***במאמר תמצאו עצות זהב להתנהלות מול הקבלן במקרה של איחור במסירת דירה***
מעבר לצער הגדול שמלחמת 'חרבות ברזל' הביאה עמה, נוצרה אי ודאות גדולה בכל תחומי החיים: בריאותי, כלכלי, חברתי וכיו"ב. בפרט, מידת אחריות הקבלן לאיחור במועדי מסירת הדירות בצל מלחמת 'חרבות ברזל'.
בהעדר פסיקה ספציפית מנחה / מחייבת של בית המשפט ביחס להשפעת מלחמת 'חרבות ברזל' על אחריות הקבלן לעיכוב במועדי המסירה, חשוב לעצור רגע ולעשות סדר בדברים הידועים עד כה בכדי שרוכשי הדירות יוכלו להביא למיצוי מלא של זכויותיהם על פי חוק.
ענף הבנייה עצר מלכת מיום 07/10/2023, אתרי בנייה נסגרו, עובדי בנייה מהשטחים לא הורשו להיכנס לישראל ומעל הכל – עננת אי ודאות רבה.
האם מותר לקבלן לאחר במסירת הדירה עקב מלחמת חרבות ברזל?
מרבית הסכמי המכר לרכישת דירה מקבלן כוללים התייחסות המאפשרת לקבלן לדחות את מועד מסירת הדירה בשל אירועים שאינן בשליטתו ואשר הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל על הקבלן.
לכאורה, אין באפשרות הקבלן לצפות התרחשותה של מלחמה וכמובן שאין היא בשליטתו ולכן ניתן לומר כי מלחמת חרבות ברזל מהווה אירוע אשר נכנס לגדרי המושג 'כוח עליון' המאפשר לקבלן לאחר במועד מסירת הדירה.
ניתוח פסקי הדין האחרונים אשר עוסקים בסוגיית השפעת אירועים בטחונים על אפשרות הקבלן למסור את הדירה במועד מגלים תמונה שונה ממה שיזמים רבים מנסים ליצור מתוך מטרה להתחמק מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק.
בישראל – מצב לחימה אינו מהווה תרחיש קיצוני שאינו ניתן לצפייה מראש
כשמדובר במדינת ישראל, מצבי לחימה לא יוכרו בקלות, אם בכלל, כהצדקה להפרת תנאי החוזה, וקבלן שיבקש להסתמך על מצב לחימה כנסיבה שמהווה צידוק לאיחור במסירה, עלול לגלות שאין בכך כדי להושיעו מההפרה, גם אם זו אכן נבעה מתוצר לוואי של מצב הלחימה.
טיפ זהב 1: יש לשלב בעת ניסוח החוזה התייחסות ספציפית להתרחשות אירוע בטחוני והשפעתו על המועדים בחוזה ולא להסתמך על מגמות פסיקת בתי המשפט השונים.
מגמת הפסיקה הינה לבחון כל מקרה לגופו ולבדוק האם בנסיבות הפרטניות ישנו קשר ישיר שלא ניתן לצפייה מראש בין האיחור ובין המבצע הצבאי.
בפסק הדין שניתן בבית המשפט השלום בתל אביב (ראה ת"א 53377-05-16) נפסק כי במציאות הביטחונית שמדינה ישראל מצויה בה לא די להפריח את הסיסמא "מלחמה" לאוויר אלא יש לבחון את הקשר בין המלחמה ובין האיחור הנטען.
נקודה חשובה לציון, עצם העובדה שהתרחש מבצע צבאי או התרחשה מלחמה במהלך לוחות הזמנים של ביצוע הפרויקט אין פרושה כי קיים קשר ישיר בין האיחור ובין המלחמה כאמור.
האם יש באפשרות הקבלן למנוע את השפעות המלחמה?
היבט נוסף שבית המשפט יבחן בטרם יקנה לקבלן את האפשרות לדחות את מועד המסירה מבלי שיהיה עליו לשלם פיצוי הוא ההיבט האם הקבלן יכול היה למנוע, בזמן אמת, את השפעות המלחמה על קצב התקדמות בניית הפרויקט.
במילים אחרות, האם היזם נקט בשינויים והתאמות הכרחיות לצורך קיצור תקופת האיחור?
