דיני מקרקעין הינו תחום משפטי העוסק בכלל ההיבטים המשפטיים הנלווים לענף הנדל”ן. תחום משפטי זה מבוסס על מספר חוקים לרבות, חוק המקרקעין במסגרתו מוסדרים כל ענייני המשפטי האזרחי הנוגעים למקרקעין, חוק התכנון והבנייה במסגרתו מוסדר פועלם של כלל מוסדות התכנון בישראל וחוק המכר דירות שמטרתו הקניית זכויות והגנה על רוכשי הדירות. במאמר נתמקד בנושא של עורך דין נדלן מחיר בהרחבה.
לפי מורכבות העסקה
עורכי דין בתחום הנדל"ן לרוב נוטים לגבות 0.5% משווי העסקה. עם זאת עורך דין נדלן מחיר שכר טרחה עשוי להיות מושפע ממורכבותה של העסקה, שווי הנכס ומידת ניסיונו של עורך הדין. המצב המשפטי של נכס שמוצע למכירה או קנייה הוא גורם מכריע לעניין התמחור ובמקרים רבים עורך הדין יבקש לקבל לידיו טרם התמחור נסח מקרקעין או אישור זכויות.
שלבים מובנים
תהליך הקנייה של דירה יד שניה כולל שלבים שונים שחשוב להקפיד עליהם, הן מבחינת מועדים והן על מנת למנוע נזקים כלכליים וטעויות. התהליך מחייב הקפדה על הפרטים הקטנים מול חילופי הגרסאות בין עורכי הדין, תוך החלטה מתי נכון להתגמש ומתי להתעקש. עבודת עורך דין נדלן מחיר כולל ליווי וטיפול בהערות אזהרה והעברת התשלומים עד הכניסה הסופית לנכס.
כאמור, כדאי לסכם על ביצוע של מספר העברות שונות לאורך כל התהליך, בהתאם להתקדמות. ניתן להסכים על סכום ראשוני בשלב החתימה וסכומים נוספים לאורך שלבי הרישום השונים וסכום אחרון עם הקבלה של הנכס בפועל. באופן זה ניתן לסגור את העסקה, רק לאחר שהמוכר קיבל את כל כספו. הדבר חשוב כאשר הקונה נדרש למשכנתא מהבנק להשלמת הרכישה.
הסכם שכר טרחה
לפני כל התקשרות עם עורך דין נדלן מחיר כזה או אחר, חשוב לחתום על הסכם שכר טרחה עם העורך דין. ההסכם צריך לכלול את כל מה שיכלול השירות המשפטי. השירות לרוב כולל ניהול של המשא ומתן המשפטי על הסכם הרכישה, ביצוע הבדיקות המקדמיות הכוללות בדיקת תיק בית משותף ותיק בניין, בדיקת חבות בהיטל השבחה, הכנת שומת מס ודיווח לרשויות המיסוי.
בנוסף ההסכם צריך לכלות מעקב אחר ביצוע הוראות ההסכם עד להשלמה של רישום הזכויות על שם הקונה. כאשר מצויים בהסכם פעולות שלא נכללות בו יש לבקש תמחור עורך דין נדלן מחיר מוגדר , על מנת שתדעו מראש למה לצפות במידה ויעלה הצורך באותה הפעולה.
ניסוח חוזה שכירות
ניסוח חוזה שכירות על ידי עורך דין נדלן מחיר של כמחצית השכירות החודשית. במוקד עיסוקו של עורך דין מקרקעין הוא זכות הקניין של אדם על מקרקעין ופעילותו מתוקף זכות זו. הבעלות הקניינית מאפשרת לבעלים בדין, לעשות בקניינו כרצונו, בהתאם לחוק ולחוזים, אליהם הוא מחויב.
חוזה שכירות צריך לכלול סעיפים שנועדו להגן על הנכס והרכוש בו, מפני פעולות ומעשים של השוכרים. ניתן להגביל את השימוש המותר על ידי המושכר בנכס, ניתן להכניס סעיף המקנה זכות לראות את מצב הנכס בהתראה מראש, כמו גם סעיפים בנוגע לשמירה על הנכס והמצב של הנכס בעת החזרתו, במועד סיום החוזה.
תמ"א 38
כאשר מדובר על תמ"א 38 עורך דין נדלן מחיר תלוי במסגרת העבודה שיידרש ממנו. הקבלן יכול להציע לדיירים, שדרוגים לבניין כמו הוספת חדרי ממ"ד ומעליות, תוספת של חדר ועוד בתמורה למכירת הזכויות על יחידות הדיור החדשות. עורך הדין יכול לסייע למקסם את הרווח הצפוי לדיירים ומומלץ לשכור עורך דין מקרקעין כבר בעת ניהול המו"מ הראשוני מול היזם.
