חוק ההסדרים לשנת 2023 כולל מספר תיקונים משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית. תיקונים אלו נועדו להקל על קידום פרויקטים אלו, אשר נתקלים לא פעם בקשיים רבים. האם תיקונים אלו אכן יביאו לשינוי משמעותי בתחום? ימים יגידו. במאמר זה נפרט אודות התיקונים החשובים במסגרת חוק ההסדרים 2023 והתחדשות עירונית – מה חדש, ומהן ההשלכות הצפויות של השינויים האמורים, על קידום פרויקטי התחדשות עירונית בישראל.
כמה מילים על חוק ההסדרים
חוק ההסדרים אינו חוק בודד אלא אוסף של תיקוני חקיקה שונים המוגשים לכנסת על ידי הממשלה לקראת אישור התקציב השנתי או הדו-שנתי. אוסף זה כולל את הנושאים שממשלת ישראל חפצה בקידומם בתקופתה כהונתה, ודיונים בו מתקיימים במקביל לדיונים על התקציב עצמו.
הסיבה לקשר בין חוק ההסדרים לתקציב היא פשוטה: חוק ההסדרים מאפשר לממשלה להעביר שינויים חקיקתיים רבים הדרושים ליישום המדיניות הכלכלית שלה, כפי שהיא מוצגת במסגרת התקציב.
בניגוד לחוקים רגילים, חוק ההסדרים מוגש על ידי משרד האוצר ודורש אישור של ועדת השרים המיוחדת במשרד המשפטים. ועדת שרים זו בודקת את ההצעות השונות ודואגת שהן יהיו תואמות את המדיניות הכלכלית הכוללת של הממשלה.
חשוב לציין שחוק ההסדרים הוא כלי רב עוצמה המאפשר לממשלה להעביר רפורמות משמעותיות במשק. עם זאת, כלי זה עורר לא פעם ביקורת ציבורית, בין היתר בגלל הקושי לדון בו באופן מעמיק ובגלל החשש מפני פגיעה בזכויות הפרט.
על החידושים במסגרת חוק ההסדרים 2023 והתחדשות עירונית
חוק ההסדרים לשנים 2024-2023 איגד בתוכו מגוון נושאים חשובים לקידום מדיניות הממשלה. כחלק מחוק זה, ניתן למצוא סעיפים רבים הקשורים לתחום ההתחדשות העירונית, נדל"ן ובנייה, אשר משפיעים באופן משמעותי על בעלי דירות המעורבים בפרויקטים אלו.
חשוב לציין כי חוק ההסדרים נוגע לא רק להתחדשות עירונית, אלא גם לתחומים רבים אחרים. עם זאת, סעיפים אלו רלוונטיים במיוחד לבעלי דירות המעורבים בפרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38 וחיזוק מבנים.
לכן, חשוב לעקוב אחר התפתחויות אלו ולהבין את ההשפעות הפוטנציאליות שלהן על זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות.
להתייעצות עם עורך דין מקרקעין בנוגע להשלכות של חוק ההסדרים על זכויותיכם – פנו כעת אל עו"ד יוני לוי.
5 שינויים משמעותיים בחוק ההסדרים האחרון עבור בעלי דירות בישראל
חוק ההסדרים האחרון כלל מספר שינויים משמעותיים העשויים להשפיע על בעלי דירות המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית. להלן סקירה של 5 מהשינויים הבולטים:
עידוד הרשויות להתחדשות עירונית
חוק ההסדרים לשנת 2023 כולל רפורמה חדשנית שמטרתה לעודד רשויות מקומיות לקחת חלק פעיל בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. הרפורמה מבוססת על "הסמי מסגרת" שנחתמים בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבין הרשויות המקומיות.
בהתאם להסכם זה, הרשות המקומית מתחייבת להוציא היתרי בניה עבור 3,500 יחידות דיור בהיקף של 600 יחידות דיור בשנה. בתמורה, יועבר לרשות המקומית תקצוב נוסף שיאפשר להקים ולשדרג תשתיות תומכות עבור הפרויקטים ולשפר את איכות החיים של תושביה במגוון היבטים, לרבות: תשתיות מים חשמל וביוב, מוסדות חינוך, ועוד.
הרפורמה נועדה לפתור את הבעיה הקיימת כיום, שבה לרשויות מקומיות אין אינטרס כלכלי ברור לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. כתוצאה מכך, תהליך קידום הפרויקטים מתעכב משמעותית, ופוגע הן בבעלי הדירות והן ביזמים המעורבים.
ההסכם החדש צפוי ליצור תמריץ משמעותי עבור רשויות מקומיות לקחת חלק פעיל בתהליך ההתחדשות העירונית, ובכך להאיץ את קידום הפרויקטים ולשפר את איכות החיים של התושבים.
