תהליך קנייה דירות מכונס נכסים

קניית דירות מכונס נכסים מהווה דרך נפוצה של משקיעי נדל"ן לרכוש נכסים מתחת למחיר השוק. עם עליית מחירי הדירות המתמשכת בישראל, מוצאים עצמם ישראלים רבים מחפשים דרכים לחסוך במחיר הדירה ככל שניתן. בעקבות כך, קנייה מכונס נכסים הפכה להיות שיטה מקובלת יותר ויותר. המאמר הנוכחי מטרתו להוות מדריך משפטי מלא לקניית דירות מכונס נכסים תוך מתן טיפים ועצות כדי לצלוח את המשוכה בבטיחות, במהירות ובזהירות.

 

תהליך קניית דירות מכונס נכסים

כונס הנכסים הוא עורך דין או רואה חשבון אשר מתמנה על ידי בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל בכדי לטפל בהליך כינוס נכסים של חייב. למעשה, תפקידו של כונס הנכסים הוא להיות אחראי על הליך מכירת הנכס והעברתו לקונה.

תהליך קניית דירה מכונס נכסים מורכב ממספר שלבים כמפורט להלן:

 

איתור הדירה

השלב הראשון בתהליך הוא לאתר דירה שעשויה להיות רלוונטית לצרכייך. ניתן לעיין במודעות רבות של מרכזים המנוהלים על ידי כונסי נכסים הן ברשת האינטרנט והן בעיתונות היומית והכלכלית. חשוב לומר כי ניתן למצוא מודעות של דירות למכירה גם באמצעות מתווכים וגם בפרסומים המבוצעים עצמאית על ידי כונסי הנכסים עצמם.

בשלב זו תוכלו לצלצל אל כונס הנכסים (לרוב מספר טלפון לפניות מופיע בגוף המודעה) בכדי לקבל פרטים נוספים אודות הדירה הנמכרת.

 

ביקור בנכס ובדיקתו

כונס הנכסים קובע מספר מודעים מרוכזים בהם ניתן להגיע ולבקר בנכס. אחת הסיבות המרכזיות לביקור בנכס היא האפשרות לבחון את מצבה הפיזי של הדירה וסביבתה, את מתקניה וכיוצא בזה.

מעבר לביקור במועד שנקבע על ידי כונס הנכסים, ההמלצה היא לבקר בסביבת הדירה והבניין במועדים שונים במהלך היום בכדי לבחון האם קיימים מטרדים ו/או פגמים שלא הבחנתם בהם במסגרת הסיור המרוכז. בנוסף, שיחה עם שכנים על טיב איכות החיים בניין אף פעם לא מזיקה.

 

מכירת הדירה AS IS

רכישת הדירה מכונס נכסים נמכרת במצבה כמו שהיא ("AS IS") תוך ויתור מוחלט של הקונה על טענות בדבר פגמים ו/או אי ידיעה של הקונה. אי לכך, חשוב מאוד לברר בצורה קפדנית כל חשד שעולה במהלך הסיור בדירה ובפרט לעניין חריגות בנייה, ליקויי בנייה, הרס קיים, בעיה בתשתיות הדירה וכיו"ב.

במרבית המקרים, כונס הנכסים עורך דו"ח שמאות לדירה באמצעות שמאי מקרקעין. מומלץ לדרוש מכונס הנכסים העתק של הדו"ח שבו תוכלו לקבל מידע רב אודות הדירה, לדוגמא בנוגע למצבה התכנוני, הסביבתי והפיזי. יתרון נוסף בעיון בדו"ח השמאי הוא קבלת אומדן על מחיר הדירה הראלי כך שבהמשך תוכלו לדעת איזה מחיר להציע במסגרת המכרז.

 

הליך המכרז – שלב מתן ההצעה

לרוב, במודעה אותה פרסם כונס הכנסים ניתנת ההזדמנות לרוכשים פוטנציאליים להציע הצעות. ההצעה לרוב תלווה בהפקדת סך ערבון כלשהו שיהווה 'דמי רצינות' בגובה של 5% -10% מגובה ההצעה. חשוב לדעת כי סכום העירבון לא מוחזר לקונה הפוטנציאלי גם אם הוא מתחרט בהמשך הדרך במידה והצעתו זוכה.

טיפ למתקדמים! מומלץ לבקר בנכס במועדים שנקבעו על ידי כונס הנכסים אך חשוב מכך, חשוב להיות נוכחיים במשך כל הביקור. באמצעות שהייה זו תוכלו ללמוד שני דברים: 1. משיחה עם מבקרים נוספים תוכלו ללמוד על אופי המציעים (משקיעים/יזמים או רוכשים פרטיים). 2. תוכלו להעריך את כמות ההצעות הצפויה ובכך לדעת להתאים את גובה ההצעה בהתאם לביקוש הקיים.

 

הליך המכרז – שלב ההתמחרות (רשות)

הליך ההתמחרות לא מתקיים בכל מכרז אותו עורך כונס הנכסים. במועד האחרון להגשת הצעות או בסמוך אליו, מכנס כונס הנכסים במשרדו את המציעים לביצוע התמחרות על הדירה תוך עריכת פרוטוקול מתאים.

בשלב זה, ניתן להציע הצעה משופרת בכדי לזכות בדירה.

הפיקדון שהופקד יוחזר במועד הזה למציעים שהצעתם לא זכתה. במקרים בהם יש שלב התמחרות, חשוב לא להציע את ההצעה הגבוהה ביותר בהתחלה בכדי שתוכלו להציע מעט גבוה יותר במכירה הפומבית.

 

חתימה על חוזה המכר

בשלה הנוכחי הזוכה חותם על חוזה המכר לקניית הדירה. נוסח החוזה מועבר עוד בשלב ההצעות על ידי כונס הנכסים.

 

אישור העסקה על ידי בית המשפט

בשלב האחרון יגיש כונס הנכסים את ההצעה הזוכה לאישור בית המשפט. עם אישורו, יחתום כונס הנכסים על חוזה המכר. לאחר מכן, ובכפוף למילוי התחייבויות הצדדים על פי ההסכם, יעברו זכויות החייב בדירה לידי הקונה כשהם נקיים מכל שעבוד.