תנאים להפסקת הייצוג
בכל הסכם עם עורך דין מקרקעין, וודאי בתחום מורכב כמו פינוי בינוי או תמ"א 38 חשוב להגדיר מראש את התנאים להפסקת הייצוג. יש לציין במפורש איך ומתי כל אחד מן הצדדים רשאים להפסיק את הייצוג וכיצד יתבצע החישוב של התשלום עבור העבודה שנעשתה עד להפסקת ההתקשרות. יש להתייחס לסיטואציה בה עו"ד החל בהחלפת טיוטות וההסכם לא יצא לפועל.
חריגות בנייה
עורך דין מקרקעין עוסק גם בחריגות בניה. לרוב עורך דין נדלן מחיר נפרד יהיה עבור הסדרת עבירות בניה שכבר התבצעו. במקרים רבים הדבר עולה לקראת רכישת נכס, כאשר הבעלים הקודמים ביצע את חריגות הבנייה יש להסדיר את הנושא במהלך תהליך הרכישה. הוספת חדר או מרפסת יכולים להיחשב לעבירה של בנייה בלתי חוקית והעבירה עוברת אל בעלי הנכס החדש. עבירת הבנייה יכולה גם להשפיע על ערך הנכס למשכנתא שייקבע השמאי עבור הנכס. דבר זה יכול להקשות במידה רבה על הקונה לקבל משכנתא בסכום הנדרש לו להשלמת העסקה במחיר שדורש המוכר.
מגוון תחומי התמחות
כאשר את מחשפים עורך דין נדלן מקצועי חשוב לוודא שהוא מתמחה ספציפית בנושא שעבורו אתם מתעניינים. ישנם משרדים שמתמחים בעסקאות נדל”ן מניב, עסקאות מכר או רכישה, עסקאות שכירות מורכבות, נדל”ן מסחרי, עסקאות נדל”ן בענף המלונאות, יזמי פרויקטים בתחום התחדשות עירונית ומתן שירותים משפטיים לקבוצות רכישה.
ליווי בכל שלב
עורך דין נדלן מטפל בכל עסקה באופן מלא, החל משלב בדיקת הנאותות וההתקשרות לרכישת המקרקעין, עבור במבנה העסקה וליווי בכל שלבי ההערכות, התכנון של הפרויקט, כולל טיפול מול רשויות, התקשרות עם נותני שירותים למיניהם, טיפול בהתקשרות בהסכמים ועד לטיפול ברישום הזכויות בבתים משותפים.
סיכום עורך דין נדלן מחיר
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בנושא של עורך דין נדלן מחיר בהרחבה. כפי שציינו, עורך הדין של הקונה לרוב ייקח שכר טרחה של 0.5% משווי הנכס פלוס מע"מ. כאשר קונים דירה חדשה מקבלן יתווסף גם 0.5% משווי הנכס פלוס מע"מ או כ-5000 ₪ המחיר הנמוך מבניהם. הכנת חוזה שכירות לדירת מגורים עשויה להגיע למחיר של מחצית מהשכירות החודשית.
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנייה לבני זוג?
כאשר אחד מבני הזוג הגיע לנישואין כאשר הדירה רשומה אך ורק עליו. הדבר מותנה בכך שבני הזוג חתמו על הסכם ממון והם מתנהלים מבחינה מעשית תוך הפרדה רכושית בהתאם למה שתואר בהסכם הממון. בכל מקרה מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי מידי עורך דין מקרקעין מנוסה לבדיקה מי פטור ממס שבח.
לפני קניית דירה מקבלן האם מספיק להתייעץ עם עורך הדין המטפל בפרויקט?
חשוב להבין שעורך הדין המטפל בפרויקט מייצג את הקבלן ונאמנותו תהיה בהתאם. חוזה המכר שיוצע לכם הוא לרוב נוסח סטנדרטי שנתפר לפרויקט כולו ולא עבורכם במיוחד. לעסקה כזו חשוב ללכת עם ייצוג משפטי "שלכם" ולהתייעץ עם עורך דין לדיני מקרקעין שידאג להקטין את הסיכונים בעסקה שהיא הגדולה בחייכם.
מה ההבדל בין דירה הרשומה ב"מינהל" או ב"חברה משכנת" לבין דירה "הרשומה בטאבו"?
זכויות קנין במקרקעין נרשמות במרשם המקרקעין ("טאבו") והן זוכות להגנה טובה יותר מזכויות שאינן רשומות כך. ב"טאבו" ניתן לרשום בעלות, חכירה והערות שונות. בחברות המשכנות ובמינהל מקרקעי ישראל אין אפשרות לרשום זכויות קנין, אלא רק זכויות חוזיות.
על פי החוק, המינהל אינו רשאי למכור את המקרקעין, אלא רק להחכיר אותם לתקופה ארוכה.
האם העברה של דירה מאח לאחיו במתנה תהיה פטורה ממס שבח?
כל העברת מקרקעין חייבת בדיווח למשרד מיסוי מקרקעין. גם במקרה של העברה ללא תמורה לרוב יחול עליה מס שבח ומס רכישה. במקרה של העברה מאח לאח במתנה, קיים פטור מלא ממס שבח במידה והנכס התקבל מההורים בירושה או במתנה ויש להוכיח למנהל המיסוי שהזכויות התקבלו מההורים.
