עורך דין מכירת דירה בראשון לציון

אחד מהצדדים המשפטיים המרכזיים המלווים כל עסקה של מכירת דירה הוא הצד המיסויי. אז אילו מיסים מוטלים על מוכר דירה, כיצד ניתן להקל את עול המס, ואיך עורך דין מכירת דירה בראשון לציון, ובכלל, קשור לעניין? על כל זאת במאמר שלפניכם.

הצד המיסויי של עסקת מכירת דירה

עסקת מקרקעין היא לעולם גם אירוע מיסויי, שמוטלות עליו שומות מס שונות, מהן על המוכר ומהן על הרוכש. במסגרת מאמר זה נתמקד בשומות המס המוטלות על המוכר, ובדרכים האפשריות לצמצם אותן.

אחרי הכול, חשוב לזכור ששומות המס השונות עשויות להגיע לגובה של עשרות אלפי, ואולי אף מאות אלפי שקלים, סכום שלכל הדעות יכול לשנות באופן משמעותי את כדאיותה של העסקה. על כן חשוב להכיר את אפשרויות המס השונות מראש, ולתכנן את המכירה כך שנטל המס יהיה הנטל הנמוך ביותר האפשרי.

מס שבח

מס שבח הוא סוג של מס רווח הון, כלומר הוא מוטל על הרווח של המוכר ממכירת הדירה. רווח זה מחושב על ידי הפחתה של מחיר קנייתה של הדירה ממחיר מכירתה, בניכוי הוצאותיו של המוכר. שיעורו של מס שבח עומד על 25% מרווח זה.

כמובן שכאשר אין רווח, כלומר מחיר הקנייה עולה על מחיר המכירה בניכוי ההוצאות, לא מוטל מס שבח.

פטור ממס שבח

פטור ממס שבח ניתן בתנאים שונים, אם כי החל משנת 2014, לאחר הרפורמה במס שבח, הפטור כולל בתוכו פחות עסקאות מבעבר.

התנאי הבסיסי לקיומו של כל פטור שהוא ממס שבח הוא שהדירה הנמכרת היא "דירת מגורים מזכה", כלומר מדובר בדירה בבעלות פרטית שלמעלה מ-50% משטחה שימשו למגורים ב-4 השנים שקדמו למכירה. דירה שאינה משמשת למגורים לא תוכל לזכות בפטור ממס שבח.

הפטור המוכר ביותר ממס שבח הוא הפטור על מכירת דירה יחידה, כלומר דירה שמלבדה אין בבעלותו של המוכר דירה נוספת. על מנת לזכות בפטור על פי סעיף זה צריך המוכר להחזיק בדירה היחידה לפחות ב-18 החודשים הקודמים למכירה.

פטור מוכר נוסף הוא הפטור שמוענק למכירתה של דירה שנתקבלה בירושה, אבל זאת בתנאי שהיורש הוא צאצא ישיר של המוריש, ושלמוריש עצמו לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו.

פטור חלקי ממס שבח, בשיעור של שני שליש מגובה המס ניתן למצוא במקרה של העברת דירה במתנה לקרוב משפחה.

לכל הפטורים המוצגים כאן בקצרה ישנם תנאים נוספים שחשוב להכיר על מנת לזכות בהם. ההיכרות עם התנאים כולם דורשת ידע מעמיק במיסוי מקרקעין, כזה שיש בדרך כלל רק לעורך דין מומחה לעניין.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא סוג המס השני שעשוי להיות מוטל על מוכר בעת מכירת הדירה. בניגוד למס שבח, היטל השבחה הוא איננו מחויב המציאות, והוא אינו מוטל על כל עסקה של מכירת דירה. בנוסף לכך, בניגוד למס שבח לא מדובר במס מדינתי אלא במס מקומי, המשולם לרשות המקומית.

היטל השבחה מוטל על השבחה של המקרקעין שבבעלותו של המוכר בעקבות אישורה של תוכנית בנייה על ידי הוועדה לתכנון ובנייה, ושיעורו עומד על מחצית מערך עליית השווי. עליית ערך שכזו תיתכן במקרים הבאים: אישור תב"ע, אישור הקלה ואישור שימוש חורג.

מועד התשלום

לכאורה אין קשר בין אישורה של תוכנית בנייה חדשה לבין מכירתה של דירה, אך למעשה ישנו קשר כזה, המתבטא במועד התשלום של המס. שכן מועד התשלום של היטל ההשבחה אינו חופף למועד אישורה של התוכנית, אלא ליום מימושה של הזכות הנוספת שניתנה לבעלי המקרקעין.

יום מימוש הזכויות ייתכן שיהיה ביום הוצאת היתר הבנייה או ביום תחילת השימוש בזכות, וייתכן שיהיה ביום המכירה של המקרקעין, בו זוכה הבעלים למכירה במחיר גבוה יותר עקב ההשבחה של הקרקע.

למרות שמועד התשלום הוא ביום מימוש הזכות, גובה ההיטל מחושב על פי ערכה של ההטבה התכנונית ביום אישורה, ולא ביום מימושה.

פטור מהיטל השבחה

בניגוד למס שבח, הפטור הניתן להיטל השבחה הוא מצומצם למדי, וניתן רק במקרים מיוחדים. כך למשל ניתן פטור מהיטל השבחה במקרה בו המקרקעין נמצאים בשכונת שיקום או באזור שיקום, במקרה של מוסד שאינו פועל למטרות רווח או במקרה של השבחה בבניית ממד בגודל מסוים בדירה.

סיכום: עורך דין מכירת דירה בראשון לציון

מיסי המקרקעין הם חלק בלתי נפרד מהשלמתה של כל עסקת מכירת דירה. למעשה, לולא אישורים מתאימים על תשלום המיסים המוטלים על המכירה, לא יהיה ניתן להשלים את הרישום בטאבו ולהביא את העסקה אל סיומה המוצלח.

עם זאת, דיני מיסוי המקרקעין הם דינים מורכבים ומסועפים, הדורשים היכרות מעמיקה עם פרטי החוק והפסיקה. מוכר הרוצה לצמצם ככל האפשר את נטל המס במכירתה של דירתו, כמובן תוך עמידה בכל תנאי החוק, חייב להיעזר לשם כך בעורך דין מומחה לעניין.

על עורך הדין להיות בעל ידע בכל ההיבטים המשפטיים הכלולים במכירתה של דירה, נוסף להיבט המיסויי. קרבתו הגיאוגרפית של עורך הדין חשובה גם היא, אך היא אינה שיקול בינארי. לעיתים שווה להרחיק מעט, וזאת על מנת למצוא את עורך הדין המתאים ביותר לביצוע העסקה.

מחפשים עורך דין מכירת דירה בראשון לציון? פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ומיסוי מקרקעין מומחה.

מעוניין למכור דירה? להתיעצות וליווי השאר פרטים כאן.