היבט הזה לרוב נבחן על ידי מומחים בתחום הבנייה אשר ממונים על ידי בית המשפט אשר בוחנים את יומן העבודה, מבצעים בדיקות נרחבות וכיוצא בזה מתוך רצון להבין האם הקבלן עשה ככל שביכולתו לצמצם את תקופת האיחור.
האם לוח הזמנים שנקבע למסירת הדירה – סביר?
הנחת העבודה היא שקביעת לוח זמנים לביצוע הפרויקט הינו נסיבה שבשליטתו המלאה של הקבלן. האינטרס של הקבלן לקבוע לוח זמנים קצר ככל הניתן הוא ברור – בכך יוכל לשווק את הדירה בקלות רבה יותר ובמחיר גבוה יותר.
הנחה נוספת היא שקבלן סביר לוקח בחשבון את התקיימותם של אירועים לא מתוכננים, כדוגמא מבצע צבאי, איחור של צדדים שלישיים וכיוצא בזה.
טיפ זהב 2: יש לבחון האם הקבלן קבע לוחות זמנים סבירים אשר לוקחים בחשבון התרחשות אירועים בלתי מתוכננים. ככל שלא, לא יוכל להנות מהגנת כוח עליון בשל מלחמת 'חרבות ברזל'.***
לעניין זה יפים דבריו של בית המשפט באומרו:
"לוח הזמנים המתוכנן ומועד המסירה החוזי נקבעים על ידי הקבלן ונתונים לשליטתו….לקבלן יש אינטרס להציג בפני הרוכשים מועד מסירה קרוב במידת האפשר, שכן ככל שמועד המסירה קרוב יותר, שווי הזכויות הנמכרות עולה וניתן לגבות מחיר גבוה יותר בגין הדירה… בנסיבות שבהן הקבלן קבע לוח זמנים הדוק מדיי, איחור שייגרם במסירת הדירה אינו תוצאה בהכרח של התרשלות של צדדים שלישיים, אלא הוא עשוי לנבוע כל כולו מלוח הזמנים הבלתי סביר שהקבלן קבע, שהינו נסיבה המצויה בשליטתו המלאה. בנוסף, קבלן סביר יכול וצריך לצפות שבמהלך ביצוע הפרויקט יתרחשו אירועים בלתי מתוכננים, כגון איחורים של צדדים שלישיים בהשוואה למוסכם בהסכם עמם, עיכובים של גופים ציבוריים במתן שירות ועוד."
[מראה מקום: תא"מ פ"ת 42039-06-16 שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ]
כיצד בית המשפט קובע אם קבלן זכאי לפטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת דירה חדשה?
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") מקנה לקבלן פטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת דירה חדשה בנסיבות 'כוח עליון' אשר אינן בשליטתו של הקבלן ואשר הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל על הקבלן.
בהתאם לפסיקות בית המשפט, על הקבלן לעמוד בשני מבחנים מצטברים בכדי להנות מהפטור:
- המבחן העובדתי: במסגרתו עליו להוכיח כי מדובר בנסיבות 'כוח עליון' שאינן בשליטתו.
- המבחן המשפטי: במסגרתו עליו להוכיח כי הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו חל עליו.
בהקשר הזה ראוי להדגיש כי בתי המשפט לעתים עושים שימוש במבחן שלישי: מבחן מדיניות משפטית. במסגרת מבחן זה, בית המשפט מנסה להטמיע מדיניות משפטית למקרה בו קיים ואקום ('ריק') משפטי. לעניות דעתי, מלחמת 'חרבות ברזל', בהעדר חקיקה ספציפית, תחייב להטמיע מדיניות ספציפית לעניין איחור במסירת הדירות נוכח גודלו והשפעתו של האירוע במדינת ישראל.
טיפ זהב 3: גם אם הקבלן יוכיח כי האיחור נגרם בשל מלחמת 'חרבות ברזל', יש לבדוק היבטים נוספים בהתנהלות הקבלן שיכולים להביא לכך שעל אף העובדה שהמלחמה היא זו שגרמה לעיכוב במסירת הדירה, הקבלן יהיה מחויב בתשלום פיצוי ואלו הם: האם קיימות נסיבות נוספות שבשליטת הקבלן אשר בגינן הקבלן עיכב את מועד המסירה? האם היזם עשה כל שביכולתו לצמצם את תקופת העיכוב? האם לוח הזמנים לביצוע הפרויקט כלל אפשרות להתרחשות אירועים בלתי מתוכננים? ***
טיפ זהב 4: יש לבחון אם חוזה המכר לא קובע תנאים פוסלים ביחס לנסיבות 'כוח עליון' המקנות ליזם פטור מתשלום פיצוי אשר יש בהם בכדי לעמוד בסתירה להוראות חוק מחייבות.
