4 דגשים לרכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה

להשארת פרטים לשיחת ייעוץ:

כמי שעוסק בדיני מקרקעין מזה שנים, אני מודע היטב לסיכויים ולסיכונים שברכישת דירה מקבלן ללא היתר בניה.

החלטתי להקדיש מאמר נפרד לסוגיית רכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה, שכן מדובר בסוגיה מורכבת.

במאמר זה אציג לכם 4 דגשים לרכישת דירה מקבלן ללא היתר בניה, כדי שתוכלו להפוך את הרכישה לבטוחה יותר. עקבו אחר הדגשים והפחיתו משמעותית את הסיכונים ברכישה.

 

למה לקנות דירה מקבלן אם אין עוד היתר בניה?

אני מעוניין לפתוח ברציונל העומד מאחורי רכישת דירה מקבלן ללא היתר בניה. ההיגיון במהלך משמעותי – מדובר בחסכון משמעותי מאוד במחיר הדירה.

הקבלן, במיוחד בשנים האחרונות בהן הריבית גבוהה, זקוק לתזרים מזומנים גבוה. משכך, הוא מוכן למכור דירות במחיר גבוה יותר בתנאי שהוא יקבל תשלומים במיידי וכך יצליח להשיב את ההלוואות שנטל.

צריכים סיוע בקניית דירה מקבלן? לחצו כאן לקריאת המדריך המלא <<<

 

1. אין היתר בניה – אבל מה יש?

ראשית, אני מפציר בכם לבדוק באיזה שלב תכנוני מצויה הדירה. היתר הבניה הוא השלב האחרון לפני תחילת הבניה בפועל, אך ישנם עוד שלבים רבים לפני קבלת ההיתר.

כך, למשל, ייתכן בהחלט שיידרש שינוי תב"ע. אם עוד לא נעשה שינוי התב"ע לדירה, המשמעות היא שיכולות לחלוף שנים עד לקבלת ההיתר בפועל.

לא אחת נתקלתי במקרים בהם בסופו של דבר שינוי התב"ע כלל לא קרה, וההיתר לא התקבל.

גם אם כבר הוגשה הבקשה הראשונית להיתר, חשוב לדעת כי מדובר בבקשה הדורשת שלל אישורים ועבודה מול מספר רב של גורמים.

כמובן שהגשת הבקשה אינה ערובה מלאה לקבלתו בסופו של דבר.

על כן, רצוי מאוד בעיניי להתייעץ עם עו"ד מקרקעין, לוודא באיזה שלב תכנוני מצויה הדירה וכך תוכלו להעריך האם קיים סיכוי שלא יתקבל היתר וכן תוך איזה פרק זמן ההיתר צפוי להתקבל.

 

2. שימו לב ללוח התשלומים

שנית, אני רוצה להפנות אתכם אל חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). חוק זה קובע כי קודם להבטחת השקעות הרוכשים, ניתן יהיה לגבות לכל היותר 7% מהמחיר המלא של הדירה.

גם לאחר מכן, אם לא הומצאה לרוכשים ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח פרטית, ניתן יהיה לגבות תשלומים אך ורק כנגד התקדמות בבניה עצמה.

מכיוון שכך, אם עוד לא התקבל היתר בניה ועוד לא הובטחו השקעותיכם, הקבלן יוכל לגבות מכם לכל היותר 7% מהתמורה המוסכמת.

אם הבטחת השקעותיכם לא נעשתה באמצעות ערבות בנקאית או פוליסה פרטית, הוא לא יוכל להמשיך ולגבות תשלומים עד לקבלת היתר הבניה והצגת התקדמות ממשית בבניה בפועל.

 

הצמדה למדד

לאחרונה אני נתקל בשלל עסקאות 80/20 ואף 90/10, במסגרתן הרוכשים נדרשים לשלם 10 או 20 אחוזים מהתמורה במועד החתימה ואת היתרה רק במסירה.

