חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין), מטיל על כל עסקה במקרקעין שני סוגי מס. הסוג הראשון, מס שבח, מוטל על המוכר, ואילו הסוג השני, מס רכישה, מוטל על הקונה. בשני סוגי המס הללו התכנון המוקדם הוא חשוב במיוחד, ל כן כדאי להכיר מראש את המושגים ולפנות לעזרה משפטית בהקדם.
מיסוי מקרקעין: התנאים לחיוב
חוק מיסוי מקרקעין מטיל את מיסי השבח והרכישה על כל מכירה של מקרקעין או זכות במקרקעין. כלומר, על מנת שהפעולה תחויב במס צריך שיתקיימו התנאים הבאים:
תנאי ראשון: מקרקעין או זכות במקרקעין
ראשית יש לחפש אחר הגדרת המקרקעין בחוק. בסעיף הפרשנות מופיעה ההגדרה הבאה:
"קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע."
עם זאת, הוראות החוק כוללת גם מכירה של זכות במקרקעין, שכוללת את הזכויות הבאות: בעלות, חכירה למעל 25 שנה, הרשאת שימוש שניתן לראות בה בעלות או חכירה, וכן הרשאת שימוש במקרקעי ישראל, אף אם ניתנה לתקופה קצרה יותר מ-25 שנה.
תנאי שני: מכירה
התנאי השני שצריך להתקיים על מנת שתקום חבות במס הוא מכירה. בניגוד למה שניתן לחשוב, מכירה היא לאו דווקא בעד תמורה, וגם פעולה ללא תמורה יכולה להיחשב כמכירה.
פעולה תחשב למכירה אם:
- הועברה זכות במקרקעין.
- הועברה זכות לקבל זכות במקרקעין.
- הועברה זכות להורות על הענקה של זכות במקרקעין.
- פעולה באיגוד מקרקעין, כלומר איגוד שזכויות במקרקעין הם כל נכסיו.
החוק מוציא מגדר הגדרת המכירה את המקרים הבאים: הורשה, הקניית זכויות לנאמן, אפוטרופוס, כונס נכסים או מפרק, והעברת זכויות במקרקעין במסגרת הסכם גירושין.
מס רכישה
המסגרת החוקית המסדירה את מס הרכישה היא סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין. מס רכישה חל על הרוכש ושיעורו מחושב במדרגות המתעדכנות אחת לשנה.
שיעורי המס משתנים בהתאם לאופי המקרקעין הנרכש, כך למשל יש הבדל בין שיעורי מס הרכישה כאשר מדובר בדירה ראשונה של הקונה, ובין שיעורי מס רכישה כאשר מדובר בדירה שנייה ומעלה.
מס רכישה דירה ראשונה
דירה ראשונה היא דירת מגורים של תושב ישראל שאין בבעלותו דירה אחרת מלבדה.
אם יש בבעלותו עד 1/3 דירה אחרת, או עד 50% מדירה אחרת שניתנה לו בירושה, הדבר עדיין נחשב כאילו בבעלותו דירה אחת בלבד.
משפר דיור, כלומר אדם שקונה דירה שנייה אך מוכר את דירתו הראשונה לצורך כך בתוך 18 חודשים מיום הקנייה לכל היותר, ייחשב גם הוא כבעל דירה אחת.
מדרגות מס הרכישה על דירה ראשונה, נכון לשנת 2020 מחולקות כך: עד 1,744,505 ₪, שזוהי מדרגת המס הראשונה, אין כלל מס רכישה.
מדרגת המס השנייה עומדת כבר 3.5% ממחיר הרכישה, המדרגה השלישית על 5%, המדרגה הרביעית על 8%, והמדרגה החמישית עומדת על 10%.
מס רכישה דירה שנייה
כאשר הדירה הנרכשת היא אינה דירתו הראשונה שבבעלותו של הקונה מס הרכישה כבר משמעותי יותר.
במקרה כזה מדרגת המס הראשונה, שמוגדרת, נכון לשנת 2020, עד שווי דירה של 1,292,280 ₪, עומדת כבר על 5% משווי הרכישה.
מדרגת המס השנייה עומדת על 6%, השלישית על 7%, הרביעית על 8%, והחמישית על 10%.
מס שבח
מס שבח הוא מס רווחי הון, כלומר הוא מוטל על הרווח של המוכר ממכירת המקרקעין. הרווח שנותר במכירת דירה נובע מההפרש בין מחיר קניית הדירה למחיר מכירתה.
