רכישת שטח או נכס בישראל היא עסקה משמעותית, הדורשת מחשבה רבה ובחינה יסודית של הנכס והסביבה שלו. על מנת להימנע מטעויות העלולות לעלות לכם ביוקר, חשוב לבצע מספר בדיקות לפני החתימה על חוזה הרכישה. במדריך הבא נפרט אילו בדיקות חשוב לעשות לפני קניית שטח או נכס וכיצד עורך דין מקרקעין יכול לסייע בהקשרן.
על בדיקת הבעלות בנכס וחשיבותה לביצוע עסקת רכישה בטוחה
בדיקת הבעלות על הנכס היא מהבדיקות החשובות ביותר שיש לערוך לפני קניית שטח או נכס.
יש לוודא כי הנכס רשום על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית (טאבו, רמ"י וכיוצא באלו), וכי אין עליו שעבודים או עיקולים. ניתן לבצע את הבדיקה באמצעות פנייה ללשכת רישום המקרקעין, באתר האינטרנט של הלשכה או באמצעות עורך דין.
אם הנכס רשום על שם אדם, יש לוודא כי האדם בחיים וכי הוא בעל הזכויות בנכס. על משקל דומה, אם הנכס רשום על שם חברה, יש לוודא כי החברה אכן קיימת וכי היא בעלת הזכויות בנכס.
לסיוע משפטי בבדיקות הבעלות על הנכס – פנו כעת אל עו"ד יוני לוי.
על בדיקת ייעוד הקרקע ואופן ביצועה
בנוסף, יש לוודא כי לנכס יש את הייעוד המבוקש. אם הנכס מיועד למגורים, יש לוודא כי הוא אכן רשום ככזה בלשכת רישום המקרקעין. אם הנכס מיועד לעסקים, יש לוודא כי הוא אכן רשום ככזה או כי ניתן להסב את הייעוד שלו לפי הצורך. ניתן לבדוק את הייעוד של הנכס באמצעות פנייה אל ועדת התכנון והבנייה העירונית או באמצעות עורך דין מקרקעין עם התמחות רלוונטית. למשל, עבור נכסים מסחריים – מומלץ לפנות אל עו"ד מקרקעין המלווה עסקאות רכישה של נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי ואילו עבור רכישת נכס למגורים – ניתן לפנות אל עו"ד מקרקעין המלווה עסקאות נדל"ן פרטיות.
בדיקת מצבו הפיזי של הנכס
לפני קניית נכס בנוי ואף לפני רכישה של קרקע, חשוב גם לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס. יש לבחון את המבנה (אם קיים), את החצר ואת הסביבה הקרובה. אם ישנם ליקויים או נזקים, יש לדרוש מהמוכר לתקן אותם לפני החתימה על חוזה הרכישה.
בתוך כך, יש לבדוק את תקינות המבנה, את מצב הגג, את מצב הקירות והחלונות ואת מצב החשמל והמים. בנוסף, יש לבדוק את מצב החצר, את מצב הצמחייה ואת מצב התשתיות. כמו כן, יש לבדוק את מצב הסביבה של הנכס המועמד לרכישה, את רמת הרעש, את זיהום האוויר ואת רמת הביטחון.
בדיקת רישום הזכויות בנכס
יש לוודא כי לא קיימים גורמים שלישיים בעלי זכויות בנכס, כגון דיירים מוגנים או בעלי זכות קדימה לרכישה. ניתן לבצע את הבדיקה באמצעות פנייה ללשכת רישום המקרקעין המתאימה (טאבו / רמ"י וכדומה) או באמצעות עורך דין מקרקעין.
לצורך העניין, אם הנכס מושכר, יש לוודא כי החוזה לא פג תוקף וכי הדיירים מוכנים לעזוב את הנכס לאחר הרכישה. אם הנכס נמצא בשטח פרטי, יש לוודא כי המוכר הוא הבעלים היחיד של הנכס. מנגד, אם הנכס נמצא בשטח ציבורי, יש לוודא כי אין עליו שום זכויות של הציבור.
בדיקת תב"ע
יש לבדוק את תוכניות בניין העיר (תב"ע) החלות על הנכס. תוכניות אלו קובעות את השימושים המותרים בנכס, את גובה הבנייה ואת צפיפות הבנייה. אם ישנן תוכניות חדשות המתוכננות להתבצע באזור, יש לבדוק את ההשלכות שלהן על הנכס.
