תחום המקרקעין בישראל הינו מורכב ביחס למצב ברוב המדינות. מנהל מקרקעי ישראל מחזיק בבעלות על רוב הקרקעות ומעביר את הזכויות בהן באמצעות הסכמי חכירה ארוכי טווח. לאור ההיקף הכספי של עסקאות מקרקעין ומורכבותן, הכרחי שהן תנוהלנה באופן מקצועי על ידי עורכי דין מפורסמים וטובים בישראל בתחום המקרקעין ודיני חוזים. במאמר זה נרחיב לגבי התחדשות עירונית, הערות אזהרה, היבטי מיסוי ועוד.
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא תחום חדש בו עוסקים עורכי דין מפורסמים וטובים בישראל בתחום המקרקעין והוא כולל מספר קטגוריות שונות. במסגרת פינוי בינוי מפנים מתחם הכולל מספר בניינים ומתקשרים בהסכם לבניה חדשה בו ייהרסו הבניינים הישנים. במסגרת התוכנית ניתנים הקלות כספיות או סיוע כספי ליוזם של התוכנית.
תמ”א 38
במסגרת תמ”א 38/1 מחזקים את הבניין הקיים ומחדשים את הנראות שלו. בדרך כלל מוסיפים ממ”ד, מעלית, מרפסות שמש, מעלית וכו’ ובונים גם דירות נוספות בגג, וכך משביחים ומשדרגים את הנכסים בבניין. במסגרת תמ”א 38/2 הורסים את הבניין הישן לגמרי ובונים במקומו בניין חדש. תכלית התוכנית היא ליצור מתווה שיאפשר את החיזוק של מבנים בפני רעידות אדמה.
מרשם המקרקעין והערות אזהרה
מכיוון שהשלמת עסקת מקרקעין עשוי לארוך זמן רב, ישנו מנגנון של רישום "הערת אזהרה" הנועד להגן על זכויותיו של הקונה עד להסדרת הזכויות בנכס. תחום זה גם כן במוקד עיסוקם של עורכי דין מפורסמים וטובים בישראל בתחום המקרקעין והרישום של הערת האזהרה בספרי מרשם המקרקעין נועדה להבהיר למתעניינים בנכס כי בעליו התחייב כבר לבצע בהם עסקה.
הערת אזהרה מונעת מבעל הנכס לנסות לבצע עסקה חדשה ללא קבלת הסכמתו של מי שלזכותו נרשמה ההערה.
עורכי דין מפורסמים וטובים בישראל בתחום המקרקעין
עסקאות מקרקעין מחייבות טיפול בענייני מיסוי ועל כן עורך דין מקרקעין טוב צריך להתמחות בהיבטים של מס רכישה ומס שבח, דמי חכירה והיטל השבחה המשולם לעירייה. מס רכישה הוא מס המוטל על הרוכש זכות במקרקעין כאשר המס משולם לרשות המסים, באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין הפזורים ברחבי הארץ.
מס רכישה
מס הרכישה הינו מחושב כנגזרת מתוך שווי העסקה. מס רכישה על דירות למגורים הינו מדורג ואילו עבור נכסים שאינם ‘דירת מגורים’ שיעור מס הרכישה הינו קבוע לכל השווי. המועד החוקי לתשלום של מס רכישה הוא תוך 60 יום מתאריך העסקה. יום הרכישה הקובע לעניין חובת הדיווח והתשלום מיסוי מקרקעין הוא תאריך ההתקשרות בין הצדדים.
סיכום עו"ד מקרקעין
לסיכום הנושא, במאמר זה דנו במספר תחומים בהם עוסקים עורכי דין מפורסמים וטובים בישראל בתחום המקרקעין במהלך עבודתם. כפי שציינו, התחום של התחדשות עירונית הוא במוקד עבודתם לרבות תוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38. עורכי דין המתמחים בתחום זה עוסקים גם בליטיגציה בתחום המקרקעין ומייצגים לקוחות בערכאות המשפטיות השונות.
כמה דיירים צריכים להסכים לתוכנית תמ"א 38?
שיעור ההסכמה של הדיירים נקבע בחקיקה. במידה ומדובר בתוכנית תמ"א 38/1, חיזוק ושיפוץ של המבנה, נדרשת הסכמה של לכל הפחות 66% מבעלי הדירות. כאשר מדובר על תמ"א 38/2 והריסה של המבנה ובנייה מחדש, תידרש הסכמתם של לכל הפחות 80% מבעלי הדירות בבניין. המסרבים לביצוע תוכנית תמ"א 38 נדרשים להציג נימוקים משמעותיים כנגדו.
מה משפיע על גובה היטל ההשבחה?
שיעור ההיטל הקבוע בחוק עומד על 50% משווי ההשבחה. כלומר, לכל זכות בנייה יש שווי כספי אשר נקבע על פי אזור המגורים והיקף השטח המתווסף לדירה והיטל ההשבחה עומד על חצי משווי זה. ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת המימוש של זכויות הבנייה, לרבות עלויות השיפוץ או הבנייה.
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?
מדובר על תשלומים שונים לחלוטין. היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית העירונית ואילו מס השבח משולם לרשות המיסים. מס השבח מחושב על הרווח בעת מכירת הדירה, על פי ההפרש בין המחיר בו הדירה נרכשה לבין המחיר בו היא נמכרה. היטל ההשבחה נקבע ע"י שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית בהתאם לעליית הערך של הדירה או הקרקע.
איך רושמים את הערת האזהרה?
את הרישום של הערת האזהרה מבצעים בלשכת רישום המקרקעין של אותו מחוז בו רשום הנכס או באתר הייעודי ברשת. הרישום הוא עניין טכני ומתבצע בדרך כלל מידית כשאר לאחריו מקבל המבקש אישור על רישום הערת אזהרה. החל מרגע הרישום, כל אדם אשר יבקש להוציא נסח רישום של הנכס יראה שמופיע בו הערת אזהרה, כמו גם לטובת מי היא רשומה.
