כמי שעוסק שנים בעולם הנדל"ן אני יודע עד כמה מכבידות יכולות להיות ההוצאות הנלוות בעסקה.
אתם מתכננים לרכוש דירה במחיר מסוים, ופתאום נופלות עליכם עלויות תיווך, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת יועץ משכנתאות, הוצאות מיסוי מקרקעין והיטלים עירוניים ועוד.
האם ניתן להפחית מעלויות אלו ולקנות דירה ללא עורך דין? התשובה היא שבמישור העקרוני אפשר, אך הדבר מאוד לא כדאי. המשיכו לקרוא והבינו מדוע.
למה צריך עורך דין לקניית דירה?
לעיתים אני נתקל בלקוחות שתוהים מדוע בכלל צריך עורך דין בעסקאות מקרקעין בכלל ובקניית דירה בפרט?
על כן, ברצוני להסביר מה החשיבות של עורך דין נדל"ן ומקרקעין בהליך רכישת דירה.
אני מקווה שמתוך כך תבינו מדוע עורך הדין חיוני להליך הרכישה. לאחר מכן, נעבור לסיכונים שבביצוע עסקת נדל"ן ללא עורך דין.
עסקאות מקרקעין הן מהעסקאות המורכבות והמסובכות מבחינה משפטית שיש בשוק.
די להסתכל על רשימת החקיקה הראשית (לא כולל תקנות, הנחיות וכו') שנדרש להכיר כדי לבצע עסקת נדל"ן כמו שצריך כדי להבין עד כמה העסקה מורכבת משפטית:
- חוק המקרקעין – 1969;
- חוק החוזים – 1973;
- חוק החוזים תרופות – 1970;
- חוק מיסוי מקרקעין – 1963;
- חוק המכר (דירות) – 1973;
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) – 1974;
- חוק התכנון והבניה – 1965;
- חוק המתווכים במקרקעין – 1996;
- ועוד…
בכל עסקת מקרקעין אני נדרש להשתמש בהוראות חוקים אלו, כולם או חלקם הגדול, ולפעול בהתאם להוראותיהם ובהתאם לתקנות שהותקנו מכוחם.
אם לא הייתי מכיר חוקים אלו על בוריים ולא הייתי יודע בדיוק מה הדרישות שהם מציבים לעסקאות מקרקעין, לא יכולתי להשלים את העסקה בצורה נכונה מבחינה משפטית.
עוד קצת על המורכבות של עסקאות מקרקעין המצריכות ליווי של עו"ד
המורכבות של עסקאות המקרקעין היא גם במישור המהותי וגם במישור הביורוקרטי.
החוקים השונים דורשים להגיש שלל מסמכים לשלל גופים במועדים שונים, לדווח לרשויות שונות על ביצוע העסקה, לשלם מיסים במועדים הקבועים בחוק ועוד.
בהיעדר ליווי משפטי צמוד בכל ההליך הביורוקרטי הזה, הסיכויים להצליח בו קלושים.
מעבר לכך, בהיעדר היכרות מספקת עם הוראות הדין השונות, תתקשו לשמור על האינטרסים שלכם לאורך הדרך.
ההיכרות המעמיקה שלי עם החקיקה והפסיקה מאפשרת לי לעצב חוזי מכר שתואמים את האינטרסים שלכם בעסקה,
לתכנן את העסקה באופן שיצמצם את תשלומי המס למינימום ההכרחי, תבטיח לכם ערבויות בנקאיות וכן הלאה.
אם כן, הליווי המשפטי שלי לעסקה מעניק ללקוחותיי שני יתרונות מרכזיים, מהם נגזרים יתרונות רבים נוספים:
- עמידה בכללים הביורוקרטיים הקבועים בחוקים השונים;
- שמירה על האינטרסים שלכם לאורך ההליך.
מה הסיכונים בקניית דירה ללא עורך דין?
הסיכונים בקניית דירה ללא עורך דין הם נקודת הראי ליתרונות אותם הצגתי:
- אי עמידה בדרישות החוק והפסיקה: החוק והפסיקה קובעים דרישות פרוצדורליות רבות לביצוע עסקה במקרקעין (מועדי הגשת מסמכים, פניה לרשויות השונות, תשלומים נלווים ועוד). בהיעדר ליווי משפטי, תתקשו לעמוד באותן דרישות.
- הצד שכנגד יפעל בניגוד לחוק: בהיעדר ליווי משפטי, אתם עלולים להיפגע מכך שהצג שכנגד לא יפעל בהתאם לדרישות החוק. נתקלתי, למשל, בקבלנים שרצו לגבות יותר מ-5,000 שקלים עבור שכ"ט עו"ד, מוכרים שגלגלו תשלומי מס שהם חייבים בהם על רוכשים תמימים, מתווכים שקבעו בחוזה תקופות בלעדיות ארוכות מאלו הקבועות בחוק ועוד כהנה וכהנה. ייצוג משפטי אפקטיבי יימנע מצבים שכאלו.