אם עוד לא התקבל היתר בניה, ייתכן שיעברו שנים רבות עד להגעת מועד המסירה. אם את מרבית התמורה תשלמו רק לקראת המסירה והיתרה מוצמדת למדד, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים, בסופו של דבר, מאות

אלפי שקלים יותר ממה שתכננתם. 

מכיוון שזהו המצב, אני מציע לכם לבדוק איזה אחוז מהמחיר מוצמד למדד תשומות הבניה.

שימו לב כי על פי חוק לכל היותר 40% מהמחיר יכול להיות צמוד מדד. על כל פנים, המלצתי היא שתתמקחו על האחוז המוצמד, במיוחד בעסקאות 80/20 או 90/10, וכך תימנעו מעליה בלתי צפויה במחיר. אני נוהג כן עם לקוחותיי,

וקוצר במרבית המקרים הישגים נאים בסוגיית ההצמדה למדד.

 

3. הקפידו על לוחות זמנים ברורים עם נקודות יציאה

אני מניח שאתם מבינים מהי הסכנה העיקרית בהיעדר היתר בניה. אין כל הבטחה, גם אם הקבלן אומר לכם זאת, שהאישור יתקבל במהרה וייתכן שיעברו שנים ארוכות עד לקבלת ההיתר בפועל.

על כן, אני דואג שללקוחותיי יהיו תמיד נקודות יציאה מוסכמות אשר אם עד אליהן לא יתקבל היתר בניה, הם יוכלו לבטל את החוזה ולקבל חזרה את כל כספם, כולל מקדמה ששילמו.

לא מזמן טיפלתי במקרה בו היו ללקוחותיי נקודות יציאה, אך הקבלן טען שהמלחמה מהווה כוח עליון המונעת מהלקוחות להשתחרר מהחוזה. זאת, מכיוון שהעיכוב בקבלת ההיתר נגרם בעקבות המלחמה ולא באשמתו. 

הגענו לדיון בבית משפט סביב סוגיה זו, אשר הכריע כי בנסיבות הקונקרטיות של אותו חוזה זכות הביטול הייתה מוחלטת ולא מותנית בכך שהעיכובים ייגרמו באשמת הקבלן. לכן, לקוחותיי יכלו להשתחרר מהחוזה ולקבל את כספם חזרה. 

לאור זאת, אני מציע גם לכם לוודא שיש לכם נקודות יציאה מהחוזה אם עוד לא התקבל היתר בניה. כך, תימנעו ממצב בו אתם כבולים לחוזה למרות שבמשך שנים לא מתקבל היתר בניה.

 

4. קניתם דירה ללא היתר? איבדתם הטבות מס וזכאות למחיר למשתכן

לא מזמן הגיע אליי לקוח אשר רכש זכות לדירה בבניין מעונות בחיפה, עוד לפני שהתקבל היתר בניה לדירה. עם התעצמות המלחמה בצפון אותו לקוח התעניין ברכישת נכסים בקרבת החוף בקריות, אשר מכירן צנח כתוצאה

מהמלחמה. הלקוח שאל אותי אם הדירה החדשה שיקנה תיחשב כדירה יחידה לעניין מס רכישה, מכיוון שטרם התקבל היתר בניה לדירה שקנה בבניין המעונות.

לצערי הרב, השבתי לאותו לקוח כי ברכישת הזכות לדירה במעונות הוא איבד את זכותו להטבת מס הרכישה לרכישת דירה יחידה. אם הוא ירכוש דירה נוספת, הוא יידרש לשלם עליה מס רכישה בשיעורי דירה שניה.

מעבר לכך, הסברתי לו כי אם יחליט למכור את דירתו במעונות כדי לרכוש את הדירה החדשה בקריות, הוא ייאלץ לשלם מס שבח מלא על המכירה! זאת, מכיוון שהפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה ניתן רק אם בניית הדירה כבר הושלמה והיא משמשת למגורים ולא ניתן במצבים בהם טרם התקבל היתר בניה.

