינוי בינוי עורכים חוזים בנוכחות מפקחי בניה תוך הקפדה על כיסוי ביטוחי תקין של הקבלן ואישור הפוליסה.
• פיקוח על תהליך הבנייה: לאורך שלב הבנייה, תפקידו של עורך הדין בפרויקט פינוי בינוי הוא לסייע לבעלי הדירות באינטראקציות עם הספקים והנציגים של הקבלן. הוא גם מלווה את השוכרים כאשר הם צריכים לפנות את הנכסים שלהם במהלך הבנייה ולדאוג לביצוע תקין של ההסכם.
• קבלת התמורה ורישום הזכויות: בשלבים האחרונים של הפרויקט עורך הדין מלווה את בעלי הדירות בקבלת דירותיהם החדשות, כמו גם ברישום צו הבית המשותף ורישום הזכויות בדירות החדשות בטאבו או בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
• ייצוג משפטי: עורכי דין פינוי בינוי מייצגים בעלי דירות גם בהליכים משפטיים נגד הקבלן בגין כל ליקוי בנייה שנצפה בפרויקט.

בקצרה, עורכי דין פינוי בינוי ממלאים תפקיד רב פנים, החל מייצוג ראשוני והחתמת בעלי הדירות על הסכמים ועד לפיקוח על תהליך הבנייה ושלב האכלוס. כל זאת במטרה לשמור על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירות בפרויקטי פינוי-בינוי.

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי הפועל כמייצג של היזם בפרויקט

חובתו העיקרית של עורך הדין המייצג את היזם בפרויקט בינוי בינוי, היא מטבע הדברים, לשמור על האינטרסים של היזם, תוך התמקדות בהיבטים כגון פיקוח על תכנון כלכלי תקין כדי למקסם רווחים פוטנציאליים, ניהול משא ומתן עם בעלי הדירות, מתן ערבויות נאותות לבעלי הדירות, הבטחת תמורות הוגנות והגיוניות לדיירים ועוד.

תפקידו של עורך הדין בפרויקט פינוי בינוי – סיכום

בכל עסקת מקרקעין, ייצוג משפטי הוא קריטי עבור כל הצדדים המעורבים בתהליך. בדיוק כפי שרוב האנשים מעסיקים עורך דין מקרקעין בעת ​​קנייה או מכירה של נדל"ן, הדבר נכון גם לגבי דיירים בפרויקט פינוי-בינוי. הדיירים בוחרים בעורך דין פינוי בינוי שיגן על הזכויות שלהם מול היזם.

חשוב לזכור כי בפרויקטים גדולים אלו, לקבלנים וליזמים יש עורך דין נדל"ן מסחרי-עסקי משלהם. מסיבה זו, בחירת עורך דין פינוי בינוי מנוסה, אמין ומיומן, היא חיונית מאין כמוה, גם מצד בעלי הדירות. תפקידו של עורך הדין המייצג את הדיירים בפרויקטים אלו, כאמור, כרוך בניהול משא ומתן מול יזמים וספקים, סיוע בתכנון והשגת אישורים, ניהול ערבויות ושמירה על זכויות בעלי הדירות לאורך כל הדרך. גם הליכים משפטיים מול דיירים סרבנים הם חלק מתחומי אחריותו של עורך הדין המייצג את בעלי הנכסים בפרויקט פינוי בינוי. בקצרה, מדובר בגורם שלא מומלץ ולא סביר לגשת לפרויקטים בסדר גודל כזה, ללא מעורבותו.

לסיוע משפטי בענייני פינוי פנו כעת אל משרד עורך דין יוני לוי לייעוץ משפטי מקצועי בהתאמה אישית.