כיצד עורך דין מקרקעין יכול לסייע בביצוע בדיקות מקדמיות לפני קניית שטח או נכס?
להלן מספר דוגמאות לשירותים שעורך דין מקרקעין יכול לספק בביצוע בדיקות מקדמיות לפני קניית שטח או נכס:
- בדיקת הבעלות: עורך הדין יכול לבדוק את נסח הטאבו כדי לוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום של הנכס, וכי אין על הנכס שעבודים או עיקולים.
- בדיקת הייעוד: עורך הדין יכול לבדוק את תוכניות בניין העיר (התב"ע) כדי לוודא שהנכס בנוי על קרקע המיועדת לשימוש המבוקש.
- בדיקת המצב הפיזי של הנכס: עורך הדין יכול להזמין מומחה, כגון מהנדס או שמאי, לבצע בדיקה מקיפה של הנכס.
- בדיקת רישום הזכויות: עורך הדין יכול לבדוק האם ישנם גורמים שלישיים בעלי זכויות בנכס, כגון דיירים מוגנים או בעלי זכות קדימה לרכישה.
למרות יכולתו של עו"ד מקרקעין לסייע בביצוע הבדיקות המקדמיות השונות לקראת עסקת המקרקעין שלכם, מן הראוי לציין כי עורך הדין לא יכול להבטיח שאין בעיות עם הנכס באופן אבסולוטי. עם זאת, יכולתו לסייע לכם לבצע בדיקות מקדמיות, בהחלט תורמת להפחתת הסיכון לטעויות ולבעיות בעתיד.
לסיכום
ביצוע בדיקות מקדמיות לפני רכישת שטח או נכס בישראל הוא חיוני על מנת להימנע מטעויות העלולות לעלות ביוקר לקונה. הבדיקות השונות נועדו לוודא כי הנכס תקין מבחינה משפטית, פיזית ותכנונית, וכי הוא מתאים לצרכים שלכם.
אם אתם מתכננים לרכוש שטח או נכס בישראל, מומלץ להתייעץ עם עורך דין יוני לוי – עורך דין מקרקעין מוסמך, שיוכל לסייע לכם לבצע את הבדיקות הנדרשות ולבנות חוזה רכישה בטוח ומשתלם.
לקבלת ייעוץ אישי לקראת רכישת שטח או נכס מקרקעין, צרו קשר עם משרד עו"ד יוני לוי עוד היום!
שאלות ותשובות:
מה החשיבות של ביצוע בדיקות מקדמיות לפני רכישת שטח או נכס מקרקעין?
רכישת שטח או נכס בישראל היא עסקה משמעותית, הדורשת בדיקות מקדמיות חשובות. הבדיקות כוללות בדיקת הבעלות, הייעוד, מצבו הפיזי, זכויות הצדדים ותוכניות בניין העיר. ביצוע הבדיקות הללו יסייע לכם להימנע מטעויות ולרכוש נכס בטוח ומשתלם.
מה תפקידו של עורך דין מקרקעין בבדיקת השטח או הנכס המיועד לרכישה?
חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני רכישת שטח או נכס בישראל, שכן עורך הדין יוכל לסייע לכם לבצע את הבדיקות הנדרשות ולבנות חוזה רכישה בטוח ומשתלם.
מהם הסיכונים הכרוכים ברכישת שטח או נכס בישראל ללא ביצוע בדיקות מקדמיות?
רכישת שטח או נכס בישראל ללא ביצוע בדיקות מקדמיות עלולה להוביל למספר סיכונים, כגון רכישת נכס שיש עליו שעבודים או עיקולים, רכישת נכס שאינו מיועד לשימוש המבוקש, רכישת נכס שיש לו ליקויים או נזקים פיזיים יקרים לתיקון, רכישת נכס שיש עליו זכויות של גורמים שלישיים, וכיוצא באלו.
אילו סוגי בדיקות נהוג לבצע לפני שקונים שטח או נכס נדל"ני?
לקראת רכישת שטח או נכס מקרקעין בנוי נהוג לבצע מגוון סוגי בדיקות מקדימות, לרבות בדיקת בעלות ורישום זכויות (כולל בדיקת שעבודים, עיקולים והערות אזהרה), בדיקת ייעוד הקרקע, בדיקת המצב הפיזי והתכנוני של הנכס (כולל בדיקת תב"ע) ועוד.
