עסקאות רכישה – מה כדאי לדעת

אם תהיתם כשחשבתם על עסקאות רכישה – מה כדאי לדעת, בשורות הבאות תקבלו מענה הולם לשאלה הזאת ונבהיר בדיוק את סדר הפעולות הדרוש להשלמת עסקת רכישה. מהו בדרך כלל סדר העניינים ברכישת נדל"ן? מהם הדברים שחשוב לדעת? למה חשוב להסתייע בעורך דין מיומן בדרך להשלמת העסקה? כדאי לקרוא – במאמר להלן נביא הסבר פשוט ומובן לנושא מורכב ומסובך.

כשניגשים לעסקאות רכישה – מה כדאי לדעת מראש?

עסקת רכישה של נדל"ן כרוכה בפרוצדורות שונות, שכל אחת מהן היא קריטית להשלמת העסקה. למי שאיננו מצוי בסדר הפעולות, המצב עלול להיראות כאוטי וחסר תקווה. זאת משום שעל פניו נראה שפעולות רבות ושונות יוצרות ניגודים ואינן מתיישבות זו עם זאת. אבל לאמיתו של דבר סדר הפעולות בעת רכישת נדל"ן הוא אחיד, אף שיכולות להיות סטיות כאלה ואחרות מהמסלול. עו"ד מקרקעין המכיר את הנושא יכול לקבוע את סדר הפעולות ולעקוב בצורה מסודרת אחרי הביצוע של כל אחד מהשלבים, עד להשלמת עסקת המכר בין הצדדים. במאמר זה ננסה לעשות קצת סדר בעניינים.

מהו סדר הפעולות בהליך קניית דירה או נכס נדל"ן אחר?

רכישת מקרקעין או נכס נדל"ן בכלל, כרוכה בביצוע מספר פעולות שלכל אחת מהן יש משמעות רבה. להלן סדר הפעולות בדרך להשלמת העסקה::

1. הסכמה על ביצוע עסקה: בשלב הזה, אחרי שהרוכשים הפוטנציאליים ראו את הנכס ואחרי שהוצגו תנאי הרכישה, ובראש וראשונה המחיר, מושגת השכמה על ביצוע עסקה. לרוב נחתם הסכם טנטטיבי בין הצדדים. רצוי שהסכם כזה ייחתם בנוכחות עורך דין מקרקעין, אבל גם זיכרון דברים בין הצדדים תקף.
2. ניסוח הסכם רכישה: בשלב הזה מנסחים עורכי הדין משני הצדדים את חוזה הרכישה. לרוב מדובר בחוזה סטנדרטי, שאליו מוסיפים תנאים שונים. למשל – הסכמת הרוכשים לרכישת הנכס כפי שהוא, ומנגד הצהרת המוכרים שאין בנכס פגם מהותי שהוסתר מהרוכשים.
3. בדיקת הנכס: הרוכשים או עו"ד מטעמם בודקים את הנכס ומוודאים שהרכישה אפשרית. הבדיקה צריכה להיות מקצועית ולכסות את כל הבעיות האפשריות, כולל הסתבכויות פיננסיות של בעלי הנכס, שבעטיין הנכס מעוקל לטובת הוצאה לפועל.
4. ניסוח תנאי הרכישה והעברת הכספים לטובת הרוכשים, תוך ביצוע פעולות להעברת הנכס לרשות הרוכשים בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
5. השלמת העסקה והעברת הנכס לרוכשים.

אילו מושגים כדאי להכיר בהקשר לעסקאות רכישה?

בדרך לרכישת מקרקעין עשויים הרוכשים והמוכרים להיתקל בכמה מושגים, שחשוב להבין את משמעותם:

• מס רכישה: זהו מס המשולם כאחוז ממחיר הנכס. לפי החוק, כל רכישת מקרקעין חייבת במס. מי שהדירה שרכש היא דירת המגורים שלו והיא דירה יחידה, מקבל פטור ממס רכישה עד לסכום של 1,919,155 ₪ נכון לשנת 2023. מעבר לסכום הזה, ישולם מס רכישה על פי מדרגות המס הקבועות.
• הנחות במס רכישה: מדינת ישראל מעניקה הנחות נוספות במס רכישה, בהתאם לאמות מידה שנקבעות מעת לעת.
• מס שבח: מס שבח הוא מס שהמוכרים משלמים. באופן עקרוני, מדובר במס על תוספת הערך של הנכס מיום הרכישה ועד ליום המכירה, פחות עליית המדדים לאורך השנים.
• הערת אזהרה: הערת אזהרה נרשמת בנסח הטאבו של הנכס. אם בעלי הנכס נטלו משכנתא, הערת אזהרה תירשם לטובת הגוף המלווה. אם מתנהלים הליכי הוצל"פ, תירשם הערת אזהרה בנסח הטאבו. הדבר הראשון שעורך הדין מבצע לפני רכישת נדל"ן הוא להוציא נסח טאבו של הנכס. נכסים שרשומים ברשות מקרקעי ישראל, מקבלים אישור זכויות שהמשמעות שלו זהה.
• נסח טאבו או אישור זכויות: מדובר בתעודת הזהות של הנכס. נסח הטאבו אומר כל מה שצריך לדעת על הנכס. האם הוא ממושכן? לטובת מי? באיזה סכום? האם יש עיקולים על הנכס ולטובת מי?
• היטל השבחה: היטל זה מוטל על בעלי הנכס בידי הרשות המקומית, אם היא מבצעת עבודות השבחה בנכס. לפעמים מוכרים מנסים לגלגל את היטל ההשבחה לקונים, ורק עו"ד מיומן יזהה בקלות תרגיל מהסוג הזה.

לסיכום

בשורות לעיל הסברנו לגבי עסקאות רכישה – מה כדאי לדעת ומה התפקיד של עו"ד מקרקעין בתהליך. הסברנו למה חשוב להניח לעורך הדין לבצע בדיקה יסודית של הנכס, לפני הרכישה ובמהלכה. אם אתם מעוניינים בסיוע בעסקת רכישה – זה הזמן ליצור קשר עם עו"ד יוני לוי שילווה אתכם מתחילת התהליך ועד לסיומו המוצלח.