קנייה של נכס היא עסקה בסדר גודל עצום עבור האדם הממוצע. מרבית האנשים ירכשו רק נכס אחד בכל ימי חייהם ולכן לאור העובדה שמדובר בעסקה שהיא מורכבת ויקרה, צריך לדעת כיצד מנוסח הסכם רכישה ומה הוא אומר. בנושא של הסכם רכישה – נכס נדלן הוא למעשה המכר עצמו. הוא מוגדר בצורה מאוד מסוימת מפני שלא מדובר רק במבנה עצמו, אלא גם בסביבה שלו ובמצבו העדכני. זוהי הנחת הבסיס של ההסכם, שמגיע עם עוד כמה אלמנטים שרלוונטיים רק אליו, אודותיהם נרחיב במאמר זה.
על דרישות הסף בהסכם רכישה – נכס נדל"ן
יש כמה דרישות הנוגעות להסכמי רכישה בעסקת מקרקעין. ראשית, ישנה חובת הכתב, שכן המכתב חייב להיות על עותק קשה על מנת להיות רשמי. דרישה נוספת היא דרישת המסוימות, שגורסת כי החוזה צריך להיות מאוד מפורט, ויכלול התייחסויות לשלל רחב של אלמנטים סביב הנכס. במילים אחרות, לא משאירים שום דבר לידי הגורל.
במה הסכם רכישה של נכס מקרקעין נבדל מהסכמים מסוגים אחרים?
הסכם רכישה של נכס נדל"ן חייב לכלול גם עמידה בתנאים הכלליים של חוזה סטנדרטי. במילים אחרות, מדובר בהסכם החלים עליו דיני החוזים הכלליים ולכן הוא רשמי, וזה אומר שכל מי שחותם עליו צריך לעשות זאת בתום לב. כלומר, מי שמוכר את הנכס חייב לגלות את כל הפרטים עליו, גם אם הם פוגעים באינטרסים שלו. דרישה נוספת היא הסדרת זכויות בלשכת רישום המקרקעין, על מנת להפוך את העסקה לרשמית גם בעיני המדינה.
מהי נקודת ההנחה הבסיסית בניסוח הסכמי רכישה – נכס נדל"ן?
כאמור, בנושא של הסכם רכישה – נכס נדלן הוא מכר, במה שמהווה את נקודת הבסיס לחוזה, אם כי יש עוד כמה מושגים שכדאי להכיר. ראשית, חשוב להבין ש"מכר" היא הדירה, לרבות פירוט על מצבה ומיקומה. בסעיף "הצהרות והתחייבות המוכר", המוכר למעשה מתחייב, במסגרת הסכם מכר רשמי, להעביר את הנכס לקונה במצב נקי בהתאם לסעיפי המכר, כלומר בלי חובות, הלוואות משכנתא, שעבוד או זכות של צד שלישי. כמובן שבדירה לא יכולים להיות שוכרים (אלא אם נקבע כך במהלך ההסכם) והיא צריכה להיות במצב פיזי טוב.
מה הן התחייבויות הקונה בהסכמי רכישה?
כמו שלמוכר יש התחייבויות בתוך הסכם רכישה של נכס נדל"ן, כך גם לקונה. בסעיף "הצהרות והתחייבות הקונה" אפשר למצוא סעיפים הנוגעים לתשלום המלא של הסכום, או לחילופין – לקיחת משכנתא. בנוסף, הקונה מצהיר גם שהוא בדק את הנכס וראה כי הוא לשביעות רצונו, ובנוסף, בסעיף זה יש את התחייבות מס הרכישה. בסעיף "התמורה" בתוך הסכם רכישה אפשר למצוא את לוח הזמנים וההיקפים של התשלום, שכן מרבית האנשים לא מסוגלים לשלם את הסכום בבת אחת.
מה החשיבות של מיסים אגרות ופיצויים בהקשר של הסכם רכישה – נכס נדל"ן?
שני סעיפים חשובים נוספים בתוך הסכם רכישה של נכסי נדל"ן ומקרקעין אלו הם "מיסים ואגרות" ו"תרופות ופיצוי מוסכם". במיסים ואגרות יש את הנושא של מעבר בירוקרטי של חשבונות המים והחשמל, לדוגמה, לבעלים החדשים של הנכס. בתחום של תרופות ופיצוי מוסכם, מדברים על הפרות פוטנציאליות של החוזה וההשלכות שלהם עבור כל אחד מהצדדים.
לסיכום
בכל הנוגע לעסקאות רכישה של נדל"ן, חשוב ביותר לעבוד עם עו"ד מקרקעין מנוסה שימקסם את התועלת שלכם מהעסקה. זאת משום שכאשר קונים נכס מקרקעין, מושקעים בעסקה סכומי כסף גבוהים ביותר. הדבר מחייב בחינה של תנאי החוזה בעין מקצועית של עורך דין מקרקעין מנוסה ומיומן, שיוכל לוודא כי הזכויות והאינטרסים שלכם כרוכשים, מתממשות במסגרת העסקה בצורה הטובה ביותר.
משרד עו"ד יוני לוי מציע שירותים בתחום של דיני נדל"ן ומקרקעין ללקוחות רבים בישראל מזה שנים רבות וישמח לפעול גם למענכם. צוות משרדנו מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן משני צידי המתרס וישמח לייצג גם אתכם לאורך כל שלבי העסקה – החל משלב גיבוש החוזה ועד לשלב המיוחל של מעבר לדירה החדשה.
זקוקים לעזרה עם הסכם מכר או הסכם רכישה? זה הזמן לקבוע פגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות במשרד עורך דין יוני לוי – חייגו כעת: 077-804-1632.
שאלות ותשובות:
מדוע הסכם רכישה של נכס חייב להיות בכתב?
למרות הקדמה והרצון להפחית בדפים, החוק מחייב להעלות על כתב פיזי הסכם כל כך חשוב, לרבות חתימות והתערבות נוטריון, וזאת על מנת למנוע זיופים ובעיות הנוגעות להבנת הנקרא.
איך הסכם רכישה של מקרקעין שונה מחוזים אחרים?
ההסכם שונה בכך שבשונה מחוזים אחרים, יש עליו גם דרישות החלות עליו מדיני חוזים וגם דרישות הנובעות מחוזי מקרקעין. בנוסף, יש פעולות ייחודיות שיש לבצע לפני החתימה על החוזה, וזאת גם כן בניגוד להרבה מאוד תחומים אחרים.
אילו מסמכים יש להוסיף כאשר חותמים על הסכם רכישה של נכס?
יש להוסיף הצהרה על מיסוי מקרקעין, נסח טאבו או אישורי זכויות, אסמכתאות על הוצאות נדרשות בניכוי מס שבח (אם יש כזה), שטר מכר או העברת זכות חכירה במנהל מקרקעי ישראל. כאשר מדובר על דירה רשומה בטאבו, יש לדאוג להחתים את המוכרים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. בנוסף, יש לצרף ייפויי כוח הניתנים על ידי המוכר והקונה לבאי כוחם (עורכי הדין) לטובת העברת הזכויות.
מה החשיבות של עורך דין מקרקעין מיומן בהליך גיבוש הסכם רכישה של נדל"ן?
לעורך דין איכותי יש תפקיד מהותי בגיבוש הסכם רכישה שיטיב עם הלקוח שלו. זה מתחיל בגיבוש ההסכם, דרך התהליך עצמו והגשת המסמכים ועד להחלפה הרשמית של הנכס ברישומי המדינה.
