חלק בלתי נפרד מכל עסקת רכישת דירה אלו ענייני המיסוי שלה, כאשר במקרה של הרוכש מדובר בעיקר בשומת מס אחת מרכזית – מס רכישה. אז מהו מס רכישה, כיצד הוא מחושב, ואיך עורך דין רכישת דירה בראשון לציון קשור לכל העניין? על כל זאת במאמר שלפניכם.
הפן המיסויי של עסקת מכר דירה
כאמור לעיל, עסקת רכישת דירה היא אירוע עסקי ומשפטי, אך היא גם אירוע מיסויי, וזאת באמצעות שומות מס שונות שמוטלות על פי חוק, חלקן על הקונה וחלקן על המוכר. בעוד בעקבות מכירתה של דירה יתחייב המוכר בתשלומי מס שבח ומס רכישה, בעקבות קנייתה של דירה יתחייב הרוכש במס רכישה.
חשוב להבין כי הפן המיסויי הוא חלק חשוב ובלתי נפרד מעסקאות נדל"ן. לא מדובר כלל בפרט זניח, שכן גובהו של המס הכולל שמוטל על עסקה כזאת יכול להוות נתח נכבד מעלותה של העסקה כולה, ובהתאם לכך – להשפיע על כדאיותה.
מס רכישה
כאמור לעיל, במסגרתו של מאמר זה נתרכז בעיקר במס המוטל על רוכש הדירה – מס רכישה.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שמוטל מכוח סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין). מס זה מוטל על כל הרוכש זכות במקרקעין, ומחושב על פי מדרגות המתעדכנות אחת לשנה.
כיצד מחושב מס רכישה?
כאמור לעיל, מס רכישה, בדומה למס הכנסה, מחושב בעזרת מדרגות, על פי שוויה של העסקה. חישוב המדרגות עובד כך שעבור כל סכום הכלול במדרגה הראשונה משלמים שיעור מס אחד, עבור כל סכום הכלול במדרגת המס השנייה משלמים שיעור מס שני, וכן הלאה. כך נוצר מצב שבו לעיתים הרוכש משלם שיעור מס שונה בעבור סכומים שונים, על אף שכולם חלק מתשלום אחד עבור הדירה.
חשוב לדעת, כי מדרגות המס אינן רק מתעדכנות משנה לשנה, אלא הן גם שונות זו מזו בין עסקאות מכר מקרקעין שונות. כך למשל יהיו מדרגות מס אחדות לרוכש דירת מגורים יחידה, ומדרגות מס שונות לרוכש דירה נוספת או זכויות במקרקעין שאינן מיועדות למגורים.
דירת מגורים יחידה
המקרה הנפוץ ביותר עבור אנשים שאינם עוסקים בסחר בנדל"ן הוא מקרה של רכישת דירה יחידה. לפי חוק מיסוי המקרקעין דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה שבבעלותו של תושב ישראל. עם זאת דירה יכולה להיחשב כדירה יחידה גם במקרים מסוימים בהם הרוכש מחזיק בדירה נוספת.
מקרה כזה, נפוץ במיוחד, קשור למשפרי דיור, כלומר אנשים שקנו דירה חדשה אך עוד לא מכרו את דירתם הקודמת. במקרה כזה החוק מחשיב את הרוכש לבעליה של דירת מגורים יחידה, וזאת בתנאי שהוא ימכור את דירתו הקודמת בתוך 18 חודשים מיום קניית הדירה החדשה. כאשר מדובר ברוכש שדירתו הנוספת היא דירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה התנאים לגבי הגדרתה של דירה יחידה מקלים אף יותר, וזאת מתוך הבנה שפרויקטים כאלו לעיתים מתעכבים הרבה מעבר לצפוי.
פטור ממס רכישה
בניגוד למס שבח, במס רכישה אין פטורים רבים. עם זאת, למעשה הרוכש דירה יחידה שסכום הקנייה שלה אינו עולה על הסכום שנקבע בהגדרתה של המדרגה הראשונה לא יצטרך לשלם כלל מס רכישה, וזאת על פי התקנות המתעדכנות מידי שנה.
פטור נרחב יותר ממס רכישה, עד לסכום רכישה של 2,500,000 ₪ יכול להינתן לעיוור או נכה הרוכש דירה יחידה, וזאת מתוך הבנה שבשל הצורך להתאים את הדירה סכום הקנייה יגדל בהתאם. פטור חלקי נוסף ממס רכישה, בגובה שני שליש מהמס, ניתן במצב של העברת דירה במתנה מאדם לקרובו, וכאשר מדובר בהעברת בעלות בין בני זוג מדובר אף בפטור מלא ממס רכישה.
מדרגות מס רכישה לרוכש דירה יחידה
אם כן מדרגות המס לרוכש דירה יחידה נכון לשנת 2021 הן:
- עד לסכום רכישה של 1,747,685 ₪ – פטור ממס.
- עד לסכום רכישה של 2,073,190 ₪ – מס בשיעור 3.5%.
- עד לסכום רכישה של 5,348,565 ₪ – מס בשיעור של 5%.
- עד לסכום רכישה של 17,828,555 ₪ – מס בשיעור של 8%.
- כל סכום מעל ל-17,828,555 ₪ – מס בשיעור של 10%.
סיכום או: עורך דין רכישת דירה בראשון לציון
כפי שניתן לראות, נטל המס על עסקת רכישת מקרקעין עשוי להיות נטל מס גבוה, כזה שיש לו פוטנציאל אמיתי להשפיע על כדאיותה של העסקה. עם זאת, גובה מס הרכישה איננו תמיד גזירת גורל, ולעיתים, עם תכנון נכון וחוקי למהדרין, אפשר בהחלט להקל את עול המס מעל הרוכש. על מנת לעשות זאת בצורה הטובה ביותר יש צורך בעזרה של איש מקצוע, ובמקרה הזה – עורך דין מקרקעין שיש לו התמחות גם במיסוי מקרקעין.
מחפשים עורך דין רכישת דירה בראשון לציון? פנו לעורך דין יוני לוי, עורך דין מקרקעין ומיסוי מקרקעין מומחה.
