כמי שעוסק באון יום יומי בעסקאות נדל"ן, אני מלווה רוכשים רבים בהליכי קניית דירות מכונס נכסים.
הליכים אלו מחייבים הבנה משפטית מעמיקה כמו גם תחכום עסקי והבנה של השוק.
במאמר זה אסביר לכם על תהליך קניית דירה מכונס נכסים, כדי שתגיעו מוכנים יותר לקראתו, תדעו למה אתם נכנסים ותצליחו לקנות דירה מכונס בצורה יעילה ומשתלמת.
תהליך קניית דירות מכונס נכסים – שלבי ההליך
אני אפתח בהצגה של כלל שלבי הליך רכישת דירה מכונס נכסים. לאחר מכן, אעמיק אודות כל אחד מהשלבים שאציג.
השלבים בהליך הם:
- איתור הדירה
- בדיקת הנכס
- הגשת הצעה
- התמחרות
- חתימה של הזוכה על החוזה
- אישור החוזה אצל הרשם וחתימת הכונס על החוזה
איתור הדירה
אני רוצה לפתוח בשלב שיכול להיראות כמובן מאליו, הלא הוא שלב איתור הדירה המבוקשת, אך כאשר מדובר ברכישת דירה מכונס נכסים הוא לא מובן מאליו בכלל.
כדי לאתר דירות שנמכרות בכינוס נכסים, צריך לדעת היכן לחפש אותן.
החוק מחייב כונסי נכסים לפרסם דירות שהם מוכרים בעיתונות היומית המודפסת, בשני עיתונים לפחות.
לכן, כשחושבים על רכישת נכס מכונס, אני ממליץ לעיין בעיתונות הכלכלית וכן ביומונים הגדולים. מעבר לכך, כונסי נכסים מפרסמים דירות ברשת. לכן, חפשו בגוגל דירות מכונס נכסים וחיפוש מושכל יניב תוצאות.
ביקור בנכס ובדיקתו
לאחר שמצאתם נכס שמעניין אתכם, תרצו כמובן לבקר בו. לשם כך, אני ממליץ לכם להתקשר לכונס הנכסים או לברר באתר שלו מהם מועדי הביקור המרוכזים בנכס.
על פי רוב, כונס הנכסים קובע מספר מודעים מרוכזים בהם ניתן להגיע ולבקר בנכס.
אחת הסיבות המרכזיות לביקור בנכס היא האפשרות לבחון את מצבה הפיזי של הדירה וסביבתה, את מתקניה וכיוצא בזה.
❗מוקש לפניך – מכירת הדירה AS IS❗רכישת הדירה מכונס נכסים נמכרת במצבה כמו שהיא ("AS IS") תוך ויתור מוחלט של הקונה על טענות בדבר פגמים ו/או אי ידיעה של הקונה. אי לכך, חשוב מאוד לברר בצורה קפדנית כל חשד שעולה במהלך הסיור בדירה ובפרט לעניין חריגות בנייה, ליקויי בנייה, הרס קיים, בעיה בתשתיות הדירה וכיו"ב. מעבר לביקור במועד שנקבע על ידי כונס הנכסים, אני מציע לכם לבקר בסביבת הדירה והבניין בשעות שונות לאורך היום ובימים שונים בשבוע, בכדי לבחון האם קיימים מטרדים ו/או פגמים שלא הבחנתם בהם במסגרת הסיור המרוכז. בנוסף, שיחה עם שכנים על טיב איכות החיים בניין אף פעם לא מזיקה. |
סיפור מקרה: זו הסיבה שוויתרנו על עסקה במחיר זול
לא מזמן הגיע אליי יאיר שהתעניין בדירה מכונס נכסים. ההצעות היו נמוכות והדירה נראתה ליאיר אטרקטיבית.
אולם, כאשר ביקרנו באזור לא בשעות הערב, השעות המרוכזות שקבע הכונס, אלא במהלך היום, גילינו שמאחורי הדירה פועלים מספר אתרי בניה גדולים.
התוצאה היא שלכל אורך היום יש בדירה רעש נורא והאוויר כולו מאובק כתוצאה מהעבודות.
לכן, למרות המחיר המפתה, הגענו למסקנה שהעסקה לא משתלמת ונאצנו לוותר על העסקה.
בהמשך, מצאנו דירה אחרת מכונס נכסים. באותה דירה מצאנו פגמים בתשתיות, אך לאחר בחינת מכלול הנסיבות הגענו למסקנה כי עדיף לרכוש את הדירה ולאחר מכן לשפץ אותה.
כך, נמנענו מעסקה אטרקטיבית לכאורה שלא באמת הייתה משתלמת ומצאנו עסקה אחרת שתאמה בדיוק לצרכים של יאיר.
הליך המכרז – שלב מתן ההצעה
כעת, מגיע השלב החשוב ביותר בעיני בהליך הרכישה, שלב מתן ההצעות. כדי למקסם את הרווח מהדירה, כונס הנכסים מוכר את הנכס באמצעות מכרז. לפיכך, כונס הנכסים יזמין את המתעניינים להגיש לו הצעת מחיר על הנכס. ההצעה לרוב תלווה בהפקדת סך ערבון כלשהו שיהווה 'דמי רצינות' בגובה של 5% -10% מגובה ההצעה. אני אבהיר כי הערבון יוחזר לכל הרוכשים שלא יזכו במכרז.
