במסגרת הליך רכישת דירה יש לעורך דין נדלן תפקידים שונים, כאשר אחד מהם הוא ייצוג האינטרסים של הקונה במקרים של הסתבכות משפטית. מקרי הסתבכות כאלו הם שונים ומגוונים, ואחד המרכזיים בהן נקרא בז'רגון המקצועי "תחרות". מאמר זה יעסוק בתחרויות בנדל"ן, תוך הדגשת תפקידו של עורך דין הנדל"ן בכלל, ושל עורך דין נדלן במרכז בפרט.
מהי תחרות בעסקאות מקרקעין?
עורך דין נדלן במרכז – מידע שימושי
אחת הבעיות הגדולות ברכישתו של נדל"ן, במיוחד כאשר מדובר על נדל"ן יד שנייה, היא הקושי לבצע בדיקת רקע על מצבו הכלכלי של המוכר ללא שיתוף הפעולה שלו. כך יכול המוכר להסתיר מצב של פשיטת רגל או חובות גדולים מפני הקונה, ולהכניס את הקונה לתסבוכת משפטית, כפי שנבאר בהמשך.
אמון לפני הכל
בנוסף לכך, קנייתה של דירה מחייבת גם אמון מסוים בין הצדדים, אמון שנותן הקונה במוכר שבזמן שהוא מקדם איתו את העסקה הוא אינו מקדם עסקה אחרת עם קונה אחר על מנת להנות מהכסף של שניהם.
מצב של תחרות קורה כאשר מוכר נדל"ן מסתיר דברים מסוג זה מהקונה, וכך נוצר מצב שבו שני אנשים שונים טוענים שיש להם זכות חוזית מוקנית לקנייתו או לקבלתו של הנדל"ן.
המצב הזה יכול להתרחש אך ורק כאשר אנו נמצאים בשלב החוזי של הקנייה, כלומר לפני העברת הבעלות על שם הקונה בטאבו, אך מכיוון ששלב זה נמשך לעיתים זמן רב הוא רלוונטי מאוד לרבים.
סוגי תחרויות
ישנם שני סוגים עיקריים של תחרויות בנדל"ן, כאשר לכל אחד מן הסוגים כללים משפטיים שונים:
סוג ראשון: תחרות בין נושה לבעל התחייבות
הסוג הראשון הוא תחרות בין נושה, כלומר אדם לו חייב הבעלים המקוריים של הדירה כסף אך הוא לא קיבל שום דבר כעירבון להלוואה, ובין בעל התחייבות, כלומר הקונה שחתם על חוזה עסקת נדל"ן עם המוכר.
ככלל ניתן לומר שבמקרה כזה, בו קונה ונושה מתחרים ביניהם על הזכות לקבל את הדירה, על פי הפסיקה הקונה הוא זה שיזכה בה.
על פי בית המשפט
עם זאת, ישנם מצבים שבית המשפט מתייחס לפעולות הצדדים שקדמו למצב, כמו האם הקונה רשם הערת אזהרה על הנכס, וזאת אחת הסיבות לכך שכדאי להיעזר בליווי משפטי איכותי לאורך כל הליך קניית הנדל"ן. עורך דיו נדל"ן מומחה ידע להדריך את הקונה באילו פעולות לפעול על מנת להגדיל את הסיכויים שאם ייקלע למצב כזה הדירה לא תילקח ממנו.
חשוב להכיר!
חשוב להבין שמדובר בעניין קריטי, שכן פעמים רבות בשלב זה הקונה כבר שילם סכומים משמעותיים למוכר, ואולי אפילו את רוב שוויה של הדירה. וכך במקרה של מוכר פושט רגל אם הקונה לא יזכה בדירה הוא עלול למצוא את עצמו לא רק ללא הדירה, אלא גם ללא כספו.
סוג שני: תחרות בין בעל התחייבות לבעל התחייבות
סוג התחרות השני הוא כבר תחרות בין בעל התחייבות לעסקה לבעל התחייבות לעסקה, כלומר שני קונים שחתמו על חוזה מכר דירה עם אותו מוכר.
זהו בעצם מצב של עסקאות נוגדות במקרקעין, מצב בו המוכר נהג שלא ביושר ומכר את הדירה לשני אנשים שונים בו זמנית. במקרה כזה הכלל הפשוט הוא שהראשון בזמן, כלומר מי שחתם על חוזה המכר ראשון, הוא שיזכה בנדל"ן.
שני חריגים
לכלל זה יש שני חריגים, כאשר אחד מהחריגים מתרכז במצבו של הראשון בזמן והחריג השני מתרכז במצבו של השני בזמן.
החריג הראשון
החריג הראשון מתייחס למצב בו הקונה השני בזמן כבר שילם תמורה משמעותית בעבור הדירה, נהג בתום לב לאורך ההליך כולו, והשלים את רישום הבעלות. במקרה כזה על אף שהוא היה השני בזמן הוא זה שיזכה בדירה.
החריג השני
החריג השני מתייחס למצב בו הקונה הראשון בזמן לא רשם הערת אזהרה על הנכס תוך זמן סביר, ובכך מנע מן הקונה השני בזמן את האפשרות לדעת שכבר יש קונה אחר בעניינים.
החריגים הללו מדגישים לנו גם הם עד כמה חשוב לנהל את הליך קניית הבית בצורה מסודרת, ועל פי כל הכללים המשפטיים הרלוונטיים. כי בסופו של דבר, גם אם לרוב הכול בסדר, במקרה בו תצוץ בסוף הסתבכות משפטית הכול עלול להיות לא בסדר.
תפקידו של עורך דין נדלן במרכז
מאמר זה מציג, על ידי דוגמה אחת מיני רבות להסתבכות משפטית אפשרית במהלך רכישת דירה, את חשיבות התפקיד של שכירת שירותיו של עורך דין נדלן בהליך כזה.
תפקידו של עורך דין נדלן בהקשר הזה חשוב על מנת למנוע את ההסתבכות המשפטית מלכתחילה, אך גם במקרים שהיא בלתי ניתנת למניעה צעדים מסוימים שיינקטו על ידיו מראש יכולים בהחלט לצמצם את הפגיעה הפוטנציאלית.
לסיכום
אם כך, יתרונות הליווי המשפטי של עורך דין נדלן ברורים. אך יש להוסיף לכך את היתרונות שבליווי משפטי של עורך דין נדלן מן המרכז לצורך רכישת נדל"ן באזור המרכז.
היתרון של זה מתבטא בהיכרות שלו עם המערכות המקומיות, עם היזמים המקומיים, ועם הנוהג בסביבה. היכרות כזאת עשויה בסופו של דבר לעשות את ההבדל בין שירות משפטי טוב לשירות משפטי מעולה.
מחפשים עורך דין נדלן במרכז? פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין ונדל"ן מומחה.
משרדנו נמצא במגדל מידטאון, קומה 39, דרך מנחם בגין 144, תל אביב.
