פריסת מס שבח – המדריך המלא

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על הרווחים המתקבלים בעסקת מכירה של נכסי מקרקעין בישראל. על מנת למזער את ההשפעה של תשלום המס הנ"ל על הרווחיות של עסקת המכר, המוכרים רשאים לפנות להליך המכונה פריסת שבח מקרקעין. אולם חשוב להבין מהם התנאים שמאפשרים פריסת שבח, מה קריטריוני הזכאות, באילו שלבים ההליך כרוך ולמה חיוני להיוועץ בעו"ד מקרקעין לפני שמגישים בקשה כזו. על כל אלו נפרט בסקירה שלפניכם.

 

מה זה פריסת שבח?

לפני שנדון בשאלה "מה זה פריסת שבח", חשוב להבין רגע כיצד מס שבח מחושב מלכתחילה. השבח בעסקה מחושב על פי ההפרש שבין המחיר שבו הנכס נקנה במקור למחיר מכירתו בפועל. החישוב נעשה תוך שקלול ההוצאות הראשוניות של בעל הנכס אותן הוא הוציא במסגרת רכישתו, לצד עלויות השבחתו של נכס זה, בהן המוכר נשא בתקופת בעלותו בנכס.

מס השבח מהווה 25% מסכום הרווח הנקי שהתקבל במכירת הנכס, אחרי קיזוז של הוצאות הרכישה והאחזקה כאמור לעיל. כאן המקום לציין שאחוז המס יכול להשתנות לפי שנת הרכישה של הנכס, כשבעליהן של דירות שנרכשו טרום שנת 2014 לרוב מחויבים במס שבח מופחת.

לענייננו: פריסת מס שבח היא מנגנון מיסויי המאפשר למי שמוכר נכס מקרקעין בישראל, לבקש שתשלום מס השבח שבו הוא חייב, ייפרס על פני כמה שנים ובהתאם למדרגת המס של הנישום בכל שנת מס. הדבר מאפשר להתאים את החבות במס שבח אל מס ההכנסה הריאלי בו חייב המוכר על פי כלל הכנסותיו ותורם לרוב להפחתת חבות המס על מוכרי נכסי מקרקעין.

 

פריסת מס שבח – מזעור מיסים לטובת מקסום רווחים

כדי למזער את השפעת מס השבח על הרווח מעסקת המכירה, ניתן לבחור בהליך המכונה פריסת מס שבח. בכך ניתן להפחית את נטל המס הכולל ולהגדיל את הרווחים ממכירת הדירה. עם זאת, חשוב להבין את הכללים המסדירים את פריסת מס השבח, מי זכאי לכך ומדוע התייעצות עם איש מקצוע לפני הגשת הבקשה היא חיונית.

בדרך כלל, אפשרות זו זמינה לאנשים שעומדים בקריטריונים מסוימים, כגון היותם תושבי חוץ, בעלי נכס שעבר בירושה, מוכרים בני 60 ומעלה, בעלי הכנסה במדרגת מס נמוכה ועוד. קריטריונים אלו נועדו להבטיח שהטבות המס ניתנות למי שחווה עלייה אמיתית בשווי של נכס שרכש ולא למשקיעי נדל"ן סדרתיים או משקיעי נדל"ן לטווח קצר.

לייעוץ משפטי מעורך דין מקרקעין בנושא פריסה של מס שבח ותכנון מס לקראת עסקאות מכר מקרקעין – פנו כעת אל עורך דין יוני לוי.

 

האם ניתן לפרוס מס שבח?

במועד הגשת ההצהרה על עסקת מכירה של מקרקעין, ניתן להגיש בקשה לפרוס מס שבח למשך עד ארבע שנים. זאת בהינתן שהמוכרים הם תושבי ישראל שהגישו דו"ח שנתי לרשות המיסים בגין השנים הרלוונטיות או תושבי חוץ שהגישו דוחות למס הכנסה בישראל.

אסטרטגיה זו מסייעת לרוב לייצר חסכון משמעותי בהוצאות המס בעסקה וכמו שהזכרנו לפני היא בדרך כלל כדאית לאנשים שעומדים בקריטריונים מסוימים, כגון היותם תושבי חוץ, בעלי נכס שעבר בירושה, מוכרים בני 60 ומעלה, בעלי הכנסות במדרגות מס נמוכות וכן הלאה. הקריטריונים הללו תכליתם להבטיח שהקלת מס זו לא תנוצל לרעה בידי משקיעי נדל"ן סדרתיים המבצעים השקעות בנדל"ן לטווח קצר.

 

תנאי זכאות לתהליך פריסת שבח מקרקעין

רק נישומים שהם אנשים פרטיים, לא תאגידים ולא גופים שנחשבים כישות משפטית עצמאית כדוגמת מלכ"רים, זכאים לבקש פריסת שבח מקרקעין. על מנת שבקשה כזו תאושר, על המבקש להיות תושב ישראלי שהגיש דוחות מס הכנסה שנתיים עבור השנים הרלוונטיות.