⭐טיפ זהב – בקשו את דו"ח השמאות של הדירה⭐במרבית המקרים, כונס הנכסים עורך דו"ח שמאות לדירה באמצעות שמאי מקרקעין. אני מציע ללקוחותיי לדרוש מכונס הנכסים העתק של הדו"ח. העתק הדו"ח ילמד אותנו רבות הן על מצבה של הדירה והן על שווי השוק שלה. בהתאם, אמליץ לכם האם להגיש הצעה על הדירה ובאיזה מחיר |
תמחור ההצעות
המטרה של כונס הנכסים היא למכור את הנכס במחיר כמה שיותר גבוה וקרוב למחיר השוק של הדירה.
לכן, במרבית ההליכים בהם השתתפתי או ליוויתי לקוחות לאחר שלב ההצעות הגיע שלב ההתמחרות.
בשלב ההתמחרות, מזמין הכונס את המציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר למכירה פומבית של הדירה.
המכירה הפומבית יכולה להתנהל במגוון שיטות. נתקלתי בכונסי נכסים רבים שמוכרים דירות באמצעות מכירה אנגלית, בה המשתתפים מציעים הצעות בקול וההצעה האחרונה זוכה.
אחרים מעדיפים מכירה הולנדית, בה כונס הנכסים מתחיל עם הצעת מחיר גבוהה ויורד במחיר עד שיש קונה שמוכן לשלם.
מכרז מחיר שני – שיטה שאתם חייבים להכיר
שיטה פופולרית נוספת היא מכרז מחיר שני עם מחיר מינימום. אני רוצה להבהיר ששיטה זו נחשבת ליעילה במיוחד ולכזאת שמצליחה לגרום לרוכשים להציע הצעות מקסימליות, למרות שהיא מעט מורכבת.
אסביר בקצרה על מכרז מחיר שני. במסגרת שיטה זו, כל אחד מהמשתתפים ירשום במקביל הצעה במעטפה סגורה ויעביר אותה לכונס.
מראש, ייקבע מחיר מינימום להצעות. לרוב זה יהיה מחיר ההצעה הגבוהה בסבב הקודם.
לאחר מכן, יפתח הכונס את המעטפות ומי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר ינצח, אלא שהוא ישלם את המחיר הנקוב בהצעה השנייה בגובהה. לא את ההצעה שלו, אלא את זו שמתחתיו.
אני רוצה להדגיש כי אין חובה חוקית לערוך תמחור הצעות בין המציעים במכרז ויש כונסים שבאמת מסתפקים בהצעות הראשוניות וזהו.
ואולם, מאחר שמטרת הכונס היא למקסם את הרווח על הדירה, רבים משתמשים בתמחור כדי לשפר את הצעות המחיר.
❗מוקש לפניך – מחטף של החייב❗בהליכי כינוס נכסים, לאחר שנקבע מחיר ההצעה הגבוהה הכונס חייב לתת הזדמנות לחייב לפדות את הדירה בעצמו באמצעות תשלום ההצעה הגבוהה שהוצעה. אם החייב יצליח לגייס את הכסף ולעשות כן, כל המכירה הפומבית תתבטל והנכס ייפדה על ידי החייב. זהו מוקש שיש לקחת בחשבון כשנכנסים לעסקאות מכונס נכסים. |
חתימה על חוזה המכר
ניצחתם בתמחור? החייב לא פודה בעצמו את הנכס? מזל טוב! כעת, תוכלו לחתום על חוזה המכר ולהתקדם לרכישת הדירה.
אישור העסקה על ידי רשם ההוצל"פ או בית המשפט
אני רוצה להדגיש שהחתימה שלכם היא עוד לא סוף פסוק באישור העסקה. לאחר שתחתמו על החוזה, כונס הנכסים יביא אותו לאישור רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט.
אלו יאשרו כי העסקה היא באמת לטובת החייב ולאחר מכן החייב והכונס יחתמו על חוזה המכר.
בכך תושלם המכירה, תקבלו את העסקה נקיה מכל עיקול ושעבוד ותוכלו לרשום אותה על שמכם במרשם המקרקעין.
סיכום
לסיכום, הליך קניית דירה מכונס נכסים מורכב ממספר שלבים:
איתור הדירה; בדיקה שלה; מכרז; תמחור הוצאות; חתימה על חוזה ואישור החוזה על ידי הרשם או בית המשפט.
בכך, מושלמת עסקה לקניית דירה מכונס נכסים.
יוני לוי משרד עו"ד – מתמחים ברכישת דירה מכונס נכסים
מתעניינים בנכס מכונס נכסים? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף בתחום.
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בתיקי כונס נכסים.
אצלי, הלקוחות מצויים תמיד במקום הראשון. אני זמין עבורם, משיב לשאלות ודואג לתת להם את היחס המגיע להם. הנה קצת ממה שהיה להם לכתוב עליי:
נעמה אלון כותבת כך: "יוני הוא מקצוען , בקיא , ותקתקן, אבל מעבר לכל – הוא איש של אנשים . ואם יש משהו חשוב במקצוע הזה – זה סבלנות , יחסי אנוש ורגישות. יוני ליווה אותי ואת הורי בתהליך מורכב, רגיש ואינטימי. במיומנות ורוגע הוא הצליח לפרום סבכים, להסביר ולבאר ולהיות יצירתי בפתרונות משפטיים… תודה רבה על זה"
וכך כותבת אילנית אורפלי: "עו"ד מעולה, מקצועי, אדיב, ייצג אותי בצורה שלווה והצלחנו במשפט בזכות תכונותיו ממליצה בחום על שירותיו".
