אין ספק ששוק הנדל"ן הוא אחד השווקים הרותחים כיום במדינת ישראל. כולם מדברים על מחירי הדירות והדיור ומתעסקים בנושא ללא הרף. במצב כזה, כל מי שמוצא דירה טובה במחיר סביר ממהר לרכוש אותה, מכיוון שהוא יודע שהמחיר של הדירה יכול לזנק באופן משמעותי תוך שבועות ספורים.
למרות הפיתוי הגדול והרצון לסגור את העסקה כמה שיותר מהר, אנו ממליצים לכם בחום לעצור ולהבין בדיוק למה אתם נכנסים כאשר מדובר על רכישת דירה מיד שנייה. נכון שיש הזדמנות גדולה, אבל לפני שהולכים עליה כדאי גם להבין מהם הסיכונים שטמונים בה. הכנו עבורכם מדריך קצר בנושא בדיקת דירה יד שנייה לפני קניה.
מיהו המוכר
מדובר על שאלה כל כך בסיסית, עד כדי כך שרבים מאיתנו אפילו לא שואלים את עצמם את השאלה הזו. מכיוון שיש כיום לא מעט נוכלים בשוק, חשוב לברר שאתם קונים את הדירה מהאדם שהוא הבעלים האמיתיים של הדירה. ניתן להשוות את מספר תעודת הזהות של האדם למספר המופיע בנסח המקרקעין בטאבו.
עם זאת, אנו ממליצים לא להסתפק בבדיקה הזו אלא לערוך בירורים נוספים כמו: שאלות לשכנים ולמתווך על זהותו של המוכר, בקשה לראות את חשבון הארנונה על הנכס, במקרה שמדובר על דירה שהמוכר ירש בקשו לראות את צו הירושה, ועוד. ניתן גם לחפש את המוכר ברשתות החברתיות.
זיהוי מדויק של הדירה
לכל דירה במדינת ישראל יש מספר ייחודי. המספר הזה יסייע לכם לברר באופן חד משמעי את מעמד הדירה, מהן הזכויות של המוכר בדירה, האם יש התחייבויות שונות הקשורות לדירה, האם יש שטחים נוספים שצמודים לדירה כמו חצר או חנייה, ומהן האפשרויות להרחבה ולבנייה בנכס.
כדי להגיע למספר הדירה שבנוי מגוש וחלקה תוכל להיכנס לאתר המרכז למיפוי ישראל, ובו תוכלו להגיע למספר המדויק והייחודי של הדירה עליה אתם מעוניינים לברר פרטים. לאחר שהמספר יהיה ברשותכם תוכלו לברר באתר משרד המשפטים היכן רשומות הזכויות על הנכס (בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל) ואז להגיע אל המידע המלא.
תיק בית משותף או בניין
במקרה שהדירה בה אנו מתעניינים היא חלק מבית משותף או דירה בבניין כדאי מאוד להוציא מהרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין את תיק הבית המשותף. בתיק תוכלו לבחון את התשריט ולוודא שיש התאמה מלאה בן התשריט למצב הקיים בשטח, לראות האם לדירה מוצמדים מחסן או חניה, ואם כן לוודא שזהו המצב הקיים בפועל, וכמובן גם לקרוא את התקנון של הבניין כדי להבין איך מתנהלת קבלת ההחלטות ומהם השטחים הצמודים לבניין.
לסיכום
למרות הפיתוי הרב שיש, חשוב לזכור שאם מצאתם דירה זולה במיוחד סביר מאוד שיש בעיות מסויימות עם הדירה או עם המוכר. אנו ממליצים לכם לקחת עורך דין לרכישת דירה שיוכל לבדוק היטב את הסטטוס החוקי של הדירה וימנע מכם הפסדים וצער.
מהן ההתחייבויות שיכולות להיות על הדירה?
כדי לרכוש ולקבל את מלוא הזכויות על הדירה חשוב לוודא שהיא 'נקייה' ולא משועבדת לאף גורם. במצב בו המוכר נמצא בחובות והדירה משועבדת לבעלי החוב מי שרוכש את הזכויות על הדירה נכנס לבעיה גדולה מאוד ולכן כדאי מאוד לברר היטב את הפרטים הללו מול נוסח הטאבו.
מה לעשות אם ישנן חריגות בנייה בדירה?
במצב בו גיליתם שישנן חריגות בנייה בדירה שלא מתאימות לאישורים ולנוסח הטאבו חשוב מאוד שתכניסו לחוזה הרכישה סעיף שעוסק בעניין זה. חשוב לוודא שהמוכר מתחייב לטפל בחריגות הבנייה ולהכשיר אותן, וכמובן שהוא מתחייב לשאת בעלויות שהטיפול מביא עמו.
מהי המשמעות של הצמדות לדירה ואיך אפשר לדעת מהן?
הצמדות לדירה הן שטחים נוספים ששייכים למעשה לדירה וכאשר אתם קונים את הדירה אתם מקבלים את הבעלות גם עליהם. בבתי מגורים בערים ההצמדות יהיו לרוב חניה ו/ או מחסן. כדי להבין בדיוק מהן ההצמדות של הדירה כדאי לעיין בנסח הטאבו ובמסמכים של הבית המשותף ביחד.
כיצד לבצע בדיקה לתב"ע?
אנו ממליצים על בדיקת מסמכי התב"ע, וכדאי שמי שיבצע את הבדיקה יהיה שמאי מקרקעין. בדיקה מקצועית יכולה לאתר עבורכם מידע חשוב על זכויות הבנייה בנכס והאם הן נוצלו ועוד.