כאשר מחיר זה הוא שלילי, כלומר המוכר רק הפסיד מכך, הוא יהיה פטור לחלוטין ממס שבח. שיעורו של מס שבח עומד על 25% מהרווח, כאשר החוק מפרט כיצד לחשב את הרווח ממכירת הדירה.
ישנם כללים בנוגע להוצאות על הדירה שמותר להפחית מסכום הרווח, כללים בנוגע לקביעת תאריך הרכישה וכללים בנוגע לקביעת מחיר המכירה.
פטור ממס שבח
בשנת 2014 נעשתה רפורמה במערכת מס שבח, ואם עד אז היה מדובר במס שרבים קיבלו ממנו פטור, הרי שהיום אין זה כך.
תקופת המעבר בין התקנות השונות הסתיימה בסוף 2017, ועל כן היום התקנות החדשות בלבד מהוות את הדין המחייב.
עם זאת, מס שבח מוטל בצורה לינארית, כך שבעבור השנים בהם החזיק בעל הדירה בדירה לפני 2014 יהיה עליו לשלם מס רק אם הוא לא פטור לפי התקנות הישנות, דבר נפוץ במיוחד כאמור, ואילו בעבור השנים שהחזיק את הדירה לאחר 2014 יהיה עליו לשלם מס אלא אם הוא פטור על פי התקנות החדשות.
זכאות לפטור מלא ממס שבח מתקיימת רק בתנאים המצטברים הבאים:
תנאי ראשון: תושבות
התנאי הראשון לקבלת זכאות לפטור ממס שבח הוא שהמוכר הוא תושב ישראל.
תנאי שני: דירה יחידה
התנאי השני קובע שעל מנת לקבל פטור ממס שבח על הדירה שנמכרה להיות דירתו היחידה של המוכר. לעניין זה המועד הקובע הוא יום המכירה, ואם היו בבעלותו של המוכר שתי דירות עד יום קודם לכן אין זה משנה.
תנאי שלישי: לא מכר דירה אחרת בפטור לאחרונה
התנאי השלישי לקיומו של פטור הוא שהמוכר לא מכר דירה נוספת בפטור ממס שבח במשך 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית.
ישנם מספר חריגים בתקנות שלא ייחשבו לעניין זה כמכירתה של דירה נוספת, ואלו הם: חלקו של המוכר בדירה אינו עולה על 1/3 ממנה, דירה שהתקבלה בירושה בתנאי שהייתה דירתו היחידה של המוריש ובתנאי שהיורש הוא בן זוג/צאצא/בן בזוג של אחד מהם, דירה שהושכרה בדיירות מוגנת לפני 2017, דירה מירושה שהיורש לא מחזיק בה מעל ל-50%.
תנאי רביעי: שווי הדירה
לפטור ממס שבח יש גם תקרה. על פי התקנות החדשות כאשר שווי הדירה הוא מעל 4.5 מיליון ₪, לא יהיה פטור בעבור החלק שהוא מעל הסכום הזה.
תפקידו של עורך דין מיסוי מקרקעין
לאחר שמכירים מעט כיצד מתנהלת מערכת מיסוי המקרקעין מבינים כמה חשוב לדעת להתנהל מולה כראוי.
פעמים רבות אנשים נוטים להקל ראש במיסים המתלווים לעסקה, אך בפועל מדובר בסכומים שיכולים להפוך עסקה כדאית לכזאת שאינה כדאית.
דיני מיסי המקרקעין כוללים פרטים רבים, ומלכודות מס שונות, שרק מקצתם הובאו במאמר זה. על מנת לצלוח עסקת מקרקעין כך שתשלום המיסים יהיה מינימלי ככל האפשר, יש צורך בעזרה מקצועית של עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין כזה יידע להדריך אתכם באילו פעולות לנקוט, כיצד ומתי, על מנת שלא תמצאו את עצמכם קורעים תחת נטל המס. חשוב לפנות דווקא לעורך דין שמתמחה בעניין זה במיוחד שכן מדובר בתחום סבוך למדי.
לא סתם מרבית תביעות הרשלנות נגד עורכי דין קשורות במיסוי מקרקעין. הדבר חשוב במיוחד במקרים בהם יש לקונה מספר דירות, או במקרה שהוא קיבל בירושה או במתנה דירה או חלק ממנה.
אך האמת היא שמומלץ לכל רוכש דירה לקבל ייעוץ משפטי מוסמך עוד לפני שהוא נוקט בצעדים ממשיים שלא בטוח שתהיה מהם דרך חזרה.
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות בנושא מיסוי מקרקעין פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין.
