ערבות בנקאית היא מעין כיסוי למקרה שבו הופרה התחייבות רוכש הדירה, באמצעותה יכול הבנק לממש את סכום הערבות במקרה של אי תשלום. ערבות זו מופקת גם בעת דירה למכירה "על הנייר", במסגרתה הקבלן נדרש לספק לרוכשים שלו בטוחות כנגד סיכוי לאי מסירת הדירה.
על ערבות בנקאית בקצרה
ערבות בנקאית היא הסכם חתום בין הבנק כמלווה לבין מקבל ההלוואה. מלבד העובדה שמדובר בכיסוי או בבטוחה, הערבות מתפקדת גם ככלי לבדיקת האיתנות הפיננסית של מקבל ההלוואה וכפונקציה "מסננת", שהרי הבנק רשאי שלא לתת ערבות למי שלא יראה לנכון. כדי לספק את השירות, הבנק יגבה עמלה להקמת הערבות.
איך מקימים ערבות בנקאית לרוכשי הדירה?
הבנק שומר סכום כסף בגובה הערבות שבו לא ניתן להשתמש ומפיק בהתאמה שטר ערבות בנקאית שמפרט את תנאיה, כולל תוקף, תנאי ביטול, הצמדת סכום הערבות, הימנעות מהעברתה לגורם אחר ועוד. מימוש הערבות יכול להתבצע רק על ידי המוטב, במקרה זה הבנק.
בדיקת ערבות בנקאית לרוכשי דירה מקבלן
דירת קבלן מציבה את הרוכשים בעמדה של פער ביחס לקבלן, בשל הניסיון המופחת בעסקאות מהסוג הזה בהשוואה לגורם שעושה זאת למחייתו וגם בשל הזמן שחולף ממועד החתימה על הסכם המכר ועד המסירה בפועל. ברוב המקרים הבניין עדיין לא קיים בשלב החתימה, כך שקיים חשש לעיכוב בבנייה או אפילו חוסר השלמתה.
ולכן במטרה להגן על הרוכשים במצב של אי וודאות וסיכונים בעסקה, הקבלן נדרש לקבל רק עד 7% ממחיר הנכס בלבד, אלא אם מבטיח ערובה בנקאית בהתאם לחוק, או לחילופין מוסר לרוכשים בטוחה מותרת אחרת: ביטוח פרטי, שיעבוד הדירה, הערת אזהרה, העברת בעלות על שם הרוכש או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא.
ומה לגבי הבנק?
בנקודה זו, הבנק ערב כלפי הרוכשים לכספים שהעבירו לקבלן תמורת הדירה. וכך כאשר הקבלן לא מעביר, מכל סיבה שהיא, את הבעלות לרוכשים בדירה ולא משיב את הכספים אליהם, הבנק יהיה ערב כך שהרוכשים יקבלו את כספם בכל מקרה.
נתונים שחשוב לדעת אודות ערבות בנקאית לרוכשי נדל"ן
- יש לקבל ערבות בנקאית לפני או במהלך מתן התשלום למוכר. חלק מהבנקים מנפיקים ערבות ברגע ההפקדה ולכן ניתן להציג אותה לרוכש עוד לפני ביצוע התשלום.
- ערבות בנקאית במקרה של דירת קבלן אינה ערבות אוטונומית – כלומר שאם נוצר סכסוך עם הקבלן, לא בהכרח יינתנו הכספים בחזרה והדבר כרוך בתנאי החוק שנקבעו לכך.
- ערבות בנקאית לא כוללת מצבים של איחור במסירה, ליקוי בנייה או מסירה בשונה מתנאי החוזה.
לסיכום:
על מנת לוודא שהערבות הבנקאית לרוכשי הדירה אכן מגנה עליהם, יש לבדוק שהיא נמצאת בתוקף עד לרישום הזכויות של הקונים בטאבו או במינהל. ההמלצה היא למסור את הערבות בנאמנות לעורך הדין המייצג ועד לביצוע רישום הערת אזהרה בטאבו על שמו של הקונה. לחצו כאן להתייעצות עם עורך דין רכישת דירה בנושא.
מהי ערבות בנקאית?
זהו מנגנון לפיצויים במקרים של הפרת התחייבות חוזית, המהווה בטוחה אמינה ויציבה. במסגרת הערבות, הבנק "שומר בצד" סכום כספי שהופקד כבטוחה לתקופה מסוימת, כך שאם הופרה התחייבות מסוימת, יוכל הצד הנפגע לממש את הערבות ולקבל את הכספים מכך.
מה חשוב לבדוק בעת ערבות בנקאית?
רצוי לוודא שהערבות ברכישת דירה מגנה כראוי על הרוכש מפני סיכונים בעסקה ושהיא נמצאת בתוקף עד לרישום הזכויות על בנכס, לכל הפחות עד למועד הערת האזהרה בטאבו.
