ערכו של נדל"ן מושפע ממשתנים רבים, כאשר אחד מהמשתנים המרכזיים הוא המצב התכנוני של הנדל"ן, כלומר אפשרויות הבנייה העתידיות בו. עם זאת, משתנה זה פעמים רבות אינו נמצא בידיו של בעלי הנדל"ן ומושפע מהחלטותיה של הרשות המקומית, שיכולה גם להחליט לבצע גריעות תכנוניות ובכך להפחית את ערך הנדל"ן באחת.
עורך דין נדלן ברחובות – מידע שימושי
מצב של גריעה תכנונית הוא אחד מן המצבים המשפטיים המובהקים בהם דרושים שירותיו של עורך דין נדלן. במסגרת מאמר זה נסביר את תפקידו של עורך דין נדלן המייצג אדם שנכסו עומד בפני גריעה תכנונית, ונסביר מדוע כאשר הנכס שוכן ברחובות כדאי להיעזר דווקא בעורך דין נדלן ברחובות.
מהי גריעה תכנונית?
גריעה תכנונית היא בעצם מצב משלים להפקעה. בעוד הפקעה מנשלת אדם מזכויותיו הקנייניות בעקבות תוכנית מתאר חדשה, גריעה תכנונית אינה מנשלת אותו לחלוטין מזכויותיו אך בהחלט פוגעת בערך הקרקע, ובהתאם לכך – פוגעת גם בזכויות הקניין של בעליו. בדומה להפקעה, גם בעליו של נכס שהפגע על ידי תוכנית מתאר חדשה זכאי לפיצוי, בהתקיימם של תנאים מסוימים עליהם נעמוד בהמשך.
מי זכאי לפיצוי?
גריעה תכנונית, על פי סעיף 97(א) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה) ועל פי הפסיקה, יכולה לזכות בפיצוי את האנשים הבאים:
- בעליה של הקרקע שממנה גרעו בפועל, או בעל זכות בה.
- בעליה של מקרקעין שגובלת בקרקע הנגרעת, או בעל זכות בה.
- בעליה של מקרקעין שבינה לבין הקרקע הנגרעת מפריד שטח פתוח צר.
גריעה תכנונית – ההליך המשפטי
התפקיד העיקרי של עורך דין נדלן בליווי לקוח שחלקתו עומדת בפני גריעה תכנונית הוא לבדוק שההליך נעשה על פי דין ושהלקוח שלו יזכה במקסימום הפיצוי האפשרי. על מנת להבין, גם אם רק בקווים כלליים, כיצד עושים זאת, עלינו להבין את ההליך המשפטי של קבלת פיצויים בעבור גריעות תכנוניות:
שלב ראשון: פרסומה של התוכנית
בשלב הראשון מפרסמת הרשות המקומית או האזורית את תוכנית המתאר שלה, בה כלולה הגריעה התכנונית המתוכננת. מרגע פרסומה של התוכנית עומדת בפני הזכאי לפיצוי תקופה של 3 שנים להגשת התביעה לפיצוי למשרדי ועדת התכנון והבנייה המקומית. שלב זה הוא קריטי במיוחד שכן אדם שיפספס את המועד הנקוב עלול למצוא את עצמו ללא אפשרות פיצוי בשל התיישנותה של התביעה. זאת גם הסיבה העיקרית לכך שלא כדאי להשתהות, ויש לפנות עורך דין מקרקעין כבר בשלב בו נודע לבעלי המקרקעין על הגריעה המתוכננת.
שלב שני: הוכחת הפגיעה
על מנת שלא להטיל נטל הוכחה גדול מידי על הנפגע מהגריעה התכנונית קבע בית המשפט כי כל שעליו לעשות הוא להוכיח שאכן הוא בעליו של מקרקעין שגרעו ממנה/ של מקרקעין הגובלת במקרקעין שנגרעה. מרגע שאדם כזה הוכיח את המוטל עליו הנחת המוצא היא שהוא זכאי לפיצוי, זאת אלא אם הרשות תעמוד בנטל ההוכחה שלה, כפי שנבאר להלן.
שלב שלישי: הוכחת פטור מפיצוי
בפני הרשות המקומית עומדת אפשרות להימנע מפיצוי לבעליה של מקרקעין שנגרעו, בהתקיימם של שני תנאים:
- התוכנית מכוחה נגרעה הקרקע מופיעה בסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, סעיף המעניק פטור לרשות המקומית מפני פיצוי לבעלי הקרקע.
- הגריעה סבירה וצודקת. על פי הפסיקה סבירותה של הגריעה תלויה בשיעור ירידת ערך הנכס, במידת פיזור הנזק, כלומר – כמה אנשים נפגעו מהגריעה התכנונית, ובמידת האינטרס הציבורי שבשמו בוצעה הגריעה.
תפקידו של עורך דין נדלן ברחובות
כפי שניתן לראות, הליך של גריעה תכנונית הוא הליך משפטי לכל דבר ועניין, ובהתאם לכך – התמודדות עמו ללא סיוע משפטי רלוונטי מציבה את האדם שנפגע מהגריעה התכנונית בעמדת נחיתות. תפקידו של עורך הדין אינו מתחיל ומסתיים בהגשת התביעה ובהוכחת הפגיעה, אלא ממשיך גם לעבר ערעור טענותיה של הרשות המקומית כאשר היא מנסה להתנער מהפיצוי, ובמידת הצורך גם בפנייה לערכאות שיפוטיות נוספות. בעניין של גריעות תכנוניות, כמו ברוב העניינים המשפטיים הקשורים לנדל"ן, ישנו יתרון משמעותי בשכירת שירותיו של עורך דין נדלן שמכיר את העיר בה שוכן הנדל"ן, ושיש לו ניסיון עבר בטיפול בנושאי נדל"ן בעיר.
לסיכום
היתרון טמון בעיקר בכך שטיפול בנושאים הללו בכלל, ובנושא הגריעות התכנוניות בפרט, מחייב עבודה מול רשויות מקומיות. כאשר לעורך הדין יש ניסיון קודם בעבודה איתם, ואנשי הרשות המקומית מכירים כבר את סגולותיו ואת יכולותיו, הדבר בהחלט יכול לסייע לטיפול מהיר ויעיל של העניין, לטובת כל הצדדים המעורבים.
מחפשים עורך דין נדלן ברחובות? פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה.
