המונח זכויות בנכסי מקרקעין מציין את כלל הזכויות שיש לבעל נכס מקרקעין בנדל"ן או בקרקע שבבעלותו. נכס מקרקעין יכול להיות מוחזק בידי אדם יחיד, קבוצת אנשים או חברה, כאשר הזכויות בנכס מתחלקות בין הבעלים על פי מפתח שנקבע מראש. מי שהם הבעלים של הנכס יכולים לפעול בו, להשכיר או למכור אותו וכן לנקוט כל פעולה כנגד אדם או גוף אחר אשר מנסה לפגוע בזכויות הללו.
אילו זכויות בנכסי מקרקעין נחשבות למשמעותיות ביותר?
מי שקיימות ועומדות לו זכויות בנכסי מקרקעין, יכול לבצע מגוון רחב של פעולות. להלן רשימה קצרה של פעולות המתבססות על זכויות הקניין במקרקעין:
- מכירת נכס המקרקעין: הזכות המשמעותית ביותר של בעלי מקרקעין היא הזכות למכור או להעביר אותם לאחר. אך ורק לבעל הזכויות מותר למכור את הנכס, או לחילופין להעביר אותו לאדם אחר, בין אם בתמורה ובין אם לאו.
- השכרת המקרקעין: השכרת המקרקעין משמעותי הפקת תועלת כספית מהמקרקעין, תוך שמירה על הזכויות של בעלי הנכס. הזכות הזאת קיימת לבעלים של קרקעות, כמו גם נכסי נדל"ן אחרים. מנגד, לשוכרים לא עומדת אלא הזכות להפיק תועלת מהמקרקעין לתקופת השכירות בלבד, בתנאים שהוגדרו במפורש בהסכם בין הצדדים.
- מגורים במקרקעין: זכויות בנכסי מקרקעין כוללות, כמובן, את זכותו של בעל הנכס להתגורר בנכס ללא הגבלה.
חרף האמור לעיל, חשוב לזכור כי זכויות במקרקעין מגיעות גם ביחד עם חובות. בדרך כלל – תשלום מיסים לרשויות, וכן תשלומים כמו מס רכישה עם רכישת הנכס או מס שבח בעת המכירה.
מי זכאי להנות מכלל הזכויות בנכס?
הראשונים שיש להם זכאות מלאה להנות מכלל הזכויות בנכס הם, כמובן, הבעלים החוקיים של הנכס, הרשומים ברשומות כבעלים החוקיים שלו. אין עליהם מגבלה והם יכולים לעשות כמעט הכל בנכס העומד לרשותם. עם זאת, יש מקרים שבהם גם בעלי נכס מנועים מלבצע פעולות מסוימות בו. למשל – מי שחוכרים קרקע שעליה בנו נכס, עלולים להיות מנועים במקרים מסוימים מלמכור את הנכס למי שאין לו אזרחות ישראלית או זיקה למדינת ישראל. אבל מדובר במקרים נדירים, שבהם מתממש מצב שכזה. עורך דין מקרקעין המכיר את הנושא יכול להשלים את העברת הזכויות בצורה חלקה ותקינה.
בנוסף, מי שזכאים להיות מזכויות בנכס הם מי ששוכרים אותו מבעליו החוקיים. עם זאת, הזכויות שלהם מוגבלות אך ורק לאלה שהוגדרו בהסכם שנובח באמצעות עו"ד מקרקעין איכותי ומיומן. בנוסף, הזכויות של השוכרים הן גם מוגבלות בזמן ומשחלף הזמן, הם לא זכאים עוד להנות גם מהזכויות שנמסרו להם.
באילו מצבים הסדרת הזכויות בנכסי מקרקעין כרוך בפנייה לעורך דין מקרקעין?
