דמי שימוש במקרקעין כפי שהם מוגדרים בחוק המקרקעין (סעיף 33) מורים למי שמשתמש במקרקעין משותפים, לשלם באופן ראוי לשאר השותפים על פי חלקם בקרקע. תביעות לדמי שימוש ראויים במקרקעין עלולות להיות מוגשות בעקבות גירושין, או בכל מקרה אחר של פלישה לקרקע אשר נעשית בניגוד לדעתם או הסכמתם של שאר השותפים.
מהם דמי שימוש ראויים במקרקעין?
החוק בישראל קובע כי המשתמש במקרקעין משותפים מחוייב לשלם דמי שימוש, אם הוא מנע, בצורה כלשהי משאר השותפים להשתמש במקרקעין. הקביעה של מה יהיו דמי שימוש ראויים יכולה להתבצע על ידי שמאי מקרקעין, או על ידי השותפים האחרים ועל פי כוחות השוק, במובן של שווי שוק ונכסים דומים קיימים אחרים (משום כך כאשר מדובר בשכירות למשל, יש לבצע הערכות שווי השוואתיות עם דירות דומות בשכונה הספציפית).
עם זאת, בקביעת גובהם של דמי השימוש לא לוקחים בחשבון את פוטנציאל ההשבחה של הנכס, ציפייה או ספקולציה אחרת אשר מניחה כי ערך הנכס או שוו הקרקע יעלה.
איך מחשבים את דמי השימוש במקרקעין?
במידה ואין אפשרות לבצע השוואה לנכסים דומים, כפי שמתרחש למשל בנכסים מסחריים, אפשר לחשב את דמי השימוש על פי הרווחים והשימוש שנעשה בקרקע הספציפית. בסיטואציות מסוימות עלולים להתגלות פערים בין בעלי הקרקע לבין המשתמש, ואז עלולות להיות מוגשות תביעות לדמי שימוש ראויים במקרקעין.
כדי לא להגיע למצבים אלה, עדיף וכדאי עד כמה שאפשר, לסגור את כלל הפרטים, עוד לפני תחילת השימוש בנכס לכל מטרה שלא תהיה, בעזרת עו"ד מקרקעין מנוסה.
מקרי תביעות לדמי שימוש ראויים במקרקעין
עורך דין מקרקעין, אשר אליו פונים במקרה של חוסר הסכמה עשוי להגיש תביעה לדמי שימוש ראויים במקרקעין במספר סיטואציות עיקריות:
- הסדרת השימוש בנכסים במקרי גירושין – במקרה של גירושין, ישנה חשיבות מכרעת לקביעת דמי שימוש ראויים, כדי לא לתת פתח לאף אחד מהצדדים לטעון כנגד השני. בדרך כלל, בית המשפט ייטה לכיוון האישה והילדים, כך שהיא תוכל ליהנות מתשלום נוח יותר.
- מקרי פלישה או שימוש לא מאושר בקרקע שאינה פרטית, לרבות חניה, הקמת מחסנים וכו.
- כאשר גובה דמי השימוש הראויים השתנה במהלך השנים, או כאשר נעשה שימוש שאינו תואם את ההסכם המקורי בין השותפים.
- כאשר שוכר המקרקעין לא משלם דמי שימוש למרות שהוא עושה שימוש הלכה למעשה –
כך למשל שוכר אשר אינו מתפנה מהבית בתום תקופת החוזה, עלול להיתבע על כך שהוא ממשיך לגור בבית אך לא משלם תמורתו. - דמי שימוש נגזרים מכך ששאר השותפים במקרקעין לא יכולים לעשות בו שימוש, ולכן במקרים הפוכים בהם מי שמשתמש בקרקע ללא הפרעה לשאר השותפים – אינו מחויב בתשלום. גם אם החליטו השותפים בקרקע לא לעשות שימוש בה (למרות שהם היו יכולים), הם לא יהיו זכאים לדמי שימוש.
- דמי שימוש מגיעים גם למי שנישלו אותו, ללא אישורו או הסכמתו מהקרקע השייכת לו –
כך למשל אדם אשר אינו יכול לגור בביתו עקב סירוב האישה או השותפים האחרים, זכאי להגיש תביעות דמי שימוש ראויים במקרקעין, ובלבד שיוכיח שהוא אולץ לעשות כך. ההיגיון העומד מאחורי סיטואציה זו היא ששותפים לקרקע הינם שותפים כל עוד לא הוגשה בקשה מיוחדת לפירוק השותפות ביניהם אשר קבילה על כלל הצדדים.
לסיכום
מכיוון שבמרבית המקרים בהם מוגשות תביעות לדמי שימוש ראויים במקרקעין מדובר על דיני משפחה, בעת גירושין, יש להתייחס למקרה בכללותו ולקחת בחשבון שיקולים שונים, מעבר לחובת התשלום. כך למשל, כאשר מעורבים בעניין ילדים, יש לדאוג להם לקורת גג, עוד לפני הדאגה לקבלת או אי קבלת דמי שימוש ראויים. פנו לעורך דין יוני לוי ותקבלו סיוע מקצועי בנושא.
