נשאלת השאלה האם קבלן אשר מימש את זכות העיכבון בבית הראוי להירשם כבית משותף עונה להגדרת "בעל דירה" ובפרט לעניין נשיאת תשלום דמי התחזוקה (ועד בית)? במאמר זה ננסה לענות על שאלה זאת על פי הכתוב בסעיפי חוק המקרקעין.
כללי
חובתו של בעל דירה לשאת בתשלום הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף של הבית קבועה בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") המורה כדלקמן:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".
משטרם נרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים, הרי שחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, שכותרתו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". סעיף 58 הנ"ל נמנה על הסעיפים שהוחלו באמצעות סעיף 77ב לחוק המקרקעין, על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים.
סעיף 77א לחוק המקרקעין מגדיר "בעל דירה" כדלקמן: "מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לעניין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך".
הקבלן, זכות העיכבון ורוכש הדירה
אולם, נשאלת השאלה מה הדין במקרה שבו הקבלן מימש את זכות העיכבון הקנויה לו בשל העובדה כי רוכש הדירה לא שילם את יתרת התמורה?
בעל הדירה לא קיבל את החזקה בדירה מאחר ולא שילם את מלוא התמורה בעבור שירותי בניית הדירה, ועל רקע דברים אלה מימש הקבלן את זכות העיכבון בדירה עד לתשלום מלוא התמורה.
נקבע לא אחת כי העובדה שהקבלן מימש את זכות העיכבון בדירה אינה מקנה לו זכויות קנייניות כלשהן.
יודגש, זכות העיכבון הרלוונטית לענייננו נקבעה בסעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, תשל"ד – 1974. זכות העיכבון ("האזרחית", להבדיל מזכות עיכבון הנתונה על פי חוק לרשויות מסוימות), איננה "בטוחה" במובן הרגיל של המילה, משום שבעל זכות העיכבון אינו רשאי לממש את הנכס שהוא מחזיק בו מכוחה של הזכות על מנת להיפרע ולגבות את הכספים המגיעים לו.
זכות עיכבון פירושה הימנעות ממסירת חזקה למי שהיה זכאי לקבלה אילו שילם את המגיע ממנו לבעל זכות העיכבון. מכאן, שאין לו זכות אמיתית בנכס.
יתרה מכך, סעיף 58 לחוק המקרקעין מטיל את החובה לשלם את הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף על בעלים של יחידה מבלי להתחשב בשימוש שנעשה או שלא נעשה בה ומבלי להתחשב בעובדה אם הוא מחזיק בה אם לאו.
פסק הדין על שיעור ההשתתפות בהוצאות האחזקה וניהול של הרכוש המשותף
הפסיקה קבעה זה מכבר כי שיעור ההשתתפות בהוצאות האחזקה וניהול של הרכוש המשותף אינו נגזר באופן ישיר מכמות ההנאה אותה מפיק בעל דירה מדירתו (ראה לעניין זה: ע"א 204/79, וייזר נ' נציגות הבית המשותף, פ"מ מד(1) 498).
טענות בעל הדירה על גביית תשלום וועד בית
ומה במקרה ולבעל הדירה טענות ביחס לגביית תשלום דמי התחזוקה?
בעל הדירה לא רשאי לעשות דין לעצמו ולחדול מלשלם את דמי וועד הבית. לבעל הדירה פתוחה הדרך להעלות השגותיו באשר לכך באספה הכללית, ולהעמיד העניין להחלטת בעלי הדירות בבית או בתביעה בפני המפקחת על רישום המקרקעין.