קיצור זמנים לקבלת היתר בנייה
חוק ההסדרים לשנת 2023 כלל רפורמה נוספת שמטרתה לקצר משמעותית את משך הזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. הרפורמה מבוססת על הסמכת אדריכלים מנוסים לחתימה על היתרי הבניה בוועדות המקומיות.
עד כה, תהליך הוצאתם של היתרי בניה היה ארוך ומסובך, וכלל מספר רב של גורמים. כתוצאה מכך, יכלו להיווצר עיכובים משמעותיים בקידום פרויקטים.
אולם הרפורמה החדשה תאפשר לאדריכלים מוסמכים לחתום על היתרי בנייה, ובכך לקצר את התהליך באופן משמעותי. עם זאת, חשוב לציין כי כל היתר שיינתן במסגרת זו יעבור בחינה ואישור מול מכון בקרה, על מנת לוודא את כלל ההיבטים הבטיחותיים.
שינוי הרוב הנדרש לפרויקטים
חוק ההסדרים לשנת 2023 כולל שינוי משמעותי בשיעור הרוב הנדרש להגשת תביעה כנגד דייר סרבן בפרויקטים של התחדשות עירונית. הרוב הדרוש יופחת מ-80% ל-66%.
שינוי זה נועד לקצר את התהליך המסורבל והמתמשך של תביעת דיירים הגורמים לעיכובים בפרויקטים. כתוצאה משינוי זה, יוכלו יזמים ודיירים להגיש תביעה כנגד דייר סרבן בשלב מוקדם יותר, ובכך להאיץ את קידום הפרויקט.
בנוסף, חוק ההסדרים קובע כי בעלי דירות שביצעו חריגות בניה לא יוכלו להימנות כחלק מהרוב הדרוש להגשת תביעה כנגד דיירים סרבנים. מטרת הוראה זו היא למנוע מהדיירים שביצעו הרחבות בדירתם ללא היתר בנייה להשתמש בזכותם כדי לסכל פרויקטים של התחדשות עירונית.
תנאים חדשים לעצירת ההתקשרות בין הדיירים ליזם
חוק ההסדרים לשנת 2023 כולל הוראות חדשות שמטרתן להגן על בעלי דירות מפני התנהלות לא הוגנת מצד יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
הוראות אלו קובעות כך:
ככל שהסכם ההתקשרות בין הדיירים ליזם לא הגיע לכדי תוכנית סדורה וברורה בתוך ארבע שנים, הדיירים יהיו רשאים לבטל את ההסכם באופן חד-צדדי.
במידה והיזם בפרויקט לא פנה אל 50% מבעלי הדירות לפחות בתוך עד 24 חודשים, הדיירים יהיו רשאים לבטל את ההסכם בצורה חד צדדית.
הוראות אלו נועדו למנוע מיזמים למשוך את הזמן ולמנוע מבעלי דירות עדכונים שוטפים ושקיפות בנוגע לפרויקט.
אפשרות למכור דירה במהלך הפרויקט
עד כה, ניתן היה למכור דירה בפרויקט התחדשות עירונית רק לאחר קבלת טופס אכלוס (טופס 4). מכירה שהתבצעה לפני קבלתו של טופס 4 נחשבה למכירת קרקע, והדייר לא היה זכאי לפטורים וההטבות המגיעים למי שמוכר דירת מגורים. כתוצאה מכך, דיירים שרצו למכור את דירתם לאחר פינויה נאלצו לשלם מס שבח גבוה, משום שהדירה נחשבה כדירה שנהרסה ושהליך הבניה שלה טרם הסתיים.
התיקון החדש מאפשר לבעלי דירות גמישות רבה יותר ופטור ממס משמעותי. כעת, הם יכולים למכור את דירתם בכל שלב במהלך הפרויקט, בין אם לפני הפינוי ובין אם לאחר מכן, וליהנות מכל ההטבות המגיעות להם.
כפי שניתן להתרשם, שינויים אלו עשויים להשפיע באופן משמעותי על זכויותיהם וחובותיהם של בעלי דירות המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין התחדשות עירונית לפני קבלת החלטות בנוגע לפרויקט.
ודאו שעורך הדין שלכם מעודכן בחוק ההסדרים לשנת 2023
כפי שראינו, חוק ההסדרים לשנת 2023 כלל מספר תיקונים משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית, שעשויים להקל משמעותית על קידום פרויקטים אלו. עם זאת, חשוב לזכור כי חקיקה היא רק צעד אחד בדרך. הצלחת ההתחדשות העירונית תלויה במידה רבה ביכולת לייצר שיתוף פעולה יעיל ושקוף בין כל הגורמים המעורבים בפרויקט, תוך בחינה מעמיקה של היבטים משפטיים ופיננסיים.
משרד עו"ד יוני לוי מתמחה בייצוג רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי, ובעל ניסיון רב בליווי פרויקטי התחדשות עירונית.
לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ממשרד עורך דין יוני לוי, צרו קשר עוד היום!
