עורך דין מקרקעין בפתח תקווה

אחד התחומים המוסדרים על ידי דיני המקרקעין הוא תחום השכירות. שוק השכירות הוא שוק כל כך שכיח שרבים הם הנוטים לחשוב, שלא בצדק, שניתן לנהל עסקאות שכירות גם ללא עזרה משפטית. במאמר זה נפרוס את תפקידו של עורך דין בעסקאות כאלו, ונסביר מדוע כאשר מדובר במקרקעין השוכנים בפתח תקווה כדאי להיעזר דווקא בשירותיו של עורך דין מקרקעין בפתח תקווה.

 

עורך דין מקרקעין בפתח תקווה – מידע שימושי

מתי בכלל מתקיימת שכירות?

הצד המשפטי הראשון בנוגע לשכירות עוסק בעצם הגדרתה – כיצד ניתן לזהות שעסקה מסוימת יצרה מערכת יחסים של שוכר ומשכיר?

על פי החוק צריכים לשם כך להתקיים שלושה תנאים:

 

תנאי ראשון: תמורה

התנאי הראשון הוא שתעבור תמורה כלשהיא בין הצדדים. התמורה צריכה להיות תמורה משמעותית, אם כי החוק כמובן אינו מגדיר את הסכום המדויק.

 

תנאי שני: נתינת זכות החזקה ושימוש

התנאי השני הוא תנאי משלים לתנאי התמורה. בעוד התנאי הראשון מדבר על הדבר שעובר בין השוכר למשכיר התנאי השני מדבר על הדבר שעובר בין המשכיר לשוכר – זכות החזקה ושימוש בנכס. משמעות הדבר היא שהשוכר רשאי להחזיק בנכס ולהשתמש בו, זכויות שמוקנות בדרך כלל לבעלים. עם זאת, אין חובה שהשימוש וההחזקה יהיו בלעדיים, כלומר גם אם זכות השימוש וההחזקה נתונה לכמה אנשים במקביל יכולה להתקיים שכירות.

 

תנאי שלישי: לא לצמיתות

בעוד שני התנאים הראשונים עסקו בתמורות של הצדדים, התנאי השלישי עוסק בתוקפה של העסקה. לפי תנאי זה שכירות מתקיימת רק בעסקאות קצובות בזמן, גם אם מדובר בזמן ארוך. כאשר העסקה לא מוגבלת בזמן מדובר כבר במכירה.

 

תנאי רביעי: דרישת כתב ורישום

בעסקאות שכירות מסוימות, כפי שיפורט בהמשך, ישנה גם דרישה שהחוזה ייעשה בכתב ושהעסקה תרשם בלשכת המקרקעין – הטאבו. חשוב להבין שארבעת התנאים הללו אינם התפלפלות משפטית גרידא, אלא יש להם השלכות ממשיות על מצב העניינים בין הצדדים. כך למשל שאלת קיומה של שכירות כחוק משפיעה על זכויותיו השונות של השוכר, עליהן נעמוד בהמשך.

 

סוגי השכירות

ישנם מספר סוגים שונים של שכירות, כאשר ההבחנה ביניהן משמעותית מבחינה משפטית.

 

סוג ראשון: שכירות קצרת מועד

הסוג הראשון הוא שכירות קצרת מועד, זוהי כנראה גם צורת השכירות הנפוצה ביותר בישראל. שכירות תחשב לשכירות קצרת מועד אם היא עד תקופה של חמש שנים, גם אם היא ניתנת להארכה. חוזה שכירות כזה אינו חייב להיעשות בכתב, וזאת בניגוד לרוב העסקאות במקרקעין, ואינו נזקק לרישום בטאבו לצורך השלמת העסקה.

 

סוג שני: שכירות לתקופה של 5-10 שנים

כאשר אנו מדברים על הסכם שכירות שנחתם לתקופה העולה על חמש שנים, אך אינה עולה על 10 שנים, ישנה דרישת כתב לחוזה. כלומר, חוזה שכירות כזה שלא ייעשה בכתב יהיה לא תקף.

 

סוג שלישי: שכירות לתקופה של מעל 10 שנים

כאשר חוזה השכירות הוא לתקופה העולה על 10 שנים מצטרפת לדרישת הכתב גם דרישת רישום. המשמעות של הדבר היא שעסקה כזאת לא תהיה תקפה עד השלמת הרישום שלה בלשכת המקרקעין כדין.

 

זכויות השוכר

כאמור לעיל, שאלת קיומה או אי קיומה של שכירות משמעותית בעיקר לשוכר ויש לה השפעה על זכויותיו בנכס. כבר הזכרנו את אחת מהזכויות של השוכר – זכות ההחזקה והשימוש, אך למעשה יש לשוכר זכויות נוספות:

 

זכות ראשונה: הגנה במצב של מכירת הדירה

מכיוון שהשכירות היא זכות קניינית, כאשר היא עומדת בתנאים שהוצגו לעיל, היא אינה מושפעת ממצב בו בעל הדירה מוכר אותה לאחר. כלומר, במצב של מכירת הדירה המושכרת הבעלים החדשים נכנסים בנעליהם של הבעלים הקודמים, וחוזה השכירות יימשך כשהיה עד לפקיעת תוקפו.

 

זכות שנייה: שיעבוד השכירות

מכיוון שהשכירות היא זכות קניינית רשאי השוכר לשעבד אותה בתמורה להלוואה, בדומה לנעשה במסגרת משכנתא. עם זאת, זכות השעבוד פעמים רבות מותנית בחוזה כך שלא ניתן לשעבד את זכות השעבוד בפועל.

 

זכות שלישית: העברת השכירות

העובדה שזכות השכירות היא זכות קניינית משפיעה גם על זכותו של השוכר להעבירה לאחר, גם ללא הסכמת המשכיר. זכות זו יכולה גם היא להיות מוגבלת בחוזה, וגם אם אינה מוגבלת יכול בעלי הדירה לפנות לבית המשפט ולבקש למנוע העברה כזו, אך רק מטעמים סבירים.

 

סיכום או: למה עורך דין מקרקעין בפתח תקווה?

כפי שהוצג לעיל, גם עסקת מקרקעין פשוטה ושכיחה כמו שכירות כוללת בתוכה עניינים משפטיים רבים, שהובאו כאן רק על קצה המזלג. זאת הסיבה שבכל עסקה שכזאת מומלץ לפנות לייעוץ משפטי של עורך דין מקרקעין. כאשר מדובר על חוזה שכירת דירה בפתח תקווה, מומלץ גם לפנות דווקא לעורך דין שמכיר את האזור ויש לו ניסיון ספציפי בליווי עסקאות מקרקעין בעיר.

 

מחפשים עורך דין מקרקעין בפתח תקווה? פנו לעורך דין יוני לוי, עו"ד מומחה לדיני מקרקעין.