פריסה למס שבח לפי מדרגות המס החלות על מוכר הנכס, מועילה במיוחד ליחידים במדרגות מס נמוכות יותר או לזכאים לנקודות זיכוי ממס, שכן היא מפחיתה משמעותית את נטל המס הכולל במכירה. ככל שמדרגת המס של הנישום נמוכה יותר, כך הפחתת אחוז המס לתשלום באמצעות פריסת השבח, תהיה דרמטית יותר.

 

הבנת המשמעות של מס שבח, חישובו והשלכותיו

מס שבח פירושו מס מקרקעין המוטל על רווח ההון המתקבל ממכירת נכס נדל"ני. מס זה מחושב לפי ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס למחיר המכירה בפועל. הוא לוקח בחשבון את הוצאות הרכישה הראשוניות ואת עלויות ההשבחה שנשא בהן המוכר במהלך תקופת הבעלות על הנכס.

השבח נטו נקבע על ידי ניכוי הוצאות שונות מסך כל תמורת המכירה. ניכויים אלה כוללים:

• הוצאות רכישה: זה כולל שכר טרחה לעו"ד מקרקעין, עמלת תיווך, אגרות ומיסים החלים על הקונה (כגון מס רכישה).
• הוצאות ריבית על משכנתא: מדובר בריבית המשולמת על המשכנתא שנלקחה עבור קניית הנכס.
• עלויות שיפוץ והשבחה: ההוצאות שהוציא בעל הנכס למטרת השבחה או שדרוג של הנכס במהלך שנות הבעלות עליו.

מס שבח עצמו, מחושב כ-25% משווי הרווח הנקי ממכירת הנכס, לאחר התחשבות בכל הקיזוזים הנ"ל. עם זאת, אחוז מס שבח עשוי להשתנות בהתאם לשנת רכישת הדירה, כאשר דירות שנרכשו לפני 2014 מחויבות לרוב בשיעור מס נמוך יותר.

אמנם מס שבח חל בדרך כלל על כל תושב ישראל המוכר דירה, אך קיימות נסיבות העשויות להעניק למוכר פטור מלא או חלקי מתשלום מס שבח. חשוב להתייעץ עם עו"ד מקרקעין מנוסה או יועץ מס כדי לקבוע אם פטורים או הפחתות מתאפשרים עבורכם באופן ספציפי.

 

מתי משתלם להגיש בקשה לפריסת מס שבח?

להלן מספר תרחישים בהם כדאי לשקול להגיש בקשה לפריסת מס שבח:

פריסת שבח לבני זוג

ישנה אפשרות לבקש לפרוס את שומת המס בין שני בני הזוג לפי מדרגות המס החלות על כל אחד מהם בנפרד. הנושא הוסדר באמצעות פסיקת בית המשפט ונחשב כאסטרטגיה מועילה במיוחד כאשר ישנם פערי הכנסה מהותיים בין בני זוג שבגינם הם לא מגיעים אל מדרגת המס המקסימלית.

פריסת שבח לנכס שהתקבל בירושה או כמתנה

במקרים רבים ייתכן פטור מוחלט ממס שבח בעת ​​מכירת נכסים שעברו בירושה או התקבלו במתנה. גם כאשר לא ניתן פטור מלא, ניתן לפרוס את מס שבח לפי תקופת הזכאות של הבעלים הקודמים.

פריסת מס שבח מעל גיל 60

למוכרים בני 60 ומעלה בשנת המכירה, שיעורי המס למס שבח מתחילים בשיעור נוח של 10% בלבד, בהתחשב בגילם. בנוסף לכך, כדאי להכיר את האפשרות הקיימת עבור גמלאים בגיל הפרישה שמקבלים קצבאות פנסיה ממקום עבודתם. במקרה כזה, פריסת השבח לצד הסדרת הליך לקיבוע הזכויות, מאפשרת לנישום למצות את זכויותיו המיסויות באופן מיטבי ולהפחית את חבות המס שלו משמעותית.

מכירת נכס שנרכש לפני 2001

בעת מכירת מקרקעין שנרכשו לפני 7 בנובמבר 2001, שיעורי מס השבח הם כדלקמן:

• 47% חלים על השבח הריאלי עד ליום 6 בנובמבר 2001
• 20% חלים על יתרת השבח הריאלי שנוצר מ-7 בנובמבר 2001, עד 31 בדצמבר 2011
• 25% חלים על השבח הריאלי שנוצר מ-1 בינואר 2012 ואילך

לחישוב המס נעשה שימוש בשיטת פריסה לשבח שנוצר עד ליום 6.11.01 בשיעור של 47%. גישה זו מאפשרת איזון של שיעורי המס הגבוהים יותר עם הנמוכים יותר, דבר שעשוי לאפשר חיסכון במס.

