סכסוכי שכנים? המועד להגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים

תוכן עניינים

המחוקק הכיר בצורך של בעלי דירות בבית משותף למנגנון יעיל לפתרון סכסוכים מתוך הבנה כי על בעלי הדירות לחיות יחד חיים משותפים ונעימים תחת קורת גג אחת. 

לעניין זה, נקבע בפסק דין על ידי כב' השופטת א' פרוקצ'יה בת"א (י-ם) 1561/98 נחמיה נ' נבון (פורסם בתקדין, 22.9.1999) שם נאמר: "סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנדרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד. הכרעה בסכסוכים שעניינם ניהול חיים סדירים ותקינים של דיירי הבית המשותף כאשר התקנון מהווה תשתית לכך אכן נתונים באופן ייחודי לסמכות המפקח ואין לפנות לגביהם לבית המשפט הרגיל". (ההדגשה אינה במקור).

 

המסגרת החוקית לסמכות המפקח

למפקח על רישום המקרקעין סמכויות מנהליות ושיפוטיות כאחד, כקבוע בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"). סמכויותיו השיפוטיות של המפקח על רישום המקרקעין קבועות בסעיף 72 לחוק, הקובע:

"72.   (א)  סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

           (ב)  סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

           (ג)   האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.

           (ד)  האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר."

סמכויותיו המנהליות של המפקח קבועות בסעיפים אחרים (שקצרה היריעה מלפרט אותם במאמר) המנויים בסימן ד' לפרק ט' לחוק. הסמכויות המנויות בפרק ד' אינן כאמור סמכויות שיפוטיות, ועל כן דרך הערעור עליהן שונה. כך למשל, בעוד שעל החלטה שיפוטית של המפקח אשר התקבלה בהתאם לסמכויותיו לפי סעיף 72 לחוק, הערעור הוא לבית המשפט המחוזי (ר' סעיף 77 לחוק), ערר על החלטה מנהלית שקיבל המפקח הוא בסמכותו של הממונה על המרשם (ראה סעיף 121 לחוק).

 

המקרים לפניית בעלי דירות בבית משותף למפקח על רישום המקרקעין

  1. סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או התקנון המוסכם 
  2. נשיאת הוצאות הבית המשותף על ידי בעלי הדירות
  3. התקנת דוד שמש
  4. התאמות לאדם עם מוגבלות
  5. מתקני גז
  6. התקנת מעלית
  7. הפעלת מעלית כמעלית שבת
  8. תאורה בשבת ובמועד
  9. החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית
  10. דיירים סרבנים בפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 ו-פינוי בינוי)
  11. התקנות צלחות לווין וקליטה 
  12. הנחת רשת במקרקעין פרטיים ואחזקתה
  13. התקנת מתקן בזק המשמש או המיועד לשמש לצורכי קליטה ושידור ברשת
  14. הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף אולם רשאי בעל הדירה לבחור היכן לתבוע, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.

לתשומת לב כי גם מחזיק מטעם בעל דירה וגם מתחזק יכולים לפנות למפקח בעניינים אלו. 

 

המועד להגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין

ראשית, נאמר כי הגשת תביעה צריכה להיעשות כמוצא אחרון של בעל הדירה לאחר שכלו כל הקיצין בניסיונות הידברות עם בעל הדירה האחר שאיתו הוא נמצא בדין ודברים. 

שנית, יש לבחון האם המקרה הנדון נמצא בסמכות המפקח על רישום המקרקעין וביכולתו לדון על פי החוק. 

שלישית, כאשר רוצים לפתור סוגיה ספציפית בחיי המשותפים עם בעלי הדירות בבית המשותף במהירות יחסית וביעילות. 

לא מעט תיקים שהגיעו לפתחו של המפקח על הבתים המשותפים הגיעו למבוי סתום ולתוצאה (לעיתים) שאינה רצויה במלואה על תובע מפני שאלו התבססו על "מילה כנגד מילה". לכן חשוב להביא ראיות התומכות בטיעוניכם. 

 

בניית האסטרטגיה המשפטית הנכונה לניהול התביעה

למפקח על הבתים המשותפים נתונות כלל הסמכויות הנתונות לשופט בית משפט שלום אולם הנגישות והמהירות היחסית בה מתבררים התיקים, גורמת לעיתים לאי מתן הרצינות הנדרשת בבניית התיק ואסטרטגיית התביעה. 

כפי שאמרנו, למפקח סמכויות מנהליות וסמכויות שיפוטיות ולעיתים נדרש לבחון בתבונה אילו סמכויות להפעיל ומתי. לאור העובדה שסמכויותיו השיפוטיות מוגדרות ומצומצמות, שימוש לא מושכל שלהם עלול להוביל לדחיית התביעה וחיוב בהוצאות.

 

דוגמא נפוצה לעניין זה: הצמדת חלקים ברכוש המשותף לדירה ספציפית

בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף (למשל, הגג) יוצמד לאחת מהדירות, אלא אם מדובר בחלקים שלא ניתן להצמיד על פי חוק המקרקעין: חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. אם הוצמד כאמור, הוא אינו חלק מהרכוש המשותף.

ולעניינו: לעיתים תיקון צו הבית המשותף בעקבות החלטה להצמיד חלקים ברכוש המשותף לדירה ספציפית צריך להיעשות תחילה על הדרך המנהלית, משמע ניסיון תיקון בפועל והגשת תיק לרישום ולעיתים יש לפנות למפקח על הבתים המשותף שיעשה שימוש בסמכותו השיפוטית ויורה על צו עשה / צו מניעה לשם תיקון צו הבית המשותף.  

כל מקרה לגופו ובהתאם לנסיבותיו.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

עורך דין יוני לוי
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן