שאלות לפני קניית דירה

כמי שעוסק שנים בעולמות הנדל"ן, אני מכיר את התחושה רגע לפני שקונים דירה.

אתם שואלים את עצמכם האם ערכתם את כלל הבירורים הנדרשים, האם איתרתם את כל הפגמים בדירה והאם שאלתם את כל השאלות שצריך לשאול. 

בדיוק בשביל זה אני כאן – כדי להכווין אתכם ביחס לשאלות שצריך לשאול לפני שקונים דירה.

עקבו אחר השאלות שאציג, ותוכלו להיות בטוחים כי אתם פועלים כמו שצריך.

 

שאלות שחשוב לשאול לפני קניית דירה

אני לא צריך לספר לכם שקניית דירה היא עסק רציני. מדובר בעסקה בהיקפים גדולים ובעלת השלכות משפטיות ועובדתיות רחבות.

אני רוצה להדגיש כי העובדה שמדובר בעסקה גדולה כל כך מחייבת אתכם לנקוט במשנה זהירות ולערוך את כלל הבירורים הנדרשים לפני ביצוע העסקה ובמהלכה.

אני גם יודע שההבנה הזאת, לפיה מדובר בעסקה משמעותית שמחייבת זהירות וכובד ראש, עלולה להיות מלחיצה ולגרום לחששות כבדים אצלכם.

על כן, כדי שלא תצטרכו לחשוב בעצמכם על השאלות ולחשוש שתפספסו שאלות קריטיות, אציג לכם שורה של שאלות ובירורים שחשוב שתערכו עובר לרכישת הדירה.

 

1. מה היא המטרה של בקניית דירה?

לא אחת אני נתקל בלקוחות ששוכחים לשאול את עצמם את השאלה החשובה ביותר – מה המטרה שלכם בביצוע העסקה?

בשביל מה אתם קונים אותה? להשקעה? למגורים? להשקעה ולאחר מכן למגורים? כל תשובה תשפיע משמעותית על הדירה שתתאים לכם.

אם הרכישה היא להשקעה, למשל, ייתכן שתרכשו דירה גם אם היא לא נראית כמו דירת חלומותיכם ובאזור המועדף עליכם, כל עוד הביקוש לשכירות באותו אזור גבוה ומחירי הדירות בו עולים.

לעומת זאת, בדירה למגורים חשוב מאוד לבדוק שהשכנים נאים בעיניכם, שהאזור נגיש, שהחינוך טוב וכן הלאה. הבנה מדויקת של מטרות הרכישה תאפשר לכם להתאים את העסקה לצרכים שלכם.

 

2. אילו תוכניות עתידיות קיימות ביחס לדירה?

אני תמיד ממליץ לבדוק גם תוכניות עתידיות הקשורות לדירה – האם יש כוונה לערוך תמ"א בבניין, האם יש תוכניות לפיתוח עירוני סביבתי וכדומה. בשלב הראשון, אני מעיין בתב"ע של השכונה.

לאחר מכן, אני עורך בחינות ספציפיות בוועדות התכנון המחוזיות והמקומיות במטרה להבין טוב יותר מה צפוי לקרות באזור ולהעניק לכם תמונה משפטית מלאה על הדירה בה אתם מתעניינים.

 

3. האם המוכר הוא הבעלים הבלעדי של הדירה?

שאלה נוספת שאתם חייבים לשאול היא האם מי שמציג את עצמו כמוכר הוא באמת הבעלים הבלעדי של הדירה.

לא אחת קרו מקרים בהם מוכרים הציגו את עצמם כבעלי הזכויות בנכס ולמפרע התברר כי יש לנכס בעלים נוספים או שבכלל לא מדובר בבעלי הנכס. על כן, זהו הבירור הראשון שאני ממליץ לכם לבצע.

איך מבצעים זאת? פשוט מאוד. במסגרת תפקידי כעורך דין קניית דירה, אני מוציא נסח טאבו לדירה. כיום, ניתן להוציא נסח טאבו מקוון בעלות של 17 שקלים בלבד (לחצו כאן להוצאת נסח טאבו).

בנסח הטאבו מפורט סטטוס הזכויות בנכס וכך אני יודע אם המוכר הוא אכן בעל הזכות שביכולתו למכור לכם את הדירה.

 

4. האם מוטלים שעבודים ועיקולים על הדירה?

עוד שאלה שאני ממליץ לכם לשאול היא האם מוטלים שעבודים ועיקולים על הדירה.

תרצו כמובן לקנות דירה נקיה מכל שעבוד ועיקול כדי למנוע מצב בו צד ג' כלשהו ייקח מכם את הנכס שקניתם.

מעבר לכך, הבנק לא ייתן לכם משכנתא אם לא תוכיחו לו שהדירה נקיה מכל שעבוד ועיקול. לכן, עליכם לערוך בירור זה.

אני שמח לבשר כי גם שעבודים ועיקולים ניתן לראות בנסח הטאבו. לכן, הבדיקה תבוצע במקביל לבדיקת הבעלות.

לצד שעבודים ועיקולים, אבחן אם רשומות הערות אזהרה נוספות על הדירה.

אם בעל הדירה חתם על חוזה אם אדם אחר שטרם נרשמו זכויותיו בדירה או שיש לו משכנתא על הנכס, צפויה להיות רשומה הערת אזהרה בטאבו על הדירה.

לכן, עיון בנסח הטאבו ילמד אותנו גם אם בוצעו עסקאות סותרות או שרשומה משכנתא על הדירה.

 

5. האם לקחנו בחשבון את כל ההוצאות הנלוות לעסקה?

כמו כן, אני מציע לרוכשים לשאול את עצמם לפני קניית דירה היא אם הם לקחו בחשבון את כלל העלויות הנלוות לעסקה.

עלויות אלו כוללות עלויות תיווך, עלויות עו"ד, עלויות יועץ משכנתאות, תשלומי מס, שיפוץ וריהוט של הדירה ועוד.

כלל העלויות הללו יורדות מההון הראשוני שלכם, מה שמשפיע גם על יכולת נטילת המשכנתא שלכם.

לכן, חשוב לבדוק אם לקחתם בחשבון את העלויות הנלוות לפני ביצוע העסקה.

אני ממליץ להעריך את העלויות הנלוות בעודף של 25%, כלומר להוסיף רבע מהעלות לעלות שאתם לוקחים בחשבון לאחר חישוב ההוצאות הנלוות, כדי שלא תהיו מופתעים אם הוצאות מסוימות יהיו יקרות יותר משחשבתם.

 

6. כמה מס נשלם על העסקה?

נדבך משמעותי מאוד בעסקאות מקרקעין הוא תשלומי המס בעסקה.

רבים מלקוחותיי מופתעים מהסכומים האסטרונומיים שהם נדרשים לשלם בעסקאות מסוימות.

אני ממליץ לכם להגיע לייעוץ מיסוי מקרקעין עוד לפני החתימה על החוזה כדי שתבינו כמה מס רכישה אתם צפויים לשלם וכן האם יוטלו עליכם תשלומים נלווים דוגמת היטל השבחה או שאר חיובים עירוניים.

ייעוץ שכזה יסייע לכם בחישוב ההוצאות הנלוות ומימון העסקה בהתאם.

כאן תוכלו לקרוא ולהבין האם אתם זכאים לפטורממס רכישה <<<

 

7. האם אנחנו מסוגלים לקבל משכנתא אטרקטיבית?

חשוב מאוד לבחון האם אתם מסוגלים לקבל משכנתא בתנאים אטרקטיביים, כזאת שתוכלו לעמוד בה מחד והריביות בה אינן גבוהות מאידך.

באופן אישי, אני ממליץ לפנות ליועץ משכנתאות שכן גם אם תידרשו לשלם כמה אלפי שקלים עכשיו, אתם צפויים לחסוך עשרות אם לא מאות אלפי שקלים בעתיד אם רק תפעלו נכון בנטילת המשכנתא שלכם.

 

8. האם יש ליקויי בניה בדירה?

שאלה זו חשובה במיוחד כאשר מדובר בדירה מקבלן אך גם בדירות יד 2. קבלן מחויב למסור לכם מפרט יחד עם חוזה המכר.

המפרט יאפשר לנו לבדוק האם הדירה שנבנתה תואמת את התוכניות המקוריות וכן האם הדירה נבנתה בהתאם לסטנדרט המוסכם.

את ההשוואה שבין מצב הדירה בפועל לבין המפרט לא אבצע בעצמי. נזמין איש מקצוע לביצוע בדק בית בנכס. איש המקצוע יבחן את מצב הדירה בהשוואה למפרט ולתקני הבנייה השונים וירשום דו"ח מפורט בו יפרט אודות הליקויים למיניהם.

כאן אני, עורך הדין שלכם, חוזר לתמונה. עם דו"ח בדק הבית אחזור לקבלן ואדרוש ממנו כי יתקן את הליקויים טרם המסירה של הדירה. אם לא יתקן אותם, נפתח בהליכים משפטיים כנגדו.

בדירות יד 2 אני ממליץ לבצע גם כן בדק בית מסודר. בדק הבית יאפשר לכם לאתר ליקויי בניה בדירה ולדרוש מהמוכרים לתקן אותם לפני המכירה, או להפחית את מחיר הרכישה בהתאם.

 

9. האם יש בנכס חריגות בנייה?

בדיקה משלימה שנערוך היא בדיקת חריגות בנייה בנכס. עלינו לדעת על חריגות בניה לפני העסקה ולהבין את ההשלכות שלהן.

חריגות בנייה לא יגרמו לנו בהכרח לסגת מהעסקה ולרוב נוכל למצוא את הפתרונות המשפטיים עבור חריגות אלו ואולם יש לשקול את אותן חריגות במסגרת ביצוע העסקה.

 

10. האם הקבלן עומד בכל דרישות חוק המכר?

חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) מציבים שורת דרישות מקבלנים המוכרים דירות לצדדים שלישיים.

אני מפציר בכם לברר אקטיבית עם עורך הדין שלכם האם הקבלן עומד בכל הדרישות האמורות.

לא אחת קבלנים מנסים להתעלם מהוראות חוק שונות, בתקווה שהרוכשים לא ישימו לב לכך. רוכש עירני שישים לב לאותם פערים יחסוך לעצמו כסף וכן עוגמת נפש רבה.

בכלל בחינה זו, אני בוחן עבור הלקוחות שלי איזו ערבות מעמיד להם הקבלן.

חוק המכר דירות הבטחת השקעות מחייב את הקבלן להעמיד ערבויות להשקעות הקונים, ואולם מעניק לקבלן מספר אפשרויות להעמדת הערבויות.

אני תמיד שואף שהערבות של הלקוחות שלי תהיה בדמות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח חוץ בנקאית ופועל לשם כך.

 

יוני לוי משרד עו"ד המתמחה בקניית דירה

מעוניינים לרכוש דירה? מחפשים ליווי משפטי צמוד לאורך כל הדרך שתוכלו לסמוך עליו ולהיות בטוחים שיעבוד בשבילכם?

פנו אליי לקבלת ייעוץ משפטי מהשורה הראשונה והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום.

אצלי, הלקוחות תמיד מעל הכל. אני זמין עבורם, שומר על האינטרסים שלהם ודואג להבהיר להם כל שלב ושלב לאורך הדרך.

הנה קצת ממה שהיה ללקוחות שלי לכתוב עליי:

כך כותב גיא פוליצר: "מאוד מקצועי, מתמחה בתחום הנדל"ן. עובד מהר בעל sense of urgency ובהחלט דואג לאינטרסים של הלקוח".

וזה מה שהיה לאייל לוטטי לכתוב: "עו"ד אלוף שרותי מקצועי ואדיב, זמין תמיד לכל שאלה".