בעלי הכנסות נמוכות הנמצאים במדרגת מס נמוכה

פריסה לשבח מקרקעין מאפשרת למוכרים הנמצאים במדרגת מס נמוכה בהתחשב בהכנסותיהם הכוללות, להיות כפופים לשיעורי מס מופחתים. במקום חישוב בודד, בני זוג שלאחד מהם הכנסות נמוכות במדרגת מס נמוכה, יכולים ליהנות מעד ארבעה חישובים נפרדים התואמים למספר השנים שבגינן מתבקשת פריסת תשלום השבח. בנוסף, יש להם הזדמנות להפחית את חבות המס שלהם על ידי ניצול כל נקודות הזיכוי הזמינות לכל אחד מהם, כל עוד נקודות אלו לא נוצלו כבר כנגד הכנסה שאינה קשורה לשבח מקרקעין.

פריסת שבח לתושב חוץ

תושבי חוץ זכאים לפרוס את חבותם במס שבח לפי תקנות מס הכנסה, ולא מיסוי מקרקעין. הבחנה זו נובעת מהדרישה המפורטת בסעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין, הקובעת כי על המוכר להיות תושב ישראל.

פריסת שבח לנכה

באמצעות ניצול מנגנון הפריסה בצירוף הטבות המס החלות על אוכלוסיית הנכים בישראל, ניתן להקל משמעותית בנטל המס החל על מוכרי נכסים בעלי מוגבלויות.

 

איזה גורם אחראי לטיפול בבקשה לפריסת מס שבח?

על פי הנחיות רשות המיסים, ניתן להגיש את הבקשה לפריסת מס השבח במשרדי מיסוי מקרקעין או לחילופין במשרדי מס הכנסה.

 

פריסת מס שבח לכמה שנים?

פריסת מס שבח יכולה להתבצע לתקופה של עד 4 שנים, ובלבד שבמשך תקופה זו, הנכס הנמכר היה בבעלותו של המוכר. לדוגמא, עבור נכס כנרכש ב- 2017 ונמכר ב- 2022, המוכר יוכל להנות מפריסה של השבח למשך עד 4 שנים, אולם לנכס שנרכש ב- 2020 ונמכר ב- 2022, הפריסה המרבית שיוכל לבקש תהיה עבור שנתיים.

 

מהם שלבי התהליך לפריסת מס שבח?

את הבקשה לפריסת השבח יש להגיש למשרדי מיסוי מקרקעין או משרדי מס הכנסה.

הבקשה מוגשת בטופס 7003 — בקשה לפריסת שבח מקרקעין, במסגרת ההצהרה על מכירת זכות במקרקעין. יש להגישה בתוך עד 40 יום ממועד העסקה.

להגשת הבקשה ניתן להעסיק עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין, שיוכל לטפל בשמכם בתהליך. עורך הדין יגיש את טופס הצהרת המכירה יחד עם טופס 7003 באופן אלקטרוני, דרך הפלטפורמה המקוונת המיועדת לכך.

אולם אם אתם מעדיפים לעשות זאת עצמאית, תוכלו להגיע לאחד ממשרדי מיסוי המקרקעין ולהגיש את הבקשה בעמדות המחשב הייעודיות הממוקמות שם.

 

כיצד פריסת מס שבח מאפשרת לחסוך בהוצאות המס?

שיטה זו יכולה להוביל לחיסכון משמעותי בהוצאות המיסוי בעסקה. פריסה למס שבח לפי מדרגות המס החלות על מוכר הנכס, מועילה במיוחד ליחידים במדרגות מס נמוכות יותר או לזכאים לנקודות זיכוי ממס, שכן היא מפחיתה משמעותית את נטל המס הכולל במכירה. ככל שמדרגת המס של הנישום נמוכה יותר, כך הפחתת אחוז המס לתשלום באמצעות פריסת שבח, תהיה דרמטית יותר.

 

לסיכום

עורך דין נדל"ן ומקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, יכול לספק לכם הכוונה וייעוץ חשובים על סמך המומחיות והידע שלו בחוקי המס הרלוונטיים, ולבצע למענכם תכנון מס לקראת עסקת המכירה שלכם. כך תוכלו למקסם את הרווחים מהעסקה ולהרוויח גם הבנה טובה יותר של הוראות המיסוי הספציפיות החלות עליכם, החיונית להפחתת הסיכון לטעויות שעלולות להוביל לקנסות או למחלוקות עם רשויות המס.

אל תהססו ליצור קשר עם משרד עו"ד יוני לוי על מנת לבחון כיצד ניתן לממש את מירב הקלות המיסוי בעסקת המכירה שלכם. לתיאום פגישת ייעוץ אישית עם עורך דין מקרקעין יוני לוי, מלאו את פרטיכם בטופס הבא.