- תשלומי מס עודפים: אם לא תתכננו את העסקה כמו שצריך, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים מס ביתר שלא בצדק. תכנון משפטי נכון היה מונע תשלומים עודפים אלו.
- חוזה מנוגד לאינטרסים שלכם: אם אין לכם ניסיון משפטי מעמיק תתקשו לדעת כי החוזה אכן תואם את האינטרסים שלכם. ייתכן מאוד שהצד שכנגד יכניס בו הוראות קטנות לטובתו שיפגעו בכם. לעיתים, הוראות אלו אף ינגדו חקיקה.
- ערבויות לא מספיקות: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) מאפשר לקבלן להעמיד לטובתכם שלל ערבויות להשקעות שלכם – בהיעדר ייצוג משפטי אפקטיבי אתם עלולים למצוא את עצמכם עם ערבות חלשה בלי שיניים שלא תשמור באמת על הכסף שלכם.
- חסרונות נוספים: קניית דירה ללא עורך דין מקרקעין עלולה להסב לכם עוד שלל נזקים מעבר לאלו שציינו. שמעתי מלקוחות על תחושות חוסר הוודאות שבביצוע עסקה ללא עורך דין, על טעויות פרוצדורליות שביצעו אשר התיקון שלהם עלה לא מעט כסף לאחר מכן, ועוד.
| >>> הכנתי עבורכם 5 טיפים שאתם חייבים להכיר בעת קניית דירה ראשונה <<< |
קניית דירה ללא עורך דין – זול עכשיו יקר לאחר מכן
פעם שמעתי מלקוח משפט נכון שמלווה אותי – לקנות דירה ללא עורך דין זה אולי זול עכשיו, אך יקר מאוד לאחר מכן.
העלויות שיכולות לנבוע מטעויות בהליך רכישת דירה הן גבוהות מאוד. לעיתים, אותן טעויות יחייבו תשלום פיצויים ואף סנקציות פליליות עקב אי עמידה בדרישות החוק.
לכן, אל תתפתו לחסכון של כמה אלפי שקלים שכן העלות בעתיד עלולה להיות גבוהה הרבה יותר.
קראו עוד על החשיבות בבחירה של עו"ד המתמחה בקניית דירה כאן <<<
אל תקנו דירה בלי להתייעץ עם עו"ד יוני לוי
שוקלים לקנות דירה ללא עורך דין? אמליץ לכם להגיע אליי לפגישת ייעוץ ולאחר מכן לחשוב אם זהו באמת הצעד הנכון עבורכם.
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה.
לאורך השנים ליוויתי אינספור לקוחות ברכישת דירה. אני תמיד מקפיד להעניק ללקוחותיי יחס מכבד, להיות זמין באופן מקסימלי ולגבות שכר טרחה הוגן שלא יכביד עליהם יותר מידי.
הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
כך כותב חן וייסמן: "מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!"
וזה מה שהיה ליערה רונן להגיד: "יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!"
החלטתי להיכנס לתהליך של רכישת דירה באופן עצמאי ללא עורך דין, מה עלי לעשות?
אם החלטת להיכנס לתהליך באופן עצמאי אנו ממליצים לך לקרוא היטב את החומר המקצועי בנושא, להתייעץ עם חברים בעלי ניסיון בתחום, ולהבין שתצטרך להשקיע זמן ומאמץ רבים כדי שתצליח להשלים את התהליך על הצד הטוב ביותר.
מהם ההיבטים שצריך לבדוק לפני רכישת דירה באופן עצמאי?
לפני רכישת דירה יש לבצע כמה בדיקות שמתחלקות ל- 3 היבטים עיקריים: ההיבט המשפטי שכולל בדיקות על מצב הזכויות בדירה, ההיבט ההנדסי תכנוני שכולל בדיקות על המצב הפיזי בדירה ועל המצב התכנוני שלה, וההיבט הכלכלי שכולל הבנה של עלות העסקה, התקציב שעומד לרשותכם ומקורות זמינים לגיוס כספים על מנת לבצע את הרכישה.
איך אפשר להפיק נסח טאבו על דירה?
שירות הטאבו זמין גם דרך רשת האינטרנט. תוכלו להיכנס לאתר השירותים והמידע הממשלתי ולהכניס בו את נתוני הדירה. איתור נתוני הדירה (הגוש והחלקה) זמין אונליין בחינם, הפקת נסח הטאבו עולה נכון לשנת 2022 15 ₪, התשלום מתבצע בכרטיס אשראי.
החלטתי לבצע את התהליך באופן עצמאי אך גיליתי שעל הדירה יש הגבלות או שעבודים, מה לעשות?
אם עברתם על מרשם הזכויות של הדירה ומצאתם בו הגבלות מסוימות צריכה להידלק לכם נורה אדומה! במצב כזה חובה לבדוק את העניין עם עורך דין ולהבין בדיוק מהן ההשלכות וכיצד ניתן לפתור את הבעיה.