בעלי נכסי נדל"ן נזקקים בדרך כלל לשירותיו של עו"ד מקרקעין מנוסה בשני מצבים עיקריים:
- רכישה או מכירה של נכס נדל"ן: במקרה הזה, עורך הדין מסייע הן בניסוח ההסכם והן בפיקוח על הליך ההעברה של הנכס מהמוכרים לרוכשים, כולל הליך העברת הכספים.
- אכיפת קיומו של הסכם מכר: אם אחד הצדדים בהסכם איננו מציית לו ואיננו פועל בהתאם להסכמות, יורך הדין יפעל לאכיפת ההסכם בכל אמצעי חוקי העומד לרשותו.
לסיכום
דיני המקרקעין הם תחום משפטי מורכב ומסובך, הדורש מיומנות, התמצאות והיכרות מעולה עם סעיפי החוק השונים על מנת לשמור על זכויות בנכסי מקרקעין של בעלי הנכס. פעולה שגויה, או כזאת המתבצעת באיחור או בצורה לא נכונה, עלולה לגרום פגיעה משמעותית, הן פיננסית והן קניינית, לבעלי הנכס. עורך דין נדל"ן יעשה כל שביכולתו על מנת למנוע פגיעה בבעלי הנכס ובזכויותיהם.
לייעוץ בנוגע לזכויות בנכס מקרקעין שבבעלותכם או המיועד למכירה או רכישה – פנו כעת למשרד עו"ד יוני לוי באמצעות הטופס הבא.
שאלות ותשובות:
מה זה נכס מקרקעין?
כאשר עושים שימוש במונח נכס מקרקעין, הדבר עלול להטעות. על פניו, נכס מקרקעין הוא, בפשטות, אדמה או קרקע. ואולם נכס מקרקעין כולל לא רק את הקרקע, אלא גם כל מה שבנוי עליה. זה יכול להיות מבנה אחד או יותר, והמבנה יכול להיות מבנה למגורים, מסחרי או אחר. בכל מקרה, המבנה הזה שייך גם הוא לבעל הנכס, וזכותו לפעול בו כראות עיניו.
מהן הזכויות של הבעלים בנכס מקרקעין?
כלל הזכויות העומדות לבעלי נכסים הן כדלקמן: הזכות לבעלות – הזכות להיות הבעלים של הנכס, על כל המשתמע מכך. זכות נוספת היא הזכות למנות נציג – אדם או חברה או גוף אחר שיהיו מוסמכים לפעול בשמו בנכס המקרקעין. זכות נוספת היא זכות ההשכרה – מתן האפשרות לעשות שימוש בנכס, והזכות האחרונה היא הזכות למכור או להעביר את הבעלות על הנכס לאחר, בכל דרך שתיבחר.
מה נחשב לפגיעה בזכויות הבעלים בנכס?
כל פעולה או מעשה שפוגעים באחת או יותר מהזכויות הנזכרות לעיל – מכירת הנכס, העברה, השכרה, בנייה ובכלל, מהווה פגיעה בזכות הבעלים. כיוון שמדובר בנכס יקר, הדרך הטובה ביותר להתמודד עם פגיעה בזכויות היא באמצעות עורך דין מקרקעין הייצג את בעלי הנכס מול מי שפגע בזכויות ומול הרשויות השונות.
איך ניתן לשמור על זכויות בנכסי מקרקעין בצורה טובה?
שמירה על זכויות בנכס מקרקעין, מחייבת תחילה הכרת הזכויות הללו. מהן הזכויות הקיימות ועומדות לבעל הנכס? לאיזה חלק בנכס הם מתייחסות? האם יש התניה לקיומן של הזכויות הללו? מתי ואיך הוא יכול להעביר אותן? ככל שהזכויות בנכס נדל"ן כל שהוא הן ברורות, כך קל יותר לשמור עליהן. עו"ד לענייני מקרקעין המתמחה בנושא יפעל לביצוע פעולות בנכס, תוך שמירה על הזכויות של כלל הצדדים בעסקת הנדל"ן.