בהנחה והקבלן לא זכאי לפטור עקב מלחמת 'חרבות ברזל', מה הפיצוי שאני זכאי לו?
סעיף 5א לחוק המכר דירות קובע את גובה הפיצוי ומנגנון תשלום הפיצוי. חשוב להדגיש, הפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר דירות הינו פיצוי ללא הוכחת נזק, כלומר אין להוכיח שלרוכשים נגרם נזק ממשי בכדי שיהיו זכאים לתשלום הפיצוי מכוח הסעיף.
חוק המכר דירות קובע כי קבלן שאיחר במסירת דירה חדשה לאחר שחלפו 60 ימים ממועד הקבוע בהסכם המכר ישלם לרוכשים פיצוי בהתאם לסכום שנקבע בחוזה המכר או בהתאם לקבוע בחוק, לפי הגבוה מבניהם, כמפורט להלן:
- החל ממועד המסירה שנקבע בחוזה ועד לתום שמונת החודשים הראשונים של העיכוב – היזם יישא בתשלום פיצוי בסך של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5.
- החל מתחילת החודש התשיעי לאיחור, היזם יישא בתשלום פיצוי בסך של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25.
האם הפיצוי משולם מהיום הראשון לאיחור או החל מהיום ה-60 לאיחור?
על הקבלן לשלם פיצוי לרוכשי דירה חדשה החל מהיום הראשון לאיחור, כלומר קיימת חובת תשלום פיצוי מהמועד החוזי שנקבע בהסכם המכר.
מדובר בהלכת בית המשפט העליון שנקבעה בפסק הדין רע"א 6605/15 אילנה שמש ואח' נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ.
חשוב לציין כי אם הקבלן ימסור את הדירה החדשה לרוכשים בתוך תקופת הגרייס בת ה-60 יום המוקנית לו על פי חוק אזי במקרה כאמור לא חלה עליו החובה לשאת בתשלום פיצוי.
לסיכום, איחור עד 60 ימים אינו מזכה בפיצוי ואילו איחור החל מהיום ה-61 מזכה בפיצוי החל מהיום הראשון (החישוב נעשה החל מתום המועד החוזי ולא החל מיום ה-61 לאיחור).
האם נגרם לכם נזק ממוני הניתן להוכחה בשל איחור הקבלן?
חשוב לומר כי הפיצוי לו זכאים רוכשי דירה מקבלן בשל איחור במסירת הדירה כמפורט לעיל הינו פיצוי שניתן ללא הוכחת נזק. כלומר, כדי להיות זכאי לתשלום פיצוי כאמור, אין חובה על הרוכשים להוכיח שנגרם להם נזק כלשהו בגין האיחור כאמור.
יחד עם זאת, לעתים איחור במסירת הדירה מקבלן גורם לנזקים ממוניים ממשים הניתנים להוכחה: מעבר לדירה שכורה, הובלות, ביטול או שינוי הזמנות הכרוכות בתשלום וכו'.
לכן, ראוי להדגיש כי אין בתשלום פיצוי ללא הוכחת נזק כמפורט לעיל בכדי להגביל את הרוכשים בתשלום פיצוי עבור נזקים נוספים שנגרמו להם ולמעשה לרוכשים שמורה כל זכות לה הם זכאים על פי חוק, בנוסף (ולא במקום) לזכות לפיצוי לה הם זכאים על פי הוראות סעיף 5א לחוק המכר דירות.
טיפ זהב 5: רוב הסכמי המכר קובעים כי רוכש הדירה לא יהיה זכאי לפיצוי נוסף מעבר לפיצוי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר דירות. חשוב להדגיש כי מדובר בסעיף שאינו חוקי ושאינו ניתן לאכיפה.
הקבלן לא מוכן לשלם את הפיצוי – מה עלי לעשות?