לבסוף, אף ציינתי בפניו שברכישת הזכות לדירה במעונות הוא אף הפסיד את זכותו להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן. זאת, מכיוון שהוא אינו מגודר יותר כחסר דיור.

לאור כל האמור, אני מציע לכם לחשוב היטב גם על השלכות המס של קניית דירה ללא היתר בניה מקבלן. התייעצו עם אנשי מקצוע והגיעו למסקנה האם מדובר בעסקה משתלמת באמת, על שלל היבטיה.

 

יוני לוי משרד עו"ד המתמחה בעסקאות רכישה של דירות ונכסים

קונים דירה מקבלן? הקבלן מתעכב במסירה? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לשם ייעוץ משפטי מקיף בתחום וקבלו את הפיצויים המגיעים לכם.

אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים טיפלתי במאות איחורים במסירת דירות מקבלנים והשגתי ללקוחותיי את הפיצויים המגיעים להם.

הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:

"מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית  ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!"  – חן  

"יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!" – יערה 

למידע נוסף וליצירת קשר:

 

אני כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב ולהבטיח שהרכישה שלכם תהיה בטוחה, משתלמת ומוצלחת.

לרכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה ישנו יתרון כלכלי משמעותי, בדמות הנחות עצומות שיכולות להגיע עד מאות אלפי שקלים, וזאת בשל חוסר הוודאות שבה נמצאת העסקה שטרם קיבלה היתר בנייה. מצב זה מעמיד את הרוכש בעמדת כוח אל מול הקבלן במשא ומתן.

על מנת להפיג עד כמה שניתן את חוסר הוודאות ולהגדיל את האמון שלכם בעסקה, יש לבחון היטב מי הוא היזם שאחראי על הבנייה, מהי ההיסטוריה הכלכלית שלו ומהו הרזומה שלו, עד כמה יש לו ניסיון בתחום הקבלנות ועוד.

כחלק מהסיכונים הגלומים ברכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה ניתן למנות לוחות זמנים גמישים מאוד שעלולים להתארך ולעכב את בניית הנכס, חוסר וודאות לגבי עתיד הנכס כאשר עדיין אין לו היתר בנייה, הקלות בנייה שעלולות לשנות את פני הדירה ועוד.

כן. את הסיכון ניתן לצמצם על ידי עמידה על האינטרסים שלכם בחוזה המכר. כך למשל, ניתן לקבוע תניה בחוזה שמגבילה את מועד כניסתכם לנכס, כאשר זהו תנאי מתלה שקיום החוזה תלוי בו, וסעיף של ביטול החוזה במידה והמועד המיועד חלף.

4 דגשים לרכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה
תמונה של עו"ד יוני לוי
עו"ד יוני לוי

עורך דין מקרקעין, המלווה פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל כבר מעל 10 שנים. אני חי, נושם ואוהב את עולם הנדל"ן ושמח להעניק מהידע והניסיון המקצועי שלי ללקוחותיי. אני מאמין שלכל אחד מגיע עתיד כלכלי טוב ויציב, ואני כאן ללוות אתכם בפשטות, בתהליכים מורכבים בעולם הנדל"ן.

משרדנו בתקשורת

יוני לוי כתבה ישראל היום

סוגים שונים של פרויקטים בתחום המקרקעין - מאמר מקיף עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

יוני לוי רשת 13

ייפוי כוח מתמשך - מאמר מקיף שהתפרסם באתר רשת 13 עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

יוני לוי כתבה ביזפורטל

איך מוצאים עורך דין מקרקעין מומלץ שאפשר לסמוך עליו? - מאמר מקיף עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 83 ביקורות
×
js_loader
Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 83 ביקורות
×
js_loader
Facebook ג גוגל
5.0
מבוסס על 13 ביקורות
×
js_loader
היי שמח שפנית אליי, בוא נשוחח בוואטסאפ