ראשית – בכדי להימנע מטעויות ולמקסם את פוטנציאל ההתקשרות מול הקבלן, ההמלצה היא לפנות מיד לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום.
לעתים, קבלנים מבחינים מתי הרוכש מודע לזכויותיו ומתי הוא אינו מודע לזכויותיו ובהתאם לכך הם מתווים את דרך הפשרה אותם הם מציעים לרוכש הספציפי. הצטיידות בעורך דין מקרקעין תבטיח כי הקבלן ידע שאתם מודעים למלוא הזכויות להם אתם זכאים על פי חוק והתנהלותכם מולו תהיה בהתאם.
איחור במסירת דירה חדשה מקבלן – טיפים למשא ומתן מוצלח לפני חתימה על ההסכם ולאחריו:
לפני חתימה על הסכם המכר, עליכם לוודא ש:
- ישנו מועד מסירה חוזי מוגדר וספציפי.
- מתן התייחסות ספציפי לעניין נסיבות 'כוח עליון' בהתאם לחוק ולפסיקות בית המשפט בעניין.
- לקבוע את התנאים שבהתקיימותם ניתן יהיה למסור את הדירה לרוכש: קבלת טופס 4, גישה נוחה, שהדירה ראויה למגורים, קבלת כל האישורים הנדרשים וכיוצ"ב.
- לקבוע כי ככל שהרוכש יזמין תוספת ו/או שינויים אלו יעשו בנספח נפרד ובמסגרתו יצוין אם יש צורך בהארכת מועד המסירה או לא.
לאחר חתימה על הסכם המכר, עליכם לוודא ש:
- עליכם לוודא כי יש ברשותכם תיעוד כתוב או גיבוי לכל שיחה ו/או פנייה שביצעתם לקבלן.
- עליכם לוודא כי יש ברשותכם תיעוד כתוב לכל פנייה שנעשתה מהקבלן אליכם.
- כבר בשלב הראשוני של האיחור, לפנות לייעוץ משפטי אצל עורך דין מקרקעין על מנת שתוכלו לכלכל את צעדיכם בתבונה בהמשך הדרך תוך הבטחה שאתם מודעים לכלל הזכויות המגיעות לכם על פי חוק.
- לעתים יהיה נכון לפנות לרוכשים נוספים ולבדוק האם הקבלן פנה אליהם בעניין ומהי עמדתו. העניין חשוב כי לעתים הקבלן נוקט בגישה של "הפרד ומשול" ומנסה לסגור פרטנית עם כל דייר הסכם פשרה פרטני. כל פנייה יזומה כזאת של הקבלן עשויה לשפוך אור רב על התמונה הכללית.
- לוודא כי לא ביצעתם הפרות בהסכם המכר המקנות לקבלן את האפשרות לדחות את מועד המסירה.
לסיכום
לסיכום, נראה כי על פי פסיקת בית המשפט הנוכחית על הקבלן יהיה להוכיח כי ישנה השפעה ישירה של מלחמת 'חרבות ברזל' על קצב התקדמות ביצוע הפרויקט וכי נסיבה זו היא בבחינת הנסיבה הישירה והבלעדית לעיכוב ("סיבה בלעדיה אין"). עוד ראוי לציין כי נוכח מורכבותו והשפעתו של אירוע המלחמה סביר יהיה להניח כי יצא מסמך מדיניות / פסיקה / חקיקה ספציפית שתחרוג מהמגמה הקבועה ביחס להשפעות של אירועים ביטחוניים על מועדי המסירה.
הערה קטנה: המאמר נכתב בהתבסס על הדין והפסיקה הקיימים באותה עת. עו"ד יוני לוי סבור כי המחוקק יידרש לסוגיה זו אשר תבחן האם מלחמת 'חרבות ברזל' מהווה 'כוח עליון' או לא ולכן מסקנות המאמר עשויות להשתנות בהתאם לחקיקה ו/או פסיקה ספציפית שתצא בעניין.
משרד עורך דין יוני לוי ישמח לסייע לכם באיחור במסירת דירה מקבלן בשל מלחמת "חרבות ברזל", ולפעול למימוש זכויותיכם מול הקבלן לפי הצורך. פנו כעת אל משרד עורך דין יוני לוי שיחת ייעוץ